作者 | 瓜片
三四線樓市，已經躺平了?
當北上深杭等城市開始爆發“搶地大戰”，不少二手房業主報價上漲，這裡的樓市卻是靜悄悄，沒有春天的氣息。
事實上，三四線樓市規模的縮水速度，可能比很多人想象的還要快。
煙臺，全國27個萬億級城市之一，三線城市裡的佼佼者。去年GDP增速高達6.1%，超過全國平均水平，猛猛向前衝的架勢。
煙臺樓市，卻是截然不同的景象。
2024年煙臺六區商品住宅（普通住宅+別墅）成交量只有10927套。同比減少了7216套，降幅接近40%。
這樣的成交規模，大致上只相當於一線和強二線城市1個月的體量。
來源：騰策資料
要知道，煙臺樓市已經連續跌了三年。
2021年的時候，年度成交資料還是30279套。也就是說，在短短三年時間裡，成交量“蒸發”了近三分之二。
像這樣的躺平現象，在小城市非常普遍。比如四川南充，去年4月成交量只有312套，平均一天只能賣出10套房。
開發商也在用錢投票。官方資料顯示，2024年1-2月，南充房地產開發投資增速下降-14.7%。2024年1-11月，房地產開發投資增速掉到了-23.2%。
對廣大三四線城市來說，新房還在“插管”，二手房基本已經“拔管”了。
開啟社交平臺，抱怨房子難賣的，相當一部分是來自小城市的業主。
有人大吐賽博苦水，自述在廣東5線城市，放了兩年的房子賣不出去，虧錢賣都沒人問，愁死了。
來源：小紅書
好不容易刷到一個低價賣房的中介，抱著希望上前一問，對方的回答卻讓自己徹底死了心：
縣城不搞哈，縣城房價已經崩掉了，沒法兒賣。
來源：小紅書
比房價下跌更絕望的，是房子失去流動性，真的變成了“不動產”。
在蒐集資料的時候，我還發現，三四線的成交資料真的很難找。有些城市至今連去年的資料都沒公佈。
不少三四線的房產自媒體，生意也沒得做了，釋出頻次漸漸降低，最後直接斷更了。
現實冷冰冰：
拿地蓋房的開發商少了，不再需要那麼多廣告投放了。買房的人也少了，也不再需要那麼多房產資訊和服務了。
曾經，三四線的房地產如同一棵粗壯的樹幹，供起了一座城市的枝繁葉茂。
如今，樹幹已經汲取不到多少養分了。
一二線城市拼命“內卷”，進一步加速了三四線的躺平。
去年以來，一二線城市往樓市投放了不少“核彈級大招”，三四線樓市“躺著也中槍”。
廣州、杭州、成都全面取消限購，深圳部分取消限購，原本緊閉的大門，向全國人民敞開了。首付也打下來了。一套總價300萬的房子，原本首付要90萬，現在只要45萬，上車門檻直接降了一半。
一二線城市鬆綁，如同開啟了巨型抽水機，開始瘋狂虹吸三四線城市的購買力。
成都全面取消限購後，緊接著就是“五一”小長假。有的售樓處直接打出了了“川北（綿陽、達州、南充）專屬團購會，燃購五一”的招牌，擺明了要“搶”下面地級市的客戶。
面對來勢洶洶的大城市，小城市手裡壓根兒就沒有底牌，只能被動扛傷害。救市政策的工具箱，早早就被掏空了。
為了賣房，它們甚至開始出一些“奇招”“怪招”。
工作不好找？沒關係，買套房子就有了。
在四川資陽買房，每個季度都能獲得至少3個就業崗位推薦，還有配套的職業培訓補貼。不想打工想當老闆的，創業擔保貸款也安排上了。
本地人不買房？沒關係，可以讓外地人，甚至外國人來買。
雲南德宏提出，除了要打通東北三省、西部、西北部等重點城市，還要拓展緬甸外銷市場。誰說只有咖啡豆和摩托車能出口，房子也可以。
來源：德宏傣族景頗族自治州人民政府
我們都心知肚明，這樣杯水車薪的政策，留不住人，更留不住人買房。
三四線樓市躺平了，開發商為了搏一個未來，也開始“逃離三四線”。
一家來自呼倫貝爾的房企，剛剛闖入杭州拿下板塊“新地王”，溢價率高達65.11%，引發了不小關注。
公開資料顯示，呼倫貝爾匯嘉房地產開發有限公司成立於2018年，註冊資本僅1000萬元。這規模，妥妥的“踝部房企”。
開發商手裡的資金是有限的，大城市的地價又是昂貴的。在大城市買一塊地，可能意味著在本地少買好幾塊地。
然而，越來越多匯嘉這樣的“踝部房企”，堅定地選擇了逃離。
2006年成立於衡陽的匯方集團，多年來一直深耕本地。2023年匯方集團在衡陽的成交金額為8.46億元，不到“千億房企”的零頭，也屬於“踝部”。
然而在去年年底，匯方集團一口氣拿下了位於梅溪湖二期的地塊，首次把隊伍開進了省城，跟保利、招商蛇口等一眾央企同臺競技。
包括衡陽匯方在內，去年總共有四家外地開發商“首進”長沙，分別是能建城發、常寧永珍地產、四川邦泰地產。
時代變了。
十年前，碧桂園、恒大、綠地為首的頭部品牌大房企，爭相擠進三四線市場，最終深陷泥潭，付出了慘痛的代價。
而現在，三四線城市的“踝部”民營小房企，正在進軍一二線，上演一齣“層級躍升”的戲碼。
三四線樓市，未來能否鹹魚翻身？有兩座大山，需要跨越。
天量庫存，是壓在三四線城市頭上的第一座大山。
易居研究院《百城住宅庫存報告》顯示，2024年12月，全國百城新建商品住宅庫存存銷比（去化週期）為21.3個月，遠遠超過合理範圍12-14個月。
那些城市的“貢獻”最為突出？下圖裡高高躍起的綠色折線，已經告訴了我們答案。
三四線樓市，去化週期遠遠超過一二線城市。
衡陽、益陽、湘潭和株洲，是典型的三四線城市。據克而瑞監測，截止去年年底，這四兄弟的商品住宅庫存持續上漲，已經來到了非常不妙的境地——
衡陽和株洲，存量均在200萬方以上，去存週期早超過兩年。湘潭和益陽，去存週期同樣處於高危狀態，明顯供過於求。
房子，實在太多了。
好訊息是，今年以來專項債收儲存量房、存量土地按下加速鍵，終於等到了一絲曙光。
就拿廣東省來說，省內已有15城公告土地收儲計劃，大部分都是三四線城市（惠州珠海雲浮汕尾等），說明去庫存的腳步正在加快。
相比之下，另一個問題則要棘手得多——人口流失。
《中國人口大遷移：3000縣全景呈現》顯示：中國人口流動已從四六分化走到二八分化，越來越集聚化。
15%的三線城市，57%的四線城市，83%的五線城市，86%的六線城市，都在“人口失血”。
人都去哪兒了？聚集到了都市圈。
這一長期趨勢很難改變，這也意味著，三四線城市的購買力還會繼續流失。
由此可見，三四線樓市躺平，或許不是階段性的調整，而是長期的狀態。
不過，對普通人而言，三四線樓市躺平未必是壞事。
相比衣食住行成本高昂的一二線城市，三四線城市踮踮腳能夠到的房價，相對慢節奏的生活，提供了另一種可能性。
特別是有些小城市，十幾二十萬，甚至幾萬塊就能買一套房，為大城市裡卷累了的年輕人提供了一條退路。
社交平臺上，很多10萬以下買房的帖子火了。一條“哪裡可以3-4萬全款買到一房一廳”的帖子，收穫了近2000條回覆討論。
評論區不少人明顯做了功課，“白菜房購買經驗”分享起來有理有據：
養老優選雲南，因為老年人身體扛不住寒冬；
考慮工作的話建議安徽，靠近長三角；
想要四季分明的感受，山東是個不錯的選擇。
來源：小紅書
除了早早走紅的鶴崗、雙鴨山、牡丹江，還有更多城市被提名：山東肥城、乳山、海陽，安徽淮南，湖北潛江，雲南楚雄……
大城市無處安放肉體，小城市無處安放靈魂，早已成為過時的論調。
一二線城市的消費品牌、各類文化活動，主動擁抱下沉市場。生活在縣城的年輕人，家門口不僅有星巴克，也能去音樂節蹦迪。
特別是去年，“奔縣遊”一躍成為文旅消費真頂流，大城市的年輕人一放假都扎堆往縣城跑。（參閱《縣城，正在“接盤”大城市消費？》）
去年國慶期間，一二線城市旅客帶動鄉村遊訂單增長超60%，縣域遊訂單同比增長20%。過年回趟老家，連個預約系統都沒有的18線小縣城博物館，也擠滿了人。
曾幾何時，年輕人抱怨著高房價磨滅了他們的希望。而現在，一套買得起的房子，一座沒那麼卷的小城，反而可以托住年輕的夢想。
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