4月供需兩端表現出調整態勢，市場信心和交易動能有待進一步提升
文 |《財經》研究員 辛曉彤
編輯 | 餘樂
5月19日，國家統計局釋出了房地產相關資料。2025年前四個月，全國70個大中城市的新房價格指數與去年同期相比幾乎都在下降，只有上海和太原分別上漲5.7%和1.1%；二手房價格指數無一例外均在走低，整體下跌幅度超過新房。
不過進入4月，住宅市場呈現出一定的復甦跡象。根據國家統計局城市司首席統計師王中華解讀，4月全國70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環比持平或略降，同比降幅持續收窄。
58安居客研究院院長張波表示，整體來看，四月房地產市場無論是新房還是二手房、供應端還是需求端，都表現出一定的調整態勢，市場信心和交易動能有待進一步提升。後續需關注政策層面的調整以及經濟形勢的變化對房地產市場的影響，以判斷市場是否能出現明顯的回暖跡象。
房價仍在下降通道
2005年前四個月，一線城市中，上海的房價最為堅挺。一手房價格指數上漲的同時，二手房指數僅下跌1.6%，是70個大中城市中下跌幅度最小的；北京二手房和新房價格指數分別下跌2.5%和5.5%，其中二手房下跌幅度較小，位列上海之後排名第二；廣州是一線城市中房價指數下跌幅度最大的，新房和二手房分別下降7.4%和8.9%；此外深圳新房和二手房價格指數分別下跌4.1%和4.8%。
從資料可以看出，經歷了2024年房價的不斷下滑，2025年購房者變得更為謹慎。一位房產中介告訴《財經》，位於大興區西紅門的準新樓盤橡樹灣一期，2024年夏天開盤時均價超過6萬元/平米，現在已就下降至5萬多元/平米，價格最低的一個房源掛牌價僅有5.2萬元/平米。
消費者對房源的預期價格不斷下降。上述中介提到：“同小區同戶型的房子，客戶會遵照上一套的成交價繼續往下砍，例如上一套成交價400萬，下一套可能就是390萬。”
根據貝殼找房即時資料，橡樹灣一期所在的北京市大興區目前掛牌均價3.73萬元/平米，近一年跌幅6.3%，近半年跌幅2.6%。
從全國整體來看，2025年前四個月，新建商品房銷售面積同比下降2.8%，降幅比前三個月收窄0.2個百分點，新建商品房銷售額下降3.2%。
核心城市呈現復甦跡象
從資料來看，4月有22座城市新房銷售指數環比上漲，北京和上海分別上漲0.1和0.5個百分點，廣州深圳分別下降0.2和0.1個百分點。
張波告訴《財經》，上述資料說明一線城市內部出現分化。北京和上海的新房上漲，顯示出這兩個城市的房地產市場仍有一定的支撐因素，尤其是上海，一方面得益於其獨特的城市地位和市場需求結構，同時也和其強化核心區域新房供給有一定關係。
“4月上海新房市場在高階改善專案帶動下呈現熱度持續上漲。例如浦東一專案重新整理今年前四個月海新盤最高認購數和最高入圍積分紀錄，加之三批次住宅地塊集中出讓平均溢價率達到30%，都傳遞出市場對未來房地產市場的積極預期。”張波表示。
二手房市場方面，只有五座城市實現二手房銷售指數環比微漲（上海、成都、西寧、丹東和贛州）。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進提到，二手房價格環比指標不佳，主要原因是此前釋放了較大一批二手房的購房需求，尤其在購房利好政策和二手房價格深入調整的疊加效應下。
值得一提的是，杭州房市近兩個月表現頗為搶眼。三月和四月，杭州新房銷售價格指數環比分別上漲0.5%和0.4%。二手房方面，四月杭州二手房價格指數雖然環比下滑0.3%，但三月環比上漲1%。
張波表示，2025年杭州地價大幅提升加速了杭州新房價格體系的重構。前三個月，杭州樓面價紀錄三次被重新整理，部分核心區域的房價預期也隨之上升。從安居客線上的找房熱度來看，熱點地塊周邊的一二手房找房熱度在四月總體處於高位，也是區域樓市整體進入活躍週期的明顯體現。
進入五月，住宅市場越發活躍。上述北京中介提到看房的客戶明顯增多，根據貝殼找房即時資料，該樓盤看房人數和看房量同比上月增長60%和126%。
“五一”假期期間，北京多個商品房專案迎來大批看房客流，上海有些樓盤因為銷售情況好，選擇在假期臨時加推新房源。此外，隨著國家標準《住宅建築規範》於5月1日正式實施，符合“好房子”標準成了近期一些樓盤的宣傳賣點，一定程度上吸引了購房者前來諮詢。
中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，五月上半月，北上深以及杭州、南京、武漢等核心城市新房網籤面積同比保持增長，五月在優質供給支撐下，核心城市新房銷售預計仍將修復，但整體市場恢復仍面臨一定壓力，城市分化格局或將延續。
購房成本進一步下降
5月20日早間，央行公佈新一期LPR（貸款市場報價利率）：1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%，均較前值下調10個基點。
2023年以來，LPR經歷多次下調。其中2024年10月21日下調幅度最大，1年期和5年期均下調0.25%。此外2024年2月20日5年期也下降了0.25%，1年期維持不變。
此前，央行宣佈下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。5月18日起，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低於2.775%和3.325%。
LPR和公積金貸款利率下調，有助於消費者置業成本進一步下降。以貸款金額100萬元、貸款年限30年的首套房為例，商業貸款等額本息還款，月供減少45元，總還款金額減少1.9萬元；公積金貸款等額本息還款，月供減少月133元，總還款金額減少4.76萬元。
近期中美“對等關稅”從緊張過渡到階段性緩和，“擴大內需”仍是政府工作重點。此前各方都在呼籲從政策層面激發消費者購房積極性，降息政策有助於推動住房消費需求的釋放。
此外，央行行長潘功勝指出“根據經濟金融執行情況和各項工具使用效果，還可以擴大工具規模、完善工具政策要素”，未來或將有更多資金支援房地產的政策有望繼續落地，如與現房銷售配套的金融政策、給予城市更新配套資金支援等。
責編 | 王禕