2025.07.03
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作者 | 第一財經 鄭娜
2025年上半年，在政策利好、“小陽春”的帶動下，深圳樓市交出一份積極回穩的答卷。機構統計資料顯示，2025年上半年深圳一二手住宅合計網籤51104套，同比上漲38.8%；其中，一手房成交量同比增長超4成，二手房亦有3成的增幅。
深圳貝殼研究院認為，預計下半年樓市政策保持寬鬆，疊加 "金九銀十" 傳統銷售旺季及年底衝刺節點的雙重驅動，市場成交活躍度有望較上半年提升。
根據樂有家研究中心統計資料，2025年上半年，深圳一二手住宅合計網籤51104套，同比上漲38.8%。其中一手住宅網籤（預售+現售）21873套，同比增長41.8%，二手住宅網籤29231套，同比增長36.6%。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從同比表現來看，深圳在國內點狀熱度的城市中，是最典型的代表，回升幅度最大的城市之一。
上半年，房企推盤積極性較弱，整體供應量走低，前6個月合計供應新房約17232套，同比下降超44%；新房住宅供應約14983套，同比下降超45%。為衝刺五一銷售節點，新增供應在4月時集中放量，其他月份供應量偏低。
新增供應明顯減少，房企將更多精力集中於去化在售專案。與此同時，受到多項利好樓市政策的影響，購房者入市意願上升，推動部分熱度較高的專案去化加快。
貝殼研究院資料顯示，上半年深圳新房共成交31074套，同比增長近8成；其中，新房住宅成交21867套，同比增長49.3%，環比下降36.2%。
具體來看，上半年，深圳市場共有三個專案實現“日光”，包括龍崗閱雲境廣場、龍華紅山華府、光明滿京華金碩悅府。其中，位於光明區的新盤滿京華·金碩悅府於6月29日開盤，共81套房吸引了326組購房者，開盤約一小時即官宣售罄。
好房子、好價格是許多新房熱銷的核心要素。樂有家研究中心資料顯示，6月深圳新房網籤TOP10排行榜中，各區品質剛改及改善好房入圍居多，網籤均價多在5萬-8萬元/平方米左右，多屬於品質較好的改善專案。同時，6月份，1000萬以上豪宅成交佔比提升3.8個百分點，豪宅客戶加速抄底。
值得注意的一個現象是，現房在成交中佔比正在提升。樂有家資料顯示，在上半年成交的2.18萬套新房住宅中，現房共有6745套，網籤佔比為30.9%，相較2024下半年上漲了6.3個百分點。6月單月，現房網籤佔比更是達到了42%。現房時代正在來臨。
新增供應減少，成交量放大，深圳市場的可售庫存有所下降，去化週期再下探。據深圳貝殼研究院，6月末，深圳新房住宅可售房源25661套，去化週期下降至7.5個月，達到近四年同期新低。
上半年的深圳二手房市場也表現頗為活躍。根據深圳市房地產中介協會統計，二手房買賣合同共計錄得35106套，較2024年上半年同期增長30.7%。
深圳二手房市場整體呈“凸型”走勢。上述機構指出，春節假期結束後，二手房市場快速回溫，使得“金三銀四”成色足，3、4月單月成交量分別為7703套、6597套。隨後受季節性影響波動回落，但6月單月仍錄得5546套，環比下降3.2%，同比增長4.5%，超過業內公認的5000套榮枯線。
剛需在目前的二手房市場上佔據主導地位。2025年上半年，成交小於90平方米的房源佔總量55.9%，小面積房源仍是市場成交主力。
另據貝殼研究院統計，上半年成交套數超20套的小區達到411個小區，同比增長59.3%。其中，龍崗共有108個小區達到這一成交量，位列深圳各區之首。該機構表示，龍崗小區數量多、供應量大、價格便宜，一直是剛需的福音，也是深圳當之無愧的二手房成交大區。
值得關注的是，上半年在售二手房規模呈上漲的趨勢。據深圳市房地產資訊平臺公開在售二手房數量統計，截至6月底，深圳市有效在售二手房源73858套，環比增長2.9%。從月度走勢看，在春節假期復工後，市場二手房在售量呈現持續增長態勢，業主出售意願在增強。
整體來看，2025年上半年二手房月均錄得量達5851套，市場在政策支援、市場需求釋放等多重因素推動下保持了活躍態勢。
深圳市房地產中介協會認為，在中央強調“止跌回穩”的大背景下，下半年市場有望繼續保持平穩發展。但目前深圳二手房市場仍處於“以價換量”階段，業主議價空間有所提升。根據樂有家門店成交資料計算，6月深圳二手房成交均價為6.03萬元/平方米，環比小幅下降1.5%。
上述機構認為，當前市場面臨一定的不確定性，仍需要積極樓市政策來鞏固消費者信心。
李宇嘉預計，下半年，深圳市場將繼續保持同比相對穩定的態勢，即一二手加總的需求保持同比穩定，其中一手有綜合性價比高的好房子帶動，二手有龐大的剛需帶動，購房基礎能維持一定的體量。在新房端，預計“好房子”將帶動新房交易點狀回升，明星高質價比樓盤帶動個盤熱度高。
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