作者：餘飛
來源：城市財經
文章已獲授權
01
杭州樓市，信心又丟了
信心建立起來費時費力，但喪失輕而易舉，旦夕之間就能扭轉。
這不，4月初爆發的中美新一輪貿易對壘，對中國樓市的影響已經在顯現。
其中最為典型的便是今年狂飆突進、取代深圳成為樓市新風標的杭州。
先覆盤一下3月份的情況。
杭州本地媒體錢江晚報披露：
3月，杭州二手房市場火力全開，“小陽春”變“大陽春”，十區共成交二手房12413套，僅次於2017年4月的12666套，創下近8年來新高。
3月二手房還實現量價齊升。杭州貝殼研究院資料顯示，3月杭州十區住宅成交均價為30210元/㎡，環比2月提升4.0%，同比去年3月提升3.4%。
而3月末，杭州的土地市場更是熱火朝天，一週內誕生了兩個地王，樓面價不斷創新高，先後超越廣州、深圳。
3月25日，經過72輪兇猛角逐，最終由濱江拿地，成交總價52億元，樓面價77409元/㎡，溢價率69.86%，不僅登頂杭州最貴地價寶座，在全國僅次於上海、北京、深圳。
3月28日，來自廈門的國企建發，經過102輪競價鏖戰，最終以34.35億元的價格摘得，成交樓面價88029元/平方米，溢價率115.39%。
成為杭州新單價地王。而且，一舉超越了深圳最高地價。
製圖：城市財經；資料：公開報道
按照這種行情和熱度預演，4月份的杭州市場，本該熱火朝天才是。
但勢頭戛然而止。
錢江晚報4月14日發表了一篇文章《擔心房價漲？別焦慮，杭州二手房熱度下滑，4月成交量或難破萬！》，其中披露：
4月1日至14日，杭州十區二手房成交量不到4000套，預計全月成交量8000套左右。
從1.24萬套，可能降至8000套，降幅超三分之一，而且還是在兩個地王誕生的背景下，可見這一輪關稅博弈對市場信心的衝擊，有多大。
02
關稅大戰，衝擊樓市
我反覆強調、解釋過一個事情，北上廣深乃至杭州這類城市，本質是不缺購買力的，能夠影響這些城市房地產行情的因素，信心和預期佔主要。
這就是為何深圳供需矛盾一直在，但過去三年深圳房價不斷下跌，從8萬跌破7萬再跌破6萬的原因。
也是京滬富豪扎堆的頂端城市，過去幾年跟隨大趨勢下跌的原因。
北上廣深杭這類城市，不缺購買力，決定他們的因素是信心與預期。
而信心與預期的決定因素，則是全國的宏觀大環境，也就是經濟恢復和就業恢復情況。
中國老百姓的就業、收入和經濟預期是否在2025年能有邊際性改善，這是決定一線城市能否徹底築底回暖的關鍵。
這也是我不斷強調的，收入是就業的函式，就業是經濟的函式。只有這些改變，預期才能改變，只有預期改變，大家才有能力有意願入場。
就目前的形勢來看，地方債、房地產這兩大煩惱仍沒有徹底解決。
3月份重點城市的資料很亮眼，但全國整體仍在跌。
克而瑞披露：
百強房企3月實現銷售操盤金額3175.7億元，環比增長68.8%、同比降低11.4%。預判後市，4月仍為“銀四”成交旺季，整體供求仍有望延續弱修復態勢。
環比是相對2月份（春節月），當然會增長。但同比來看，相比去年同期，則繼續下跌了11.4%。
從上圖可以看到，2025年3月份百強房企的操盤銷售金額，是過去五年來最低值。
不過，本號也強調過，今年3月份的百強房企操盤銷售額雖然進一步創新低，但和去年籠統、全面下跌不一樣，今年分化現象非常嚴重：
重點城市成交量維持熱度，三四線城市則繼續拉胯。
比如四個一線城市3月份的成交量同比去年同期都好很多。
北京3月份新建商品住宅（不含共有產權房）成交4151套，同比上漲51.7%、環比上漲107%，成交量接近去年“9·30”政策出臺後首月成交水平。
北京3月份二手住宅網籤量為19234套，環比增長62%，同比增長34.7%。其中，僅3月31日一天，北京二手住宅網籤就達1386套。
深圳一手住宅預售+現售網籤總量4161套，環比增長67.5%、同比增長47.2%。其中一手住宅預售網籤量2926套，現售網籤量1235套。
杭州的二手房成交量1.24萬套，創8年來新高。
這些都是去年四季度開啟的救市一線城市躁動不安，行情持續上漲帶動的。
而杭州，更是有年初的杭州六小龍爆火加持，就像當初阿里加持杭州樓市一樣。
然而，4月2日美國對全球宣佈對等關稅，打亂了一切。
全球和中國經濟的不確定性再次加劇，信心遭遇重創。
杭州資料的轉向已經是最好的說明。
深圳也是如此：4月1日至14日，一手住宅網籤量1577套，3月份是4161套。二手住宅網籤量2620套，3月份是6078套。
雖然降幅沒有杭州那麼明顯，但勢頭已經不如3月份了。
換句話說，調整仍會繼續。
半個月內，中美已經交手三個回合。
4月11日下午中國官宣：對美加徵關稅上調至125%。
同時還強調：即便美方繼續加徵再高關稅，已經沒有經濟意義，而且還將淪為世界經濟史上的笑話。在目前關稅水平下，美國輸華商品已無市場接受可能性。如果美方繼續關稅數字遊戲，中方將不予理會。但是，倘若美方執意繼續實質性侵害中方利益，中方將堅決反制，奉陪到底……
特朗普在上週五似乎有所鬆動，豁免了包含自動資料處理器、電腦、通訊裝置、顯示器與模組、半導體相關等類別商品的進口稅率，不受“對等關稅”影響。
然而，本週一，態度又轉變了。
美國政府週一披露，已啟動對進口藥品以及半導體對國家安全影響的調查。這被廣泛視為對處方藥以及半導體徵收關稅的前奏，並有可能令美國掀起的貿易戰進一步升級。
美國商務部在兩份通知中分別表示，已開始調查“半導體和半導體制造裝置”以及“藥品和藥品成分，包括藥品成品”的進口對美國國家安全的影響。
市場猜測，這或許是美國再次加徵關稅的前奏。
而我們這邊，也在採取措施應對，為最壞的情況做準備。
本號的觀點是，中美不會真硬脫鉤，但談判想要達成雙方滿意的結果也很難，估計會陷入漫長的拉鋸戰。
熬著吧，保護好自己的錢包，往後錢更難賺，謹慎花錢，謹慎投資，謹慎買房，謹慎貸款……
03
杭州樓市，調整仍將繼續
這種背景下，杭州等熱點城市的調整，今年仍會繼續。
過去兩三年，杭州在託底樓市上其實是疲於奔命。
杭州樓市最高點在2016年，當年賣出了2327萬平方米的商品房，之後一路下調，2021年再迎小高潮，賣出了2236萬平方米。
然而2022年急轉直下，只有1394萬平方米，相較於2021年減少了37.7%。2023略有增長。
2024年降至1038萬平方米，創十年來新低。
製圖：城市財經；資料：杭州市統計局
去年5月份，杭州全面解除限購，創造了短暫效應，將二手房的成交量8000+多維持了三個月。
但8月份堅守不住，二手房成交量跌破7000套至6688套。
整個三季度來看，成交規模創近五年同期新低，且三季度參與登記買房的客戶環比縮減49.1%，市場購房信心明顯不足。
土地端，三季度杭州市區土拍收金210億元，同比下降63.9%，規模創近兩年季度新低。9月土拍溢價率下行至10%以內，遠低於7、8月份，房企拿地熱情也在走低。
去年四季度之後這波行情的確很火熱，但更多的是政策調動下，更多的人在降價解套，而不是忙著漲價。
這一點，第二部分列出的國家統計局披露的杭州房價資料，以及杭州本地媒體錢江晚報的報道，都在佐證。
杭州這座城市這幾年調整的邏輯，有兩個方面：
第一，和一線城市類似，杭州也不缺購買力，之所以調整，是大環境之下的信心和預期缺失。
第二，杭州高企的房價遠遠超越了這座城市本身的購買力。
杭州房價泡沫太大。這座城市被坊間稱之為炒房第一城，因為加槓桿太厲害。
從2016年到2021年，杭州開啟了瘋狂上漲模式，不僅將亞運會的紅利提前透支，而且嚴重透支。
2020年杭州房價最高峰時，作為近郊的未來科技城成交價七八萬一平，學區房最火的時候，大名鼎鼎的文鼎苑成交單價高達12.7萬元，更別說奧體濱江這一塊了，杭州房價的天花板，房價統統炒到10萬+。
從各城市的居民槓桿率來看，杭州是炒房最瘋狂的城市，早就取代深圳，成為了炒房第一城。
目前，導致杭州樓市調整的兩個因素，一個都沒變。
國家統計局公佈的前兩個月經濟樓市資料顯示，當下的宏觀環境、就業預期、經濟預期都沒有改變。
同時，杭州的房價與槓桿率仍在高位。
再疊加如今的關稅大戰帶來的利空。
所以，無論從哪個角度來看，都看不出杭州樓市有重燃的可能性。
調整仍會是這座城市今年的底色，只不過分化特點更明顯而已。
面對關稅博弈帶來的利空，接下來官方肯定會有新一輪刺激房地產的措施出臺。
降準降息是一定的。
如果後面影響太大，北京、上海、深圳核心區域的限購，也可能全部解開。