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文 / 巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）
最近，有人發現，越來越多的鄰居開啟了“裝修模式”。
從“早8”開始的電鑽聲、進進出出的裝修工人，到“晚8”小區內滿滿當當的“裝修垃圾放置區”，有的住戶忽然意識到，這或是一個不尋常的訊號。
此起彼伏的轟鳴聲背後，“鄰居裝修”或是在國補發力下進行區域性改善，那是“大力促內需”結的果，或是近幾個月“二手房交易大增”種的因。
資料似乎更站在“樓市回暖”這一邊。
新聞裡的春節買房熱
裝修動工籌備期最快為交房後的2-3月，當前的熱鬧，與節前數月的成交密切相關。
中信建投的資料顯示，2024年10月開始，40城二手房月度成交面積便不斷攀升，當前頂峰在12月，成交面積達1018萬平米，環比增加22%，同比增長近80%。當月新房成績亦不錯，環比增加了23%。
往近處看，“裝修噪音”還將持續一段時間。
儘管2月的官方資料尚未出爐，但不妨礙好訊息先至。
1.座標北京：2月10日-2月16日，北京二手房網籤2923套，環比上漲153%。
2.座標上海：2月10日-2月16日，上海鏈家二手房成交量環比增長190%。
中介們補充，在節後第二週，上海二手房的帶看量已基本恢復到春節前水平，成交量也達到春節前水平。
3.座標深圳：2月10日-2月16日，二手房（含自助）成交量達到1261套，與前一週相比增長了53%，基本恢復到了節前水平。此外，1月深圳全市預售新房共成交4343套，環比回升41.1%。
不過，許多人對於這類來自一線城市的好訊息已經脫敏，區域性的熱鬧很難折射出大盤的清冷。
“房子賣不掉、房價賣不上去”
先看大家最關心的房價：
全國70個城市房價指數看，2024年7月至今，以樓市新政出臺的9月為分界線，無論是一手房還是二手房，以年來說，房價均處於同比下跌的糟糕局面中，只是自去年年底以來有所放緩，跌幅減少，達成了經濟學家們經常說的“邊際改善”，其中，二手房房價跌得確實更狠一些。
這與一些交易心態直接相關，媒體報道中提到，北京不少開發商為了趕上3月份的成交熱度，不惜降價出售，幅度在10%左右，相當於打了個9折。
若逐月看，即環比的資料，每個月的跌幅不算大，但依然未出現止跌上漲的跡象。
放到百城維度看也是如此，中指研究院的資料顯示，二手房房價已連續第33月下跌。
看完全域性看區域性，資料好了不少，但依然是一線城市的舞臺。
逐月看，一線城市的一手房於2024年11月便不再繼續下跌（環比為0%），二手房則早在10月便轉負為正直接環比上漲了0.4%，隨後兩者逐月上漲。二線城市的回暖訊號也開始在1月出現，新房價格時隔19個月首次環比上漲。
但城市研究專家陽光認為，目前遠未達到“一線城市普漲、二線城市全面跟進”的態勢。
新房層面的資料相對好點，是因為一方面，可能在於新房對政策、利率等因素影響更敏感，另一方面，買房者也存在“且買且珍惜”的預期，原因在於，2024相對之前那些年的土拍量減少，由此會影響潛在的新房供應量。
然而，“房子賣不掉、房價賣不上去”依然是大多數樓市的真實寫照。
漸近投資研究院首席研究員張楠表示，從目前資料來看，當下房地產的修復仍然帶有明顯的結構性特徵，單純從年初至今的房地產相對於去年下半年的表現來看，其實房地產市場的表現是出現了邊際上的回落的。資料顯示，即便是一線城市，2025年1月的環比增長也有所放緩。
財經評論員劉曉博認為：“從真實的體感來看，進入2025年，樓市略微有些降溫。由於春節時間前後的差異，在2月資料沒有出來之前，很難跟去年做同比的比較，也很難跟去年12月做合適的環比比較。”
然而，幾則來自低迷許久的“土拍”新聞，又讓大家振奮了起來。
還得等“猛藥”
還是上海。
2月20日，上海2025年第一批次土拍共有4宗涉宅用地出讓，總起始價119.24億元。最終4宗地塊均溢價成交，總成交金額159.26億元。
無獨有偶，同日，杭州有3宗涉宅用地出讓，也均溢價成交，總成交金額31.405億元。
然而，大家對於這類新聞亦存分歧。
陽光認為，這些地塊都是城市極稀缺的壓箱寶地段（比如多年未出讓），要麼就是容積率大幅度降低（甚至到1出頭的墅類），因此，少數城市土拍高溢價或新地王，不能代表市場新高。
劉曉博則疑慮，“高溢價或者新的地王”中，有些甚至就是為了製造地王而改變土地用途，從商辦用地改成的住宅用地等。
實際上，對土拍市場的疑慮，對已有資料的保守觀點，都或指向一個共識：當前，樓市“自我修復”機率很低，依然要政策層面持續“下猛藥”。
在近期釋出的專欄《吳曉波、劉德科：風聲鶴唳的早春》中，他提道，樓市必須“力出一孔，主攻‘城中村改造’”：
58安居客研究院院長張波認為，本輪的“城中村”改造雖然已經擴容到了300城，但真正能有大體量改造的還將集中在特大超大型城市，這些城市可改造的區域多，並且由於人口的潛在流入量大，改善需求佔比大。
陽光觀察到，當前一些城市主城區有不少精緻煙火氣的街區商業崛起，令老城區越來越有年輕活力，目前國內多個城市目前都有了城市更新、城中村改造的頂層設計思路，也在推進過程中，只是因為各種問題，尚未大規模鋪開，還在“摸索”中。
劉曉博認為癥結在於“財力”，除非透過專項債把大量的資金投入到城中村改造，否則目前各大城市在這方面的推進必然緩慢——一些城市已經出現城中村改造陷入僵局，相關地產商財務暴雷，專案銷售不佳，無法繼續支援對拆遷戶的租金補償等現象。
綜合而來，期盼“樓市小陽春”的朋友，或要失望了，看起來，樓市只是緩過氣來，但依然需要觀察後續的“治療效果”，2月不行，看3月，3月沒信心，再盼4月、5月。
有一點可以肯定，正如惱人的裝修聲可以成為經濟復甦的異類訊號，樓市的回暖則是經濟增長的正統指標。畢竟，一座房子既是許多人的家，也凝聚了人們對於經濟發展、城市發展乃至個人收入增長的信心。
“春天”在幾月？
張波
58安居客研究院院長
首先，今年1月一線城市的一二手房價格持續環比上漲，尤其是上海、深圳的上漲伴隨著二手房成交量保持高位，市場已完成築底過程，處於回升階段。二線城市新房價格環比由持平轉為上漲0.1%，是自2023年6月以來首次轉正，這一變化值得關注，尤其是南京、杭州、成都、武漢的回升動力更強，也本輪復甦的帶頭城市。因此，房價層面止跌回穩的態勢在今年上半年會不斷體現。
其次，改善類新房的房價上漲動力更強。包括上海、天津、南京、杭州等多個城市144平方米以上新房價格上漲幅度都較為明顯。從安居客重點監測的全國重點66城來看，120-150平方米、150-200平方米、 200平方米以上四室及以上戶型的熱度佔比，今年以來仍然維持向上的趨勢，改善型需求維持上升態勢，保持著良好的韌性。
其實，樓市“小陽春”一般是“量重於價”，即春節後成交量是否能快速回升，並否達到一季度的高點顯得更為重要，在此基礎上房價保持穩定或微漲，都是可以更好支撐“小陽春”的重要因素。從當下來看，部分城市的成交量已經有所抬頭，例如上海開始出現單日二手房成交破千套，就可視為小陽春起勢。
可惜目前來看，這樣的局面並非全國性，今年依然是龍頭城市先迎來止跌企穩，數量會不斷增加，預計今年上半年會出現10-15個城市。
但從“止跌回穩”角度來看是“價重於量”，價格的穩定優先於成交量穩定。從全國來看，大機率今年商品房成交量還是會低於去年，但預計房價同比出現上漲的城市則會明顯增多。
陽光
陽光城市論壇主編
儘管成交量有所增加，但我認為，在多數二三線城市，品質不斷提升的新房呈現“改善”特質和增量特質，而二手房更多呈現出“偏剛需”特質和內迴圈特質。
因此現在的二手房成交量不能作為判定一個城市樓市健康程度的核心指標，時移世易，我們過去常用的一些樓市指標都應該重新判斷其內涵。
就目前的狀況而言，2月和3—4月將依然維持這種“弱復甦”的狀況：跌幅有限，但上漲也很乏力。相對而言，今年的5月非常關鍵，大家對樓市的信心與之極為相關。
那麼如何才能確定“市場信心得到真正恢復”呢？我的參考標準是“較多二線城市的房價上行”，尤其是“較多二線城市的新城區房價上行”。
因為“一線城市核心地段”並不具備很強的示範性意義，新房少，而且新房與周邊二手房差距大，沒有很強的輻射性。
而較多二線城市的新城區一方面，具備城市發展的“增量”屬性，包括城市規劃的兌現、城市資源和城建的落地特別是產業的注入和人口的增長，因此有很強的市場信心意義——對城市發展有信心，才能轉化為對未來、置業的信心。
另一方面，新城區大多為新房、次新房，體量大，示範性和房價聯動性都很強。
未來，樓市與城市綜合發展的關聯性會越來越高。國內城市競爭加劇，不僅僅是產業經濟的競爭，還包括新興科技、造富機制、城市宜居度/資源豐富性、媒體話語權等的全面競爭，GDP含金量高、城市豐富性大、宜居感好的城市會形成馬太效應，越來越好，而有些大城市（哪怕GDP看起來高，但產業傳統、造富效應不強）會逐漸落伍、落寞。
從根本上說，那些能體現中國國運、為中國贏得科技領先的產業和企業，會獲得更高溢價，所在城市才會受益，從而影響到城市的土地價值與房價。
張楠
漸近投資研究院首席研究員
後續的地產“企穩”和“下跌”的機率是要明顯大於“改善”，大家不宜對後續的房地產修復抱有太高的預期。
考慮到當下的房地產週期出現了比較大的變化，不能簡單按照以往的思路來看待地產。這一輪房地產市場的回暖，與其說是“小陽春”帶來的，不如說是去年9月底政策升級之後推升的。因此後續如果沒有增量的政策或基本面利好，房地產修復的擴散很難擴充套件到二、三線城市。
以當下的房地產市場來看，問題仍在於需求不足，需求不足的本質仍然是經濟處於下行週期，因此後續要有更多的政策升級或經濟基本面的整體性好轉，才能看到房價的止跌企穩甚至是止跌反彈。
劉曉博
財經評論員
公眾號“劉曉博說財經”
以目前的狀況看，出現樓市小陽春的機率不是很大，或者說這個小陽春成交量未必有很大的增長。可能會需要有更大力度的利好出臺，比如北上深進一步鬆綁樓市，尤其是核心區能夠鬆綁。
由於中美關稅議題被放到了更優先的位置，維護人民幣匯率穩定變得更加重要，再加上美聯儲暫停降息，中國上半年降息降準的可能性有所變小，對當前的樓市不太有利。
有利的因素是，由於中國科技股價值再發現，股市比預想的要好，這從心理上對樓市構成了一定支撐。但投資者也可能把股市放在更優先的級別，因為股市有明顯的賺錢效應。
本篇作者 | 和風月半 | 資料製圖 | 曉報告
責任編輯 | 徐濤| 主編 | 何夢飛
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