2025.03.06

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作者 | 第一財經張慧敏

機構資料顯示，截至今年2月，深圳新房去化週期從去年5月高峰的26個月，降至7個月。短短半年時間，深圳新房市場就從“去化呈壓”轉變為“庫存緊張”的狀態，而這也引發市場對於深圳新房市場價格上漲的擔憂。

那麼，深圳新房市場為何在短時間內就經歷了巨大的轉變，深圳新房價格又是否會在近期大幅上漲？

去化週期降至7個月

自去年9.29後，深圳新房快速去化，庫存量快速減少。根據房地產中介機構樂有家統計的資料，截至今年2月底，深圳一手預售住宅庫存量為30385套，去化週期從去年5月高峰的26個月，降至7個月。

從各區庫存套數來看，新房庫存量主要集中在龍崗、寶安、龍華，庫存量均超5000套，其次為坪山、光明，庫存量分別為4330、3237套，中心區的南山庫存量為1911套，福田、羅湖分別為431套、778套，庫存緊缺。

通常情況下，一個城市的新房去化週期超過18個月，則被業內視為嚴重供大於求，市場面臨調整壓力；去化週期為12-18個月時，被認為是庫存偏高；6-10個月左右，被視為健康的理想狀態；低於6個月，則是庫存緊張的表現，此時房價易上漲，需加快供地或增加新房供應。

短短半年不到的時間，深圳新房去化週期即從超過18個月的去化承壓狀態迅速降至7個月的健康狀態，甚至接近6個月以下的庫存告急狀態，無不讓人產生房價上漲的擔憂。

“去年四季度新房市場成交量衝得太猛，好的專案都賣完了，剩下很多不好的劣質庫存，可以說是階段性斷貨，結構性斷貨。”深圳一房企銷售人士對第一財經表示，當前深圳新房庫存短缺的原因，主要與過去兩年深圳新房市場去化速度太慢，土地公開拍賣的規模速降，在建工程緩建，舊改專案也停滯等因素有關。

經歷了樓市去化的漫長疲軟期，2024年9月末，在限購政策放鬆、首付比例下降、豪宅稅取消等因素影響下，深圳房地產市場去化速度明顯加快，樂有家統計的資料顯示，2024年四季度，深圳新房網籤量共2.5萬套，一個季度的網籤量超過2024年全年網籤量的一半。

今年以來，儘管因為春節假期，新房網籤量有所回落，但整體來看依舊高於2024年同期。過去的2月，深圳新房網籤量為2484套，同比增長141%。上述房企銷售人士認為，三月小陽春，深圳新房成交量肯定會繼續走高，並且高於去年3的成交量。

新房去化突然放量的背後，是近年來深圳土地供應規模大降的事實。

公開資料顯示，2024年，深圳成功出讓的涉宅用地僅6宗，總建面約89萬平方米；2023年為14宗，129萬平方米，值得注意的是，2020年～2022年，深圳成功出讓的涉宅用地通常都在30～40宗左右。近年來，深圳公開出讓的涉宅地塊，通常會在拿地半年或者一年後開盤，2024年公開出讓的涉宅地塊減少，將直接影響2025年的新房供應。

城市更新領域，此前，有深圳本地房企人士對第一財經表示，因為新房銷售端不景氣，有的開發商考慮到後期的銷售壓力，會有意放緩城市更新專案入市的節奏，深圳即有專案儘管已經完成前期土地的整理，但開發商並不會進行開工建設。

另外，根據深圳市城市更新協會統計的資料，2024年，深圳城市更新專案獲得實施主體確認的有25個，較去年的47個減少了47%。在業內看來，這會影響未來一兩年的新房供應。

需求端，新房突然放量，而供給端，深圳面臨過去兩年的土地供應放緩，從而造成了當前深圳新房庫存短缺的局面。

今年1月份，深圳第首宗涉宅用地出讓，這宗龍崗區龍城街道的涉宅用地經過近250輪競價，最終由中海集團以30.65億元競得，溢價率高達70.4%。彼時，有業內觀點認為，該地塊競爭如此火熱，與深圳新房市場2024年四季度成交量大漲，企業積極補倉有關。

庫存告急將在3月緩解

新房庫存告急，市場供不應求之下，是否會導致深圳新房價格的快速上漲？上述房地產營銷人士對第一財經表示，目前來看還不會，因為價格上漲的速度一般滯後於成交量的上漲，通常情況下，新房價格普遍上漲的趨勢，要在成交量連續半年上漲後才會顯現。

對於統計局公佈的資料中，深圳新房價格指數已經連續環比上漲四個月的原因，該人士表示，

從市場情況來看，應該是結構性上漲，即房價較高區域的新房專案成交佔比提高，從而拉昇了整個市場的房價指數。另外，因為深圳樓市的規模本身就比較小，只有北京、上海的三分之一，廣州一半，因此只要市場成交量明顯增長，市場行情就很容易被拉起來。

整體來看，深圳房價處於穩定狀態，以有“樓市晴雨表”之稱的二手房價格為例，從2024年的10月開始，深圳二手房成交均價就已經回升到6萬元/平方米以上，且都在6.35萬元/平方米左右浮動。

對於深圳新房市場庫存告急的未來發展趨勢，樂有家研究中心認為，“隨著3月份後多個新房專案推出及加推等，深圳新房庫存告急問題也會進一步緩解。”

根據深圳市住建局公佈的資料，截至2025年1月23日，深圳市2025年第一季度計劃入市的商品住宅專案共16個，商品住宅6130套。根據深圳中原研究中心統計的最新資料，今年3月，深圳計劃入市的潛在專案包括遠洋觀山海家園、深鐵瓏境二期、鴻榮源觀城、金地環灣城等11個住宅專案，這些專案分佈在中心區福田、南山，以及外圍的寶安、龍華、龍崗、坪山多個區。

招拍掛市場上，深圳市近期也積極推地，例如，3月4日的一場地塊招商推介會中，深圳推出了多塊涉宅用地，其中寶中西組團南街坊DY-01地塊，因為是深圳地標“歡樂港灣”西岸片區近年來最靠近海岸線的涉宅用地，引發大量關注。值得一提的是，與近年深圳推出的“壓箱底”靚地類似，該地塊是由多宗商業用地調整規劃後整合而成。

另外，近期深圳的舊改專案的進展也在加速。例如，納入舊改專項規劃已有十五年的皇崗村，終於在今年2月7日公示了主體工程的施工許可。皇崗村位於深圳市福田區的中心，緊鄰會展中心，靠近多條地鐵線，算得上是深圳市中心的黃金地段，據第一財經瞭解，該專案將在今年4季度入市。

微信編輯 | 七三

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