作者：龍貓 來源：米宅
全文2441字，預計閱讀需5分鐘。
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黃奇帆以對房地產的把脈精準而出名。
就在今年1月12日，在一場峰會上，黃奇帆暢談了他對經濟和房地產的看法。
他對房地產的分析，倒是打開了一個別開生面的視角。
黃奇帆列舉了自從2020年以來房地產調整的幾個指標數字，拿去年的指標數字和2020年高峰期去比較，得出了一個觸目驚心的對比。
他講了5個指標。
第一個指標是房地產的建築量。2020年是22億平方米，2024年前11個月的資料估算全年，大致是6億多平方米。2024年相比於2020年的建築量，大致下跌了65%。
第二個指標是一手房銷售。2024年一手房銷售相較於2020年，差不多降了60%。
第三個指標是土地批租量，差不多也減少了60%。
這三個數字是土地和商品房的各個維度的數量，大概都是下滑了60%左右。
另外兩個指標，一個是房價，一個是按揭貸款的數量，房價相較於2020年大致向下40%，按揭貸款的年度量比2020年減少了50%。
這5個指標，你連在一起看，三個60%，一個40%，一個50%，真的是觸目驚心。
這一波房地產的調整，稱得上是20年來最大的一波調整。
黃市長為什麼要列舉出來房地產這幾個數字呢。是想說明兩個事情。
第一個事情，是這輪房地產的調整史無前例。
第二個事情是這輪房地產的調整基本上接近了尾聲。
站在2025年的這個春天，國內的房地產正踩在轉折點上，正踩在行業新時代和舊時代的分界線上。
他有個觀點是我比較認可的。
他說我們的房地產市場調整，不同於美國2008年的次貸危機，也不同於日本90年代的崩盤。
美國的次貸危機，是在零首付和槓桿層層巢狀的嚴重透支下發生的金融海嘯。
日本90年代的崩盤，是房地產調整疊加了金融系統的崩塌，再加上美國的貨幣收割，由此導致失去的三十年。
我們的房地產調整，是單純的房地產行業調整，而這次房地產調整的最大問題，就是產能過剩。
所以，救房地產的根本，是去庫存。
各個城市的房地產復甦程度和時間，最終要靠各個城市的去庫存情況來確定。
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當解決當下房地產的問題聚焦到去庫存之後，研究各個城市的樓市情況，就需要我們將目光放在各個城市的庫存量和庫存去化週期上。
自從去年9月底全國性的救市以來，全國重點城市的庫存去化速度陡然加快。
2024年三季度末，全國典型城市平均消化週期在21.2個月，像鄭州、武漢這些庫存量比較大的城市，庫存去化週期甚至達到24個月以上。
而進入到2024年年末，短短的三個月時間，全國重點城市的庫存量和庫存週期迎來了拐點。2024年年末，全國典型城市狹義庫存在2.02億平方米，全國典型城市的庫存週期下降到19個月。70城大概一半的城市，庫存週期回到了18個月的安全區間。
在這裡面，有兩個城市去庫存的成績很是亮眼。
一個城市是上海，庫存週期現在在14個月。
另一個城市是杭州，杭州庫存週期僅剩6個月。
克爾瑞資料中心做了個全國重點24個城市庫存去化週期的大表。
它做了兩個庫存去化週期的資料，一個是全市的庫存去化週期，一個是城市核心板塊庫存去化週期。
在這個全國庫存大表裡，可以將全國城市的房產庫存週期分成三類。
第一類是高庫存去化難度比較大的城市，庫存去化在20個月以上的。
主要有徐州、鄭州、福州、長春、無錫、北京、武漢、廣州。
第二類是庫存週期即將進入或者已經進入健康週期，庫存去化在10-20個月之間的。
主要有蘇州、深圳、昆明、廈門、西安、南京、天津、寧波、長沙、上海、成都、重慶、濟南、青島、合肥。
第三類是庫存週期進入到緊張週期，庫存去化在10個月以下的。
只有一個城市，杭州。
杭州全市庫存消化週期只有6個月，而核心板塊庫存消化週期只有4.5個月。
這是個驚人的資料，無外乎今年春天以來杭州的土拍和樓市出現了異動。
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今年的春天，杭州的樓市和土拍市場異常熱鬧。似乎上帝給杭州打開了一扇窗，所有天時地利一股腦全部給到了杭州。
春節期間Deepseek爆火之後，全國人的目光都聚焦到了杭州。杭州六小龍被放到了鎂光燈下，然後大家突然發現，杭州的新興科技產業鏈條已經長成了一片大森林。
蕭山有全球最大的汽車零部件產業叢集，還有弗迪電池、網易雲音樂新興標杆。餘杭區有阿里巴巴、字節跳動和快手等巨頭，宇樹科技在濱江，強腦科技在未來科技城，Deepseek在核心主城。
除此之外，杭州還有全球安防龍頭的海康威視、大華股份、宇視科技，還有虹軟科技、當虹科技、每日互動等上市公司。
湖畔花園、文三數字生活街區、西斗門都成了科技創業者的朝聖地和創業福地。杭州的新興科技產業生態已經形成了。
AI時代，杭州就這麼一不小心站在了全國其他城市的前頭。如同當年的中美科技博弈就是美國在和深圳的粵海街道辦PK一樣，AI時代的大國科技博弈，很有可能就是美國和杭州的科技賽跑和PK。
所以，全國人都看到了杭州。這一段時間全國有想法的人都在往杭州跑。
想創業的人在往杭州跑，希望在這裡找到新興產業的機會。買房的人買地的人也在往杭州跑。
因為杭州突然爆發的城運，突然被發現的新興產業森林，剩餘不多的庫存吸引了來自於全國的開發商和買房人。
就像2月份杭州的土拍，半個月土拍出14宗土地，12宗都是溢價成交。最高溢價率竟然高達72%。內蒙古的開發商都跨越千山萬水跑到杭州拿地，參與下這場新興科技城市的土地盛宴。
杭州的樓市也是火的一塌糊塗。
按照冰山大數找房的資料，3月1-9日杭州的二手房成交量，同比去年增幅190%，排在全國第一名。
杭州的新房市場最近也是一片火熱。隨著入場人數的增多，杭州的搖號中籤率也在降低。
今年1-2月，杭州新房搖號平均中籤率約21.96%，5人搶中1套房，搖號人數暴漲141%。
包含杭州的租金，也在春節之後出現了向上的轉折點。這是和其他城市不一樣的地方。
杭州這個城市，產業和樓市正在朝著一個相輔相成的良性迴圈上發展。
總之，杭州是全國樓市中一個非常神奇的城市所在。
杭州的房價確實高，也有泡沫，但是杭州又用新興科技產業鏈把泡沫填成了混凝土。
這個城市總是在熱烈、希望和蓬勃之中走向新高度，樓市也跟著水漲船高。尤其是在今年這個科技大爆發的時期，杭州更是全國人眼中的香餑餑。
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