千萬不要買的4類日本房產，誰買誰虧！

2025-05-05 16:04 金融老編

日本的房產，今年簡直是從年頭火到年尾！
根據日本不動產研究所的最新資料顯示，截至2024年10月，東京和大阪在全球15大城市新建公寓價格漲幅排行榜上並列位居榜首。
這是繼6個月前的調查之後，東京和大阪再次並列排在第一位。
主要原因是因為開發用地的減少和新增供給的減少，以及富裕階層需求的旺盛，共同推動了價格上漲。
同時，日元貶值使得海外投資者認為日本房產市場具有吸引力，海外資金的流入也在持續。
然而，在投資熱潮中，我們更需保持冷靜，避免踏入那些看似誘人實則暗藏風險的陷阱。
因此，在投資前做好充分的市場調研和風險評估尤為重要。
今天，我們就為大家分享下，投資日本房產時堅決不能碰的4類房子，以便大家更好地把握日本房地產市場的投資機會，避免不必要的損失。
1、帶老年租客長期租約的，一律不碰！
帶租約的房子，確實能即刻帶來租金收益，免去空租期的煩惱，看似是筆穩賺不賠的買賣。
然而，在日本這樣老齡化與少子化並存的社會背景下，一個不容忽視的現象——“孤獨死”問題，卻為這類房產投下了陰影。
隨著老年租客年歲的增長，一系列潛在問題逐漸浮現：
老年租客在房屋維護與使用上，往往不如年輕租客那般周到，房屋損耗可能加劇。
一旦租客健康出現問題，甚至不幸離世，房東將面臨處理善後事宜的繁瑣，房產可能因此長時間空置，租金收入的中斷風險隨之上升。
長期租約鎖定，房東在租金調整上空間有限，這無疑壓縮了投資的回報率。
儘管中日兩國均遵循“買賣不破租賃”的原則，即租賃權優先於買賣權，但在實際操作中，國內房東的權益相對更有保障，檢視房屋、帶看等事宜相對簡便。
相比之下，日本法律體系更傾向於保護租客，尤其是老年租客的權益。解約程式複雜且難度頗大，這無疑增加了房東的潛在風險。
因此，在日本投資房產時，面對帶有老年租客長期租約的房產，即便價格誘人，也應謹慎避開，以免陷入無盡的麻煩與糾紛之中。
2、租賃產權+產權不明，一律不碰！
日本房子最有價值的是其私有產權，因為房子及房子腳下的土地產權是可以世世代代歸業主所有。
但實際上，除了私有產權，日本還有兩類特殊房：   
第一類、租賃產權房
即：你買到的只是地皮上的房子，不包括土地，你只有一定期限內的土地使用權，而且要交土地租金，且沒有所有權！
此類房產又細分三種情況需注意：
①舊地借權：租約沒有期限，一直到房子不能住了自動到期；到期後可以續租，地主不得無故拒絕；
②普通借地權：從平成 4 年（1992 年）開始施行。第一次簽約租約至少 30 年，初次續簽後為 20 年，此後每期為 10 年。
③定期借地權：地主把土地出租，一般為 50 年，到期後續不續租再議。無論地主有沒有正當理由，只要想收回，租客就得歸還。
第二類、產權不明房
因為種種原因，時間太久、多次交易、繼承、檔案沒有妥善保管更新等，產權關係太過複雜，導致歸屬不明，誰也說不清該歸誰！
這兩種房子，無論遇上哪種，都會麻煩纏身；而且產權若不明確，就無法對房子進行修繕、拆遷！
在日本，鑑於土地資源稀缺且價值高昂，土地的價值往往超越建築物本身，成為資產構成中的核心要素。
因此，若沒有擁有土地所有權，將極大影響資產的長期價值與穩定性。
3、1983年前舊耐震房子，一律不要碰！
有客人曾問：新舊耐震有什麼區別呢？
我們先來了解下新舊耐震房產的相關定義。
舊耐震
在 1981 年 6 月之前，房子需達到在震度 5 強程度的地震中不倒塌。
新耐震
1981 年 6 月之後，要求房屋在震度 6 到 7 強程度的地震中不倒塌，並且在震度 5 強程度的地震中幾乎沒有損傷。
很明顯，新耐震標準建造的房子，抗震效能最好，日本地震多發，這點相當重要。
而且，在申請銀行貸款時，新耐震房子更容易獲得貸款，且貸款條件可能更優惠。
考慮到施工週期等因素，通常認為 1983 年以後竣工的房子基本都是新耐震。   
所以1983年的舊耐震房子，堅決不碰！站在投資角度，更推薦2000年後的優質次新房，漲幅更大、收益率更高。
4、有凶宅記錄的房產，一律不碰！
日本除了房產證外，還有住宅檔案制度。
它就像我們的人事檔案，記錄著房子的點點滴滴，從重要事項說明到建築物診斷，再到白蟻檢驗，甚至是住宅價格的歷史變遷，一應俱全。
這份檔案，如同房子的“身份證”，由持牌顧問等專業人士嚴格管理，確保資訊的真實與準確。
如果房子有過凶宅記錄，檔案裡一查就知道，沒法隱瞞。
無論是在國內還是日本，這樣的房產在交易市場上都會遭遇冷落，不僅影響出手速度，更可能大幅貶值，讓投資者的心血付諸東流。
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