今天給大家聊聊投資日本本土房地產的利弊和風險規避，包括日本人投資房地產利弊。
首先，房產經營是什麼？
房產經營是指購買公寓的一部分或整棟建築，並通過出租來獲得收入的租賃業務。
在日本，日本人通常會從購買一間公寓開始房地產的租賃經營，我們稱作為分戶公寓投資（分譲マンション経営）。
一般普通日本人的房產投資，都是從一件小公寓開始，然後逐漸增加持有的不同公寓房間數量，從而擴大資產運營的規模。
分戶公寓投資比擁有整棟公寓更輕鬆，對於資金有限的人來說也是可行的，因此受到廣泛歡迎。
日本作為老牌資本主義國家，貧富差異巨大，普通老百姓也沒有像中國的拆遷而得來的拆遷費等，所以一般年輕人中開始投資房地產的，都是從貸款一個小物件開始的。
那麼，投資日本房地產於他們而言又有什麼好處呢？
好處1、 可以擁有長期且穩定的收入，低風險。
在日本，如果購買房地產時，選對了地段，房齡等要素，那麼大部分的情況下，就可以獲得長期穩定的租金收入。
地段是什麼？
人流量，居住需求→周邊或者這個車站的路線上有沒有很多的高階寫字樓，商業設施，學校，醫院等。
房齡選什麼？
1981年以後的新耐震的物件（當然，如果預算充足的情況下，更建議次新房而不是老破小）。
還有不要一味的追求物件的高收益率回報率，而是要綜合全面的評判整個物件。
例如，像東京的港區，中央區的核心區域，很多收益率不高，但是地價和房價都非常穩定不太會下跌，甚至年年有略微的漲幅等。
那麼哪怕收益率不高，為了規避空室風險等，我們也應該選擇東京港區或者中央區等核心區域或者23區的房子（看您預算），而不應該用同樣的金額去投資周邊府縣的淨收益匯率報率高的物件。
為什麼？因為當現在的租客退租，沒有之後的租客住進來，淨收益什麼的都是浮雲，更別提這些區域逐年遞減的地價和房價了。
日本搬家費用高昂，所以不是外在因素的情況下，大部分的人會在同一間公寓裡住上4年以上乃至更久。（日本每兩年一更新合約，很多人最少會更新一次合約，也就是住3-4年不等）
而也是出於日本租約的穩定性，大部分的日本人會把租金的這一部分收入作為未來的養老金儲備來對待，以確保退休後的生活費用。
日本老齡少子化嚴重，養老金不足的問題一年比一年嚴重，大家都在為著自己的老年生活做打算。房地產投資，出租房產的話，每個月的租金可以作為未來退休後每月養老金不足的開銷補貼。
好處2、可以作為人壽保險的替代品。
在日本，大部分的日本人不會選擇現金購買日本房地產而是選擇以貸款的方式來購買房地產。哪怕自己有足夠買下十套房子的資金，他們依舊會毫不猶豫的選擇去向銀行貸款。
為什麼呢？
因為在日本如果購買房地產向日本銀行進行融資時，銀行為確保萬無一失，會自發地購買一個叫做”團隊信用保險”的東西（銀行出錢買）。（這個保險個人名義貸款有，公司名義沒有）
這是個什麼東西呢？
就是在還貸期間，萬一融資合同的簽約方死亡或成為高度殘疾人，剩餘的債務將由保險支付。
保險公司將支付剩餘的債務，從資合同的簽約方死亡或成為高度殘疾人那一刻起，剩下的貸款就一筆勾銷了，不需要再還任何的費用。因此死亡的情況下，不會給遺屬留下償還義務。
而高度殘疾的情況下也是未來餘生，可以靠房地產收租補貼家用，生活得到保障。
如果遺屬選擇繼續出租，他們將獲得穩定的租金收入；如果選擇出售，他們將獲得銷售收入。
許多日本人從人壽保險的角度選擇公寓經營，考慮到未來的安心。
曾經我剛進日本房地產公司參加培訓時，我的領導曾跟我說過一個他的親身經歷。
他說他年輕時曾經有個客戶在他手下購買過三個房地產物件，但卻沒有跟她的妻兒說，瞞著他們每月支付房地產的銀行貸款。
後來不幸因意外死亡，他去參加葬禮時，把這位丈夫瞞著妻子購買了三個房地產的事情告訴了妻子後，妻子起初聽到時陷入了深度的絕望，以為需要繼續償還這三個房地產的貸款，不知如何是好時。
他又告訴妻子了這個“團隊信用保險”的內容。那一瞬間他彷彿從原本淚眼朦朧帶著年幼孩子的妻子臉上，看到了不經意流露，又或者是刻意壓制住的欣慰笑容。
為什麼呢？就是因為這個“團隊信用保險”。丈夫之前購買的三個房地產物件在他死亡的瞬間，貸款消失了，留給妻子的是三個不用還任何金錢，且每月有營收入賬的房地產。他會每月給這個無依無靠的妻子和她的孩子帶來變相的贍養金。
所以，在我後來作為房地產銷售的生涯中，我也真的看到很多的日本男性他們會不停地購買以及置換日本房地產，目的很簡單明瞭——為了延長”團隊信用保險”的保險時長。
舉個例子，上圖為日本知名的ORIX公司的終身生命保險，保額為以1000萬，保險的內容幾乎和購買房地產時的”團隊信用保險”重合。
團隊信用保險：每月還一定的款項，15-25年的貸款期限結束後，所有買的房地產歸自己所有。如果有個萬一，房地產就是賠付。
ORIX公司的終身生命保險：15年的支付時間結束後，可以獲得1000萬的保險額。
是不是非常的相似？
但是一般經過銀行融資貸款後，一套1000萬——2000萬的房子一個月差不多支付的還款額度在1萬-2萬日元之間（根據房子銀行稽核的不同，還款金額會有上下浮動）。
而大家可以看到我圈出來的，藍色為男性，粉色為女性的每月支付金額（簽約年齡越大，每月還款的額度就越高）。
而每月支付的價格遠遠高於房地產的還款額度，得到的東西卻是大同小異的。
但當支付時間結束後，一個能得到幾千萬的房地產，甚至是在未來的每個月裡還能持續創造收益。
而普通的保險則是隻有從保險公司贏得了1000萬日元而已。
可這是個通貨膨脹日趨嚴重的社會，也許在當下1000萬對普通日本人來說已經是個很豐厚的數字了。但如果15年後通貨膨脹了，100元的麵包，需要500元才能夠買到了，那麼1000萬的金額，能帶來多大的價值？
其實上面那種圖示是阿拉蕾當年在日本給客戶做資產配置時必定會拿出來的圖，也必定會給客戶做分析的圖。
講到這裡，我會問日本人客戶，您是願意每月花費3-4萬日元購買保險呢？還是用來向銀行借貸款投資房地產？
100%的客人聽了我的分析都會選擇後者！
而且近年來”團隊信用保險”甚至有做過進化和重整，例如支付多幾個點的金利，就可以在投保的同時享受癌症保險等不同內容的保險專案。所以越發了受到了日本顧客的青睞。
所以，未來如果有小夥伴辦理經營管理簽證，去日本拿到永駐後或者高度人才簽證後，可以嘗試著跟用貸款的名義去購買日本房地產，比現金香多了！
好處3、不易受經濟波動的影響。
剛剛在保險的這一塊，我給大家聊到了“通貨膨脹”這個詞。
什麼是通貨膨脹？即物價上漲時，貨幣價值會下降。
但房地產是一種“實物資產”，其價值會隨著通貨膨脹而變化。物價上漲了，房地產是商品也會隨著物價的上漲而上漲，伴隨著物價上漲，不只是房價，租金價格也會上漲。
所以擁有不易受經濟波動影響的房地產，可以說是最有效的對抗通貨膨脹的策略之一！
大家不要以為日本房租不會上漲，現在東京的房租其實已經比之前要高了。
舉個例子吧，我之前在新宿居住的公寓，每月的房租是7萬2千日元，現在在寫這篇文章時我特地去查了下我居住公寓同一樓層同一戶型現在的房租，是8萬——8萬4千日元不等。才一年不到的時間就漲了！
好處4、有助於節稅策略。
與擁有“非住宅用地”（如停車場或休閒區）的租賃住宅相比，固定資產稅可減少1/6，城市規劃稅可減少1戶200平方米的1/3，從而減輕稅收負擔。
此外，如果您透過繼承獲得土地，並且在該土地上建造了公寓，並且還將其作為租賃物業出租給第三方，那麼繼承稅的負擔也將大大減輕。
租賃物業所在的土地將成為“附帶租賃的土地”，與普通土地相比，繼承稅評估值可減少約20%，因此比僅繼承土地可以節省數10%的稅收。
此外，如果您透過公寓經營獲得租金收入，並且從租金收入中減去費用後，整體房地產收入為負數，那麼可以從工資收入中減去赤字部分。
工資的稅收評估值將減少，所得稅和居民稅也將減少。如果您滿足一定條件並進行藍色申報，我們叫做確定申報。申告時間在每年的2月16日到3月15日之間。申告完畢後最多可以獲得65萬日元的減免。
在日本工作的外國人買日本房地產，同樣可以享受這樣的政策。如果不會搞的建議可以僱傭日本稅理士來幫您進行申告。
另外在您做房地產經營期間，比方說旅遊的來回交通費，住宿費，甚至多人聚餐時所產生的聚餐費，只要領了發票差不多都可以在確定申告時進行稅收的抵扣。
這個是個灰色地帶區，照例是不可以的，但是如果能解釋為，為了購買新的房地產，去哪裡哪裡看房，請房地產銷售吃飯和應酬等等的費用，一次進行確定申告就可以。日本人也會用的合理避稅小技巧。阿拉蕾當年在日本給客人們做資產配置時也是會給客人提的一點。大家都覺得很有用呢！
那麼公寓經營的缺點和風險又是什麼呢？
缺點1、空置的風險。
公寓經營中最令人擔憂的是“空置”。
空置不僅會減少收入，或者完全沒有收入，甚至導致負收入的風險，雖然沒有人居住，但是每個月的貸款、物業費和修繕費，這些還是需要交的。
那麼如何規避空置風險呢？
首先，要選對地段！
投資日本房地產的重點：1地段，2地段，3還是地段。
人流量產生居住需求，所以要選擇周邊或者這個車站的路線上有很多高階寫字樓，商業設施，學校，醫院等的地區。如果手上預算充足，一個城市的CBD肯定是首選！
其次，不要選擇人口在減少的區域。日本少子老齡化嚴重，大部分的城市人口都在減少。但有幾個地區人口確實在增長的，所以一定要鎖定在人口增長，年輕人口多的區域。
上圖為日本2022和2023年人口轉入轉出的統計圖，47個都道府縣，只有6個地區是正值。
而根據1954-2023年日本人口推移的圖示又可看出，只有東京的人口依舊可以維持在活躍且穩定的上漲趨勢，大阪圈緊隨其後。
圖4，是2018年—2023年東京轉入人口的增長圖，可以看出，除了疫情的兩年以外，東京的人口一直成持續增長的趨勢。特別是三月和四月是人口變動最大的兩個月！
表1是日本轉入人口最多的20個地區，可以看出東京也是一騎絕塵，遙遙領先，簡直可以用鶴立雞群來形容了！
和第二名的大阪市相比簡直是大屋和小屋的區別了，跟第三名的橫浜市以及之後的那些地區相比更是雲泥之別。
資料告訴我們一切，如果您的口袋裡預算充足，同時害怕風險，期待穩定收益，那麼最該投資的地方顯而易見的是東京23區了。
地段選對了很大程度上“空室”的風險也就規避了。
再者，就是要挑選一家在當地招租實力雄厚的管理公司。
如果一個本土公司有自己的招租團隊，自己的管理團隊，員工又非常靠譜營業積極，那麼“空室”的機率又會進一步變得渺小？
為什麼？想一下如果您的物件在顧客發出退租通知時，就被掛到網際網路上招租，招租公司又會積極的為來到店裡的客戶推銷您的這個即將空置的物件，積極配合帶看等，如果他地段足夠OK，怎麼可能租不出去？怎麼可能空置？
除此之外還有什麼呢？
房子的外觀，房型，裝置，房齡…外國人和寵物是否OK？…入住時的押金，禮金是否設定過高？
押金和禮金意味著前期投入是否需要花很多錢。如果搬家花的錢超過客戶預算，客戶自然不會選你的房子，這些都是可以避免空室的措施。
另外，對於我這個在日本房地產租賃行業也摸爬滾打的過來人來說，如果您持有的是八幾年或者90年初的這種小房子的話，0禮0押，房屋裡自帶傢俱家電都可以成為您在眾多老破小物件裡脫穎而出的關鍵所在。
因為本身在日本租住老破小的通常來說會是學生黨或者日本社會階級比較底層的一些人群，他們會更注重房屋和房租的價效比！
最後，日本還有個叫做サブリース的合約，中文意思就是包租合約。
房地產會社作為二房東租下您的物件，然後在進行出租，這樣雖然每個月的租金會少了些，但是可以避免空室危險。
如果害怕空室風險的小夥伴可以選擇包租合約的物件進行購買。
但說實話，地段非常優秀的一些地區，其實不用包租也不會有長時間的空室風險。
說白了，那種地段房地產公司包租的話，穩賺的。
此外，在選擇房型上，日本售賣和租售市場上流通性最高的是1R和1K，因為他們小而精，又因為他們在價格上比較好出手購買。
畢竟大部分都是普通老百姓普通住民，日本人又特別注重自己的隱私和空間，所以1R和1K是大部分日本單身的打工族，上班族和學生一族的首選。
但從房產價值的角度來說，大的房子更具有價值。
一些高淨值人群在選擇租賃房子的時候，也更加註重舒適度和關注安保，還有屋內設施，為此也願意支付更多的租金。
所以，如果希望有個可觀的租金又注重租客屬性，預算充足的話，次新房的1DK和1LDK會成為您的理想選項。
流通性不會差，房產價值也保證了！
至於大戶型的房子的話，一般購買的人群都是一些成家立業的日本人。這一類人群，通常在第一個或者第二個孩子出生後，會選擇購買一戶建或者2LDK以上的大戶型來進行居住。
所以像2LDK以上的這類戶型，就是購買的人口多過租賃的人口，租賃需求不大，很容易造成空室。
特別是如果租客在淡季時退租，也許空置大半年都不一定會有下一個租客入住。從投資收租金的角度上來講並不推薦。
當然如果您要炒樓花的話又是另外一回事了。
缺點2、建築物老化。
建築物的年久失修是不可避免的。老化的物業可能難以吸引租戶，可能不得不降低租金。
在制定收支計劃時，預測管理費、維修費等“運營成本”並進行試算也非常重要。
所以像超過10年以上的租約，我們成竹不推薦的原因就是，萬一裡面的租客搬走後產生的修繕費用會變得很龐大。畢竟住了十年以上內室沒有經過保養很多東西都應該已經老化了！
還有老房子的話，購房之前看一些維修履歷，也是可以避免之後突然面對大規模修繕或者是修繕費上漲的情況。
缺點3、災害風險。
在經營公寓時，災害是一個無法避免的風險。特別是火災、地震和洪水造成的損害，可能導致房地產價值下降，造成巨大損失。
如果您有火災保險，火災、雷擊、爆炸、破裂、風暴、冰雹、雪災、水災和盜竊造成的損害可以得到賠償。然而，火災保險不包括地震造成的建築物和財產損害。地震保險是火災保險的附加合同，不能單獨簽訂。
此外，即使有火災保險，也可能出現問題，例如，如果保險金不足以重建，或者租戶未能更新火災保險，導致由租戶的過失引起的火災，您可能需要使用您的保險。保險合同的內容會改變賠償範圍，所以在簽訂地震保險之前，請務必與保險公司確認。
缺點4、利率上升的風險（日本人或者永住者貸款購買的情況下）。
如果您使用浮動利率或固定期限選擇型浮動利率的融資開始公寓經營，利率上升可能會導致還款額增加，可能無法獲得足夠的收入。
考慮到這種可能性，制定一個有餘地的資金計劃，在預計利率上升的情況下，採取措施如延長固定利率期限或選擇固定利率融資。
又或者選擇在一年2度的獎金髮放月增加還款的額度等，都是很好的規避利率的風險的方式。
缺點5、出售風險。
在公寓經營的情況下，如果您突然需要出售並變現，可能無法立即找到買家。即使找到買家，也不一定能以期望的價格出售。
所以要選擇流通性比較高的物件，流通性比較強的房型才可以。
這就又回到了我們風險1時所說的內容了。在購買房地產時，選擇什麼樣的戶型才能更快的賣出。
一般小戶型1R和1K是最好出售的，其次是1DK和1LDK等。
而從整個房地產單價的角度來講，2LDK以上的物件又是最能賺到大錢又或者變現潛力最大的。
魚和熊掌，就看您如何做到兼得，亦或者如何舍一取一了。
至於在如何達到期望的價格這一點上，依舊是跟您購房時所選擇的地段有關聯了。
最後，如果您擁有整棟公寓，不建議短期運營，而應該有一個長期的投資視角。一個長期穩定的收租，也許您真的可以更快地實現財富自由，過上躺平的生活呢！
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