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文 / 巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）
“地王”捲土重來。
2月25日，上海靜安區一宗土地賣出約16.23萬元/㎡的高價，不到半年時間，重新整理了去年8月徐匯濱江13.1萬元/㎡的紀錄。
再往前，則是2016年的10.03萬元/㎡的紀錄，這是全國單價地王紀錄的“三連刷”。
同一日，杭州上城區一宗土地經110輪競拍，拍出約50682.49元/㎡的價格，溢價率72.48%，位居杭州有史以來單價第三高。
往前倒一個月，拱墅區一宗土地價格為64834元/㎡，位居杭州新地王，而第二名的出現也只不過是在去年的10月。
非一線、強二線城市也在悄悄重新整理紀錄。比如，2月26日，天津一宗土地拍出43449元/㎡的價格，創2018年以來新高。
當地王們重出江湖，將帶來什麼樣的房地產復甦訊號？
不少人可能沒想到，是杭州、上海這兩個華東城市充當了開年土地市場的急先鋒。
而要當急先鋒，關鍵在於“捨得”。
多位受訪者透露：這段時間杭州、上海釋放出了極為優質的城市地塊。
用財經評論員劉曉博的話來說：“拿出的一般是壓箱底的好地塊，位置好、周邊配套成熟、在公認的好片區，有些還有比較好的學位，容積率一般也比較低。”
舉例來說，杭州新地王位於杭州市中心湖墅單元，未來很有可能打造成杭州的高階住宅地標，因此房企爭搶激烈在情理之中。
上海的情況類似，新地王位於上海靜安寺商圈核心位置，位於靜安寺西側的南京西路，周邊臨近久光百貨、芮歐百貨、靜安嘉裡中心等高階商業體，未來要建設風貌別墅（結合歷史遺蹟與現代設計的高階住宅）。
上海南京西路商圈街景
58安居客研究院院長張波認為：“如果北京的二環內、上海的小陸家嘴、廣州天河珠江新城有地塊拿出，創造出新地王也很正常，只是不少一二線城市的核心區域土地供給十分有限。”
一般來說，在土地供給上更多配給優質地塊，有利於提升溢價率水平，提升房企拿地信心。
可以發現，廣州、深圳、北京等核心城市的優質土地供應暫時落在了杭州、上海之後。
比如，北京拿出的地塊還集中在昌平、順義、石景山區等邊緣區縣；深圳龍崗、廣州海珠、南沙區的交易地塊單價均在兩三萬元，不夠亮眼。
相較去年，差距明顯。
去年9月，廣州天河區出現成交價66957元/㎡的新地王，為廣州土拍單價第二高的地塊；12月，深圳南山區地塊拍出70387元/㎡高價，總價185.12億元，成交單價位列第二高，並重新整理深圳土拍總價紀錄，為2024年全國最貴“地王”；去年11月，北京朝陽區同樣拍出了新晉“總價地王”。
劉曉博認為，其他大城市暫時沒有出現這種超高單價的地塊，跟很多因素有關。“比如有些城市在產生‘地王’這件事上比較慎重，甚至擔心出現新‘地王’。”
“在深圳，由於城市容積率高，商品房容積率很少低於4倍，根本拿不出杭州、上海那樣低容積率的地塊。”
民企參與度也是關鍵。張波表示：“民企在一二線土地市場上拿地份額不斷減少是趨勢，目前只有杭州是個特立獨行的存在，可能也僅限於杭州有高比例民企拿地了。”而去年10月的杭州土拍單價第二名，便由民企（綠城）創造。
杭州一在建樓盤和未開發的土地
大頭怎麼看土地市場？
杭州、上海土地市場風頭正勁，那麼，它與核心城市樓市復甦，乃至全國樓市的關係怎麼樣？
王曉東
音訊節目“房產局內人”主理人
當前樓市跟土拍市場，有一定的關係。
現在的土拍跟過去土拍不一樣，沒有了“7090”政策（套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重，必須達到70%以上）的限制。所以，開發商的發揮空間很大，可以做差異化的產品，比如改善型豪宅，賣更高價格。所以，就算房價有一定跌幅，開發商依舊能賺錢。
當前樓市跟土拍市場，有一定關係。12月，上海成交量接近3萬套，說明現在買房子的信心還是有的。深圳、成都，連續幾個月房價環比上漲，確實也給了很多開發商信心。一些央企國企，有一手政策資訊資源，他們最靈敏，敢於拿地、競拍，也給了市場信心。
白小姐
“白袍翁”公眾號聯合創始人、上海樓市意見領袖
國家是有計劃地讓核心地段土地價格拔高做標杆。
上海這樣的一線城市新樓盤入市價格並沒有因為“地王”的出現而整體拉高均價，甚至部分郊區地塊價格還下調了。所以在整盤可控的前提下，國家是有計劃地讓核心地段土地價格拔高做標杆，這樣無論對於留住個人資金和機構資本都有好處。
我個人覺得，除了一線城市外，近幾年經濟下滑的一些老牌重鎮也許到了可以抄底的時候了，因為從2020年開始，對杭州成都等新興城市的熱捧，已經讓這些城市的產業超負荷投資，此時進入的時機也已經偏晚。不如在老牌城市尋找樓市復甦的抄底契機，南京天津這些地方，也許還有生機。
劉曉博
財經評論員
公眾號“劉曉博說財經”主理人
一場健康的土拍，應該國企、民企各佔一半。
目前拿地的主力仍然是國資，大城市是央企、當地國企，一般都是真正開發房地產的；三四線城市的土地，主要賣給了城投公司，這些城投公司很多沒有開發房地產的經驗，只是用來承接土地、實現土地融資，解決地方政府性基金收入缺口的。將來有了專項債，再由政府回購，未必會真正開發。
隨著一線城市、強二線城市核心區樓市回暖，會有更多外資、民企拿地，進行真正的市場化開發。目前民企拿地熱情還不太高，他們仍然受制於資產負債表衰退，當務之急是回籠資金、降低債務負擔。只有個別財務狀況好的民企在拿地。
一場健康的土拍，應該有8到10家企業積極參與，其中國企、民企各佔一半，都是真正開發房地產的，而不是充數的城投公司。
陽光
陽光城市論壇主編
健康的土拍市場一定“分化”。
核心城市土地市場的分化的確是長期趨勢，因為最終與城市發展（包括產業與城市宜居度）、城市品牌與軟實力、輻射度等因素相關，當下的城市競爭與發展，我看好國內這些城市：一線城市（上海、北京、深圳），二線城市（杭州、成都、合肥、南京），這些城市要麼產業經濟把握住了當下趨勢，要麼城市新興科技出色，要麼城市建設出色，要麼城市軟實力出色、吸引力強，要麼房產“質價比”高。
一個喜聞樂見的健康的土拍市場一定也是“分化”的，有的城市土拍熱火朝天，有的城市土拍冷冷清清，在城市內部，有的地塊有房企爭相搶奪，有的地塊無人問津，這種豐富的表現才是“健康程度”的體現之一，因為一城一地一價值，不可能雞犬升天，也不可能都很沉寂。因此，“參差感與分化”是合理的。
王曉東
音訊節目“房產局內人”主理人
最有效的政策：收儲與城中村改造。
1.收購土地和商品房，解決庫存問題。比如，近期黃奇帆提出了10萬億級別的政府債券去直接下場去庫存；據中指研究院，截至2月22日，廣東多個城市公示的首批擬用專項債收購土地專案超220宗，擬收購價格合計超430億元。
2.加大力度拆遷、城中村改造，解決需求不足問題。比如，去年說新增實施100萬套城中村和危舊房改造，今年應該繼續加大拆遷力度。
城中村改造專案
劉曉博
財經評論員
公眾號“劉曉博說財經”主理人
全面取消限購，包括上海、深圳的核心區。
我覺得除了北京四環內可以保留一點限購門檻，其他城市都應該全面取消限購，包括上海、深圳的核心區。首套房首付比例還可以從15%下降到10%，繼續降低房貸利率、公積金貸款利率。徹底取消對新房的限價。
另外，銀行對開發商的貸款支援，力度可以加大，實際操作中很多銀行依然比較謹慎。
陽光
陽光城市論壇主編
因城施策。
指望大水漫灌的金融普惠不現實，指望純粹金融輸血不現實，主要還是要看房地產本身的造血能力是否能恢復。
簡單地說，有三個因素：第一個來源於樓市持續復甦帶來現金流，第一個來源於金融系統的普遍而廣泛的支援，第三就是市場傳導的信心。
推動樓市復甦的做法在於每個城市因城施策，比如適當調整土地出讓的節奏與成交量，從供給端促進平衡，比如加大購房消費的補貼、降低購房者購房的成本等，比如城市成立集合多部門的房地產專項管委會（統一協調該城市的地產相關政策和導向，從而形成合力，而不是不同部門不同的導向），比如提高城市宜居度的舉措（城建水平、精細化管理水平），比如推出激發城市活力和促進民營經濟的系統性措施等。
本篇作者 | 林波 | 責任編輯 |何夢飛
主編 |何夢飛|圖源|VCG
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