山雨欲來風滿樓。
深圳、上海、北京，三座一線城市，同時動手了！
三座一線城市，居然集體上演鬆綁大戲。
北京傳出訊息：離婚買房，不受限制了！
房價快速上漲的年代，為了買房“假離婚”的現象屢見不鮮。夫妻雙方可以透過離婚析產，讓其中一方“淨身出戶”，另一方重新獲得買房資格。
從理論上來說，夫妻倆可以離婚-復婚-離婚……無限迴圈下去，獲得無限多張房票。
為了堵住這個漏洞，北京住建委在2021年8月4日出臺規定：
夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數不符合本市商品住房限購政策規定的，自離異之日起3年內，任何一方均不得在本市購買商品住房。
而現在，北京住建委官網顯示，“離異3年內不得京內購房”的限購政策檔案已經標註為“失效”。
接下來，會不會有一小波“分手潮”？
更早些時候，深圳也傳出訊息：“90/70”政策被廢止了！
從2006年開始，到2024年結束，這項執行了18年之久的政策徹底退出深圳樓市。其影響力一點都不亞於取消限購。
來源：網路
這項政策源於2006年九部委聯合制定的《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》。其中規定：
自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。
簡單來說，一個樓盤70%以上的面積，必須拿來建小戶型。
差不多同一時間，上海2024年第一批次第二輪土拍出讓公告掛網，也大大鬆綁了“90/70”政策。
一方面，中小套住宅建設面積上限提高，多層、小高層、高層分別調整為100、110、120平方米。以後在上海，120平也算“小戶型”了。
另一方面，中小套住宅佔專案比例降低，從原本的60%-80%，調整為50%-70%。如此一來，大戶型的比例會相對增加。
三座一線城市同時出手，本來就是很罕見的情況，釋放出重要訊號：
樓市，徹底轉向了！
無論是“限制離婚買房”，還是“90/70政策”，本質上目的都是相同的：
保護剛需。
就拿“90/70”政策來說吧，2006年檔案出臺的時候，中國的城鎮化率只有43.9%，跟現在的埃及差不多。
城鎮人口數量，比前一年增加差不多1500萬人。
對千萬進城大軍而言，最重要的事情無疑是賺錢。而賺錢的最終目的，當然是買一套屬於自己的房子。
蓋房的速度遠遠趕不上進城的速度，長期供不應求之下，房價已經漲成了民生問題。
“90/70政策”的初衷，便是增加小戶型的供應，同樣的土地能蓋更多房子。面積小，意味著總價低，上車門檻會更低。
成家立業，結婚生子，怎麼能沒有一套房子？
需求決定價格。剛需遍地的年代，即便是在同一個小區裡，小戶型的單價和漲幅往往會超過大戶型。
炒房客最喜歡的標的也不是別墅和大平層，而是小戶型住宅。
當時賣得最好的樓盤，往往是剛需盤。
然而，十八年後的今天，樓市的供求關係發生了顛覆性的變化。
給大家看兩組資料：
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我國家庭戶人均居住面積達到41.76平方米，接近發達國家水平。（來源：第七次人口普查資料） -
套戶比達到1.09，意味著住房總體基本供求平衡。（來源：澤平宏觀）
拼命蓋房子，拼命賣房子，我們終於不缺房子了。
可如果從戶型結構入手，就會發現一個事實：
小房子過剩了，大房子並沒有。
在貝殼掛牌的4.4萬套深圳二手房中，面積在90平以下的有3萬套。
而諸葛資料研究中心釋出於3月中旬的研報則顯示，2024年前兩個月，在其監測的20個重點城市裡，
兩房戶型的佔比從2010年的約40%下降至14.2%。
背後反映出的趨勢是，更多購房者傾向於優先買大戶型，爭取一步到位。
小戶型，越來越不吃香了。
更何況，我們正在加速步入的“房地產發展新模式”裡，已經為剛需群體安排好了保障房。
3月20日，全國首批、福州首個配售型保障性住房專案——濱海雙龍新居已經開始接受首輪申請，共推出701套帶裝修房源，預計均價每平方米5200元至5400元，
價格不到同地段商品房價格的一半。
預計下半年將有一大批配售型專案入市，面對“五折房”來襲，剛需二手房市場將會遭受前所未有的衝擊，迎來新一波降價拋售潮。
降價，在所難免。
至於商品房，將會與剛需做切割，全身心去滿足改善性住房需求。
取消90/70限制，開發商徹底告別“小戶型焦慮”，終於可以放開手腳蓋大房子。
另外，過去很長一段時間裡，大城市都缺少純粹的改善住區。受政策限制，即便是偏高階的專案也要搭配一部分小面積。
而在以後，將會冒出越來越多圈層純粹的高階專案。
上週的國常會上，高層進一步發出明確指示：
加大高品質住房供給。
據我瞭解，山東、江蘇、貴州等地已經出臺改善住宅的建造設計標準；最先進的第四代住宅正在密集推廣；深圳也在研究“減少公攤”的政策。
種種跡象都表明，屬於好房子的時代要來了。
其實，好房子還有一個特點，被很多人忽略了：
它必須在一個有發展前景的“好城市”。
但從目前來看，我們的“好城市”政策最佳化還有很大的空間。
北京上海深圳，限購仍然沒有鬆綁。廣州以及成都、杭州等強二線的核心區，還存在限購政策。
與此同時，來自全國各地的高階購買力，正面臨著嚴重的“資產荒”。
剛剛公佈年報的招行，悄悄隱去了富豪資產資料一欄。
最新發布的胡潤財富報告則顯示，中國15年來第二次出現高淨值家庭數量下降，總財富也比上一年下降3.6%。
600萬資產“富裕家庭”減少4萬戶，千萬資產“高淨值家庭”減少2.7萬戶億元資產“超高淨值家庭”減少5200戶。
一線城市的優質房產，依然是高淨值群體在資產配置中繞不開的專案。
更進一步的鬆綁，不遠了。樓市的春天，何時到來？
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