自2023年7月以來，美國房屋銷售價格逐年穩步上漲，持續接近歷史高位。但目前房地產市場受到多種因素的影響，呈現出與以往不同的複雜局面，導致未來房價的走勢難以預料。
房地產專家表示，由於利率降低，更多的買家開始購買房屋，同時降低的利率也讓買家有了更多選擇。因此，市場上很難預期房價會出現大幅度的下跌情況。
儘管如此，專家仍預測一些城市房價可能在2024年底前下跌，想要購買房屋的買家可以做好標記並留意合適的“下手”時機。
01
隨著利率下降，短期內房價會跌嗎？
對大多數房主來說，每當房產市場有所波動都可能會引發緊張情緒。因為對於很多人而言，房子是他們最大的投資。
全美範圍內，房地產市場自2022年房價達到峰值以來，幾乎沒有發生過於明顯的變化。但自2023年7月以來，房屋銷售價格逐年穩步上漲。
根據Redfin的資料，到2024年8月，美國的中位房價為432,961美元，比2022年5月的峰值432,823美元僅上升了0.03%。與2023年8月的420,846美元相比，年同比資料則顯示出價格小幅上漲了3.0%。
資訊擷取自USNews.com
房產專家表示，儘管每個月房產市場都有一些小波動，但房價並沒有明顯下跌。隨著利率降低，更多買家開始參與市場，利率的降低也給了買家更多的選擇，因此這種情況在短期內不太可能發生變化。
房屋中位銷售價格”指的是在特定地區內，所有已售房屋的價格中間值。具體而言，銷售價格被排序後，位於中間位置的價格就是中位銷售價格。如果有一半的房屋售價高於這個價格，另一半則低於這個價格。
中位銷售價格是衡量市場健康和房屋價值的重要指標，可以幫助買家和賣家瞭解當地房地產市場的整體狀況。
房源服務Bright MLS的首席經濟學家麗莎·斯圖爾特萬特(Lisa Sturtevant)指出。“今年秋季，較低的抵押貸款利率將吸引更多的買家和賣家進入市場。目前買家面臨的最大挑戰是可負擔性。雖然利率下降會有所幫助，但許多買家的預算依然達到了上限。”
“預計買家在市場上將獲得更多的談判優勢，而賣家可能需要做出一些讓步。然而，隨著需求和供應的增加，我預計房價將在年底和2025年保持相對穩定。”
HouseCanary的聯合創始人兼首席研究員克里斯·斯特勞德(Chris Stroud)也表示，“我們觀察到房屋的掛牌和銷售價格相對接近。價格削減的幅度顯著減少，因為賣家不願意在享受低利率的同時，以折扣價出售自己的房屋。”
“目前房價仍接近歷史高位，同比上漲5%，而抵押貸款利率自2023年10月的多年來高點回落了170個基點。從全國範圍來看，庫存同比增長27%，達到了疫情後的最高水平，但仍低於疫情前的水平。”
“利率下降、庫存增加以及價格增長放緩，都表明市場環境正在趨於中性，這與過去幾年強勁的賣方市場形成了鮮明對比。我們預計這些趨勢可能會持續到2025年，”斯特勞德補充到。
02
全美10個年底前恐下跌的城市
儘管美國整體房地產市場仍在小幅上漲，房產專家仍指出，某些城市的房價將可能下跌。
地產經紀人兼Big Ben房地產經紀公司執行長本·約翰遜(Ben Johnson)列出了10個年底前房價出現下跌的城市。
圖中為2024年7月統計全美平均房價示意圖。
圖源：Voronoi.com
舊金山
根據房約翰遜的說法，這座長期以來被視為全國生活成本最高的城市之一正面臨房價下跌情況。
“由於生活成本高昂、人口外流，以及大多數科技公司允許一些員工遠端工作，這些因素使舊金山的房地產市場開始走低。預計到年底，該市的房屋價值將下降5%-10%。”
根據Zillow的資料，目前的平均房價為1,299,639美元，比去年下降了0.3%。
紐約
“紐約市的房屋價值與舊金山類似，也因疫情所帶來的靈活工作模式和高昂的生活成本而出現了下滑。同時，由於對住宅物業的需求減少，租賃市場也開始顯得疲軟,”約翰遜解釋道。
目前紐約的平均房價為742,930美元。約翰遜預計，到年底這一價格可能會下降5%-8%。
檀香山
檀香山的平均房價為794,253美元，但約翰遜預計到年底這一價格可能會下降4%-6%。
“由於旅遊業這一地方經濟的重要支柱仍處於低迷狀態，檀香山的房地產市場預計將仍舊保持相對穩定。”
邁阿密
“邁阿密的房地產市場面臨著高估值、颶風以及不斷上升的海平面，這使得許多投資者選擇避開該市場。此外，由於極端天氣，保險費用和相關程式費用的增加也使得房屋變得難以負擔。”
邁阿密的平均房價為579,125美元，較去年上漲了8.7%。然而，約翰遜則表示，環境因素可能會導致房產價格在年底前下降3%-5%。
拉斯維加斯
“由於拉斯維加斯的經濟在很大程度上依賴於受到疫情嚴重影響的旅遊和娛樂行業，因此該地區的房屋價值仍可能會在年底前呈下跌確實，”約翰遜表示。
芝加哥
約翰遜認為，芝加哥房價下跌的原因包括高物業稅、犯罪率上升以及人口增長緩慢。他表示：“由於人口增長停滯，芝加哥的房地產市場可能會出現下滑，同時城市也面臨財政方面的挑戰。”
目前芝加哥的平均房價為298,397美元。約翰遜預計，到2024年底，這一價格可能會下降2%-4%。
西雅圖
約翰遜指出：“由於高生活成本和科技行業向遠端工作的轉變，西雅圖的房地產市場正在降溫。
目前西雅圖的平均房價為884,828美元。隨著越來越多的人選擇不在城市居住，年底前房屋價值可能會下跌3%-5%。”
奧斯丁，德州
“最近庫存的增加和新建專案的推出使得買賣雙方的市場趨於平衡，並使房價降溫。這一趨勢預計將持續到年底，特別是在抵押貸款利率上升的背景下。奧斯丁的房屋建築商預期，當前的市場狀況將促使更多房屋銷售。”
2024年5月奧斯丁的中位掛牌房價為650,000美元，近期的中位銷售價格為567,000美元，但預計到年底這一數字可能會接近550,000美元或更低。
聖路易斯
“市場降溫通常是由多種因素造成的，但聖路易斯由於某些市政當局的稅收上升，正面臨著一場可負擔性危機。”
聖路易斯的房價自去年以來已經下降了2.2%。該市目前的中位房價為221,000美元，預測到年底這一價格可能會降至200,000美元。
華盛頓特區
“華盛頓特區買家數量不足的主要原因是抵押貸款利率和經濟問題。”
目前華盛頓特區的中位房價為602,000美元，到年底可能會再下降3%到5%。
網友有話說：
# 德州現在房子供應量超過了疫情前了，下面應該會跌的很狠的，這次22年以後買房的基本都被套。
# 鳳凰城也在跌。這些土地供應本來就充足得地方很容易捅破泡泡的。
# 全美都在橫盤。不過達拉斯的房子是真的又便宜又漂亮。
# 周圍也在降，但是在跟高點比，連21年水平都沒到。open house多了，價格也開始下調。要不等繼續降息，要不等大選完事看情況。
#還有一個,是很多人以前遠端辦公，用加州的工資養德州的房子，現在要麼回加州，要麼轉成德州當地，怎麼樣都支撐不了現在的房價了。有的跌呢…….
