文/凱斯
編輯/章魚
月薪不到三千，房價每平三萬。
打工人每週要上六天班。
在如今的越南，年輕人想要純憑奮鬥在大城市買一套60平米的安身所，可謂是難於登天。
根據房產諮詢公司CBRE在今年2月釋出的一份報告，越南的河內市和胡志明市，雙雙出現在了全球最難購房都市的榜單裡。
以河內為例，在這裡哪怕是一棟房齡接近10年的公寓，現在每平米也能賣到9000萬越南盾（約合人民幣2.5萬元）。
可與之相對應，河內市老百姓去年的平均月收入則大致只有1000萬越南盾（約合人民幣2800元）。
個體收入和都市房價間的極大差距，讓同奈省的一位官員在高階會議上驚呼稱：
普通人想買房，需要“不吃不喝攢幾百年的錢”。
越南人，正被房價掏空
根據地產平臺Batdongsan的統計，河內居民工作50年能買一套房子、工作23年能買一套公寓；
胡志明市的居民則是買房需要53年、買公寓需要24年。
雖然這些資料沒有官員口中的“百年孤房”那樣誇張，但對無數越南的90後、00後而言，也是一筆極其沉重的負擔。
所以在該國的社媒和報道里，你能看到大量個體、夫妻甚至兩個家族的錢包，都被一套大城市房產所掏空的例項：
比如河內市青春郡，一對夫妻為了改善生活以每平方米1億越南盾（約合人民幣2.8萬元）的價格，賣掉自家住了多年的40平方米老宅。
可兩口子手握40億越南盾，卻愣是在全城找不到一套像樣的好房。
最後，他們不得不又借了5億，才在鄰近的河東郡買了一套舊公寓；
也有帶著倆娃、月均收入超過3500萬越南盾（約合人民幣1萬元）的“中產”夫妻，無法靠自己的力量買房。
為了買房，男方的父母準備把家裡70多平的土地賣了，女方的父母則決定把養老的積蓄拿出來買房。
結果，兩家的全力支援與夫妻倆多年的積蓄合在一起湊了將近20億越南盾（約合人民幣56萬元），卻還是連河內市郊區的一套小兩居的一半都買不下來。
在越南的房產論壇上，有人就分享說自己辛辛苦苦攢了20億發現在胡志明市無房可買後，便索性回農村老家，用同樣的錢建了一棟三層洋房，外加買一輛SUV。
當然，如果一家人手握三四十億越南盾，在越南當前的兩大都市，也不是完全無房可買。
只不過這些房，基本都位於城市那幾千條“歷史悠久”的窄巷深處，其特點為：
空間小，房齡老，裝修爛。
車開不到家門口，消防安全隱患極其嚴重，有的甚至還是沒有獲得“粉紅皮書”的無證房。
但即便是河內深巷裡一間僅20平、連住人都沒法確保的無證房，也可以被中介報價報到20億越南盾。
雖然買房艱難，但越南民眾還是相信：
買房買的不僅是居所，還有未來。
當全款過於奢侈，找銀行貸款上槓杆自然就成了一種選擇。
越南多家商業銀行就紛紛響應號召，推出了各種優惠的房貸套餐：
有年利率只要4.5%的，有本金寬限期長達5年的。
有家名叫Kienlong的銀行，甚至還針對35歲以下的人群推出了0利率優惠貸，相關的報道鼓吹說：
“年輕人貸款買房的黃金時代已經到來。”
然而，誘人的借金條件下通常暗藏玄機：
不少所謂的低利率，其實只適用於最初借款的3~6個月。
一旦優惠期過了，後續利率便開始跟隨市場的波動而水漲船高。
乂安省一位姓杜的先生在接受採訪時表示，他家就是在2020年年末貸款5億越南盾買房，當時的利率只有7%-7.5%。
可時間僅僅過去兩年，利率就飆升到了13.5%，摺合下來每月需要還750萬越南盾（約合人民幣2100元）。在人均工資只有2800元人民幣的越南，想要負擔這筆貸款，相當於雙職工家庭中有一人的收入需要全部用來還貸。
加上日常開銷和子女教育，杜先生一家感到了前所未有的壓力。
許多越南的90和00後，根本不敢買房。
對他們來說，那幾乎意味著要把自己的未來透支給一套房。
在社交媒體Threads上，無數該國的年輕人將買房描述成了一種永遠無法企及的幻想：
“我在河內工作了 10 年，意識到我永遠都存不下足夠的錢買房。回到家鄉買地建房比永遠留在城裡的想法要更好。”
“我的父母說，大約 20-30 年前，錢還沒有貶值。簡單來說，你用基本工資就可以買房買車，不像現在這麼難。”
“一份普通的工作幾乎不可能買得起房子。很多時候我都在思考，我還要學習多少，還要工作多少年才能有足夠的錢去買房……”
而這種對未來的消極，也反映在了越南的婚育資料上。
譬如胡志明市的初婚平均年齡，去年已經達到了創紀錄的30.4歲，比上海還要高出一點。
而2024年該國整體的生育率，也低到了前所未有的1.91。
越南房地產經紀人協會更是多次呼籲，希望官方能出臺一些支援多孩家庭優惠購房的政策，以此來挽救年輕群體逐步退去的婚育慾望。
不動產的泡沫狂歡
房價過高，也是雙刃劍。
在越南年輕一代買不起房的同時，炒房客賺得盆滿缽滿。
去年年末，在越南一場名為“展望”的地產會議上，某房企的高管分享了一組有趣的資料：
在如今的越南樓市，有86%的客戶以波段投機（lướt sóng）為目的購置房產，在購房後持有房產超過一年的投資者僅佔總購房人群的14%。
換言之，越南目前的房地產現狀，依然可以用“房炒不住”來概括。
哪怕這個國家剛剛才經歷了一次因投機狂熱而引發的樓市崩盤危機。
自2015年7月修改《住房法》，放寬了包括外國人購房在內的諸多限制後，越南房地產便成了資本眼裡絕佳的爆炒標的物。
於是，在降息週期裡外溢至此的海量美元，便在本國投機客的牽線搭橋下，全都被注入了市區和城郊的無數新盤裡，在這個東南亞國家的經濟系統中吹出了一個大大的泡沫。
僅2022年的前6個月，河內和胡志明二市的房價便雙雙暴漲25%，部分樓盤在此期間的漲幅甚至達到了離譜的74%。
這種狀況雖不正常，但它拉高了越南的GDP，創造了更大的就業市場，也在急功近利中成就了一批“新地王”。
在2020年媒體總結的越南富豪榜中，前十名裡有4個是賣房子的，2個是做建材的，還有2個是從事銀行業的。
加在一起，整個地產行業的上下游算是湊齊了。
泡沫再大，都會有破裂的那一天。
而戳破它的，往往是擊穿了底線的貪婪。
2023年10月7日，在越南名為“熔爐行動”的大整頓中，該國女首富張美蘭被警方逮捕。
這位曾承建了西貢時代廣場和溫莎酒店等國家級地標，說服李嘉誠前來投資，在疫情期間捐出了價值5.7億人民幣物資的地產女王，被指控犯有行賄、洗錢、債券欺詐、操控銀行、違規放貸等多項重罪。
光是涉案檔案就足有6噸之重，裝滿了104個箱子。
據統計，張美蘭在2018年至2022年的4年間以建房等名義從銀行騙取的總金額，相當於越南2022年GDP的3%，違規發放的貸款數，約等於當年GDP的九分之一。
3.6萬名受害者，或直接或間接地被她騙到傾家蕩產。
而隨著這起“全國有史以來最大的詐騙案”被徹底曝光，越南的房地產界也如多米諾骨牌般開始一塊塊倒下。
新皇明和FLC集團等地產集團的大佬相繼被抓被判，曾經所謂的搶手好樓盤開始接連爆雷。
超過1200個開發專案陷入停滯，而房產投機的狂熱也終於迎來了一波大降溫——2023年後半年，越南住宅和公寓的成交量銳減了17%。
可正所謂食髓知味，對於該國無數的炒房客而言，房價坐火箭所帶來的甜頭，可真不是想戒就能戒的。
當時間來到2025年，伴隨著政府要再次進行“省市合併”的訊息傳來，之前熟悉的一切便開始悉數迴歸：
一方面，是越南總理在今年1月的03/CĐ-TTg檔案中，明確要求各地必須集中整頓房地產投機、哄抬房價等行為；
另一方面，則是房產中介以“XX地在新規劃中將被併入河內市”這樣的謠傳為燃料，在各個樓盤重燃房價上行的狂熱；
在“合併”傳聞下，炒房客似乎迎來了“事業第二春”。
寧平省華閭市一塊原本20多億越南盾的地產，幾天價格就被抬到了30億，而網上的報價則可以溢價溢到40億。
然而有人跑到當地的土地登記處一問，管理人員卻表示最近真實的交易數量並沒有增加，一切都是投機之徒搞的鬼。
類似的案例不計其數。
越南剛剛癟下去的房產泡沫，大有再次吹起之勢。
根據越南建設部去年報告，儘管成交量在下滑，但該國一二手公寓的價格，在去年仍保持了一定上漲，河內的部分樓盤甚至最高漲了50%。
在採訪中，BHS房產公司的董事會主席直接表示：
“（越南的房市）現在就是一場狂歡的盛宴，再不參與進來最後就會‘餓肚子’了。”
然而這場盛宴再豐盛，也與無數買不起房的越南普通人無關。
當買房成了追逐暴利的槓桿，當置業成了炒客手中的籌碼，那麼無數越南老百姓的積蓄和人生，便自然會被投機客們瘋狂地榨取。
眾所周知，當樸素的安居願望最終被透支殆盡，當年輕的一代最終只能選擇一生漂泊或逃回家鄉。
一旦擊鼓傳花的遊戲找不到人接盤，便再也玩不起來了。
參考文章：
1. GenZ than thở trên Threads "Sẽ có 1 thế hệ không mua được nhà" – Nỗi lòng của nhiều dân văn phòng chật vật đấu tranh nơi thành phố lớn，kenh14
2. Cảnh giác 'thổi' giá bất động sản，thanhnien
3. 'Nhà đầu tư bất động sản chủ yếu lướt sóng kiếm lời'，vnexpress
4. Giá thuê căn hộ đắt đỏ, người dân chật vật tìm nhà trong ngõ，laodong
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