2025.03.18
作者 | 第一財經 孫夢凡
2025年以來，房地產市場吹來一陣陣春風，一線城市走暖的成交和房價，讓業內評論人士直言：核心城市“止跌企穩”已經沒有懸念了。
那些仍在拿地投資的房企，對市場同樣摩拳擦掌。有頭部房企人士表示，公司年初積極拿地，就是為了搶在年中前開盤、迴流資金，整體開發節奏已提到極致。
為了趕上市場回暖的東風，近期一線城市不少新盤密集取證、入市，3月份市場供應量明顯增加。“樓市回暖的過程中，誰先留住購房者，誰就活下來。”還有實力留在牌桌的房企，正在用盡全力“搶跑”市場。
供應“小高潮”
經歷上輪政策託舉後，樓市能否“止跌回穩”，今年3、4月份是重要的觀察節點。
以一線城市中的北京為例，去年“9·30”新政後，當地樓市成交經歷了幾個月的活躍期，房地產市場開始有止跌回穩趨勢。步入2025年，“小陽春”行情悄然冒頭，市場各方都在等待，這波季節性熱銷行情能否真正到來。
未知與懸念之間，留在牌桌上的房企，已經率先選擇“搶跑”突圍。
從新盤供應量便可見一斑。3月份以來，一線城市的新房供應正明顯增加，以北京為例，近期當地多個商品房專案集體取證、快速入市，市場供應非常活躍。
據北京市住建委公示資訊顯示，從3月3日到3月17日，僅僅兩週時間，觀宸嘉園、和樾苑、玉鳴苑、長河花園、頤海雲頌嘉苑、縵雲福苑（一期）、譽頌佳園、瞰山佳苑等八個專案都有相關預售公示資訊。
其中，有的專案拿到預售證隨即正式開盤，銷售業績也較為亮眼。3月16日，海淀區的樓盤頤海澐頌（備案名為“頤海雲頌嘉苑”）開盤，官方海報資訊顯示，該盤首開30分鐘認購606套、總金額達到72.5億元。
頤海澐頌專案便是在3月11日正式取得預售證的，本次獲批15棟樓，共752套房源，准許銷售面積97675.52平方米，每平米擬售均價在8.9萬～9.7萬元之間。
另一海淀區的專案和樾望雲（備案名“和樾苑”），3月14日取得了預售許可證，準售房源包括14棟樓住宅共639套，擬售均價在10.06～10.86萬元/平方米之間，戶型面積在99～179平方米之間，目前在認籌階段。
3月17日，該專案還發布了“告客戶書”，稱近期有個別媒體、單位或個人發表“透過特殊途徑獲得和樾望雲意向登記憑證”“傳播開盤時間及開盤方式”等不實言論，甚至存在意圖收取一定資金以提供購買資格等行為。
專案稱，目前未與任何外部渠道公司合作，無計劃與任何個人、中介及銷售人員等，設定保證能訂購房源的“購買資格”“預定指標”“購房返現金”等行為。
此外，北京市通州、豐臺、昌平等多個熱門區域，近期均有專案入市計劃。
一線城市中除了北京，上海、深圳、廣州等地，新房供應也在提速。
據中指研究院監測，2～3月華東大區重點城市中，上海、杭州、蘇州3個重點城市累計開盤35個，推出房源3665套。其中，改善型專案佔比77.14%，佔據市場主流，整體去化效果向好，上海的古北99等6個專案開盤熱銷。
廣州方面，安居客廣州資料顯示，3月，廣州預計有13個全新樓盤專案入市。海珠區作為本輪新盤供應的核心區域，將有6個新盤亮相，佔全市入市新盤總數的近一半，其中包括市場關注度較高的不少熱點樓盤。
此外，據克而瑞調研，3月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積721萬平方米，環比倍增166%。從絕對量來看，受土地成交約束，房企推盤量不如從前，但單月規模還是好於去年10月水平，達到了2025年年內高點。
努力留在“牌桌”
開發商密集推盤入市，背後還是因核心城市樓市相對較好，有“搶跑”的機會。
3月17日，國家統計局釋出2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，其中一線城市新建商品住宅銷售價格上漲，環比上漲0.1%，北京、上海和深圳分別上漲0.1%、0.2%和0.4%，廣州下降0.2%。
國家統計局新聞發言人付凌暉表示，隨著穩樓市各項政策顯效，今年以來房地產市場交易保持總體平穩，新房銷售基本穩定，一線城市房價有所回穩，市場預期總體穩定，房地產市場延續了上年四季度以來的回穩態勢。
一線及核心二線城市修復較快。中指研究院表示，今年1～2月，重點100城中，一線城市新建商品住宅網籤面積同比增長13%，二線城市同比基本持平，其中深圳新房銷售面積同比漲超100%，廣州、合肥等漲超20%。
仍有投資拿地能力的房企，極為重視當前樓市的復甦機遇。一位頭部房企人士談及地產行情時稱，現在新房市場潛在的買房群體，很多都已經看了兩三年房，決策週期非常長，因此誰先把客戶留住，誰就有活下去的機會。
為了能在當下市場佔得先機，這家企業已經把專案週轉效率做到極致，從拿地到開盤入市的週期，可縮短至四到六個月，即便是一線城市的核心地塊也是如此，為了加快工期，對專案建設最一線的細節流程都有控制安排。
“年初時公司積極拿地，是為了能趕在年中前，將專案推盤入市，促進現金迴流；置換出來的貸款等資金，還可以留在下半年尋找投資機會，以防止等到年末時拿不到心儀地塊，影響當年的銷售情況。”上述人士表示。
各地出臺關於“好房子”的新規，也給了房企打造產品、吸引客戶的空間。“現在企業做產品越來越卷，新盤的得房率越來越高，高階專案打造會所成為標配，好產品對一部分改善人群還是有一定吸引力的。”該人士稱。
整體而言，在樓市“止跌回穩”的目標下，房企對於核心城市還是保有投資及競爭信心。密集推入市場的新盤，也將在接下來的兩個月“貼身肉搏”、檢驗成色。
中指研究院表示，目前市場已進入“金三銀四”傳統銷售旺季，房企推盤節奏加快，同時“好房子”建設推動了住宅產品迭代升級，市場優質供給增加，疊加城中村改造等有望加快落實，新房銷售預計將逐步築底企穩。
從市場熱度來看，據克而瑞監測資料，28個重點城市3月預期專案平均去化率33%，同比上升5個百分點。一線新政效應延續，整體市場熱度有望穩中有增，2025年3月預期去化率達到46%，同比上漲15個百分點。
“預估核心一二線的新房成交，或在3月迎來普漲行情，環比漲幅多集中在30%～50%。”克而瑞表示，“金三銀四”為傳統營銷旺季，疊加北上深杭等核心一二線城市改善和高階盤佔比上升，部分城市或將出現區域性“小陽春”。
微信編輯 | 龍王
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