眾所周知，現在房地產的形勢仍然不好。
國家是不是放棄房地產了？怎麼可能？一旦硬著陸那還了得？
現在大家都知道房地產不能硬著陸，已經成了顯學了，但是很多人不清楚未來房地產會怎麼走，發展方向是什麼。
老鄧先給一個結論：一二線城市的房價，總體上已經見底了。
先別急著噴，聽我說一組數字。
根據財政部發布的資料，2025年1到5月，全國一般公共預算收入96623億元，同比下降0.3%。其中，全國稅收收入79156億元，同比下降1.6%；非稅收入17467億元，同比增長6.2%。
非稅收入很多是罰款，可見現在的營商環境確實……
但在稅收收入中有一項是亮眼的，就是：個人所得稅6572億元，同比增長8.2%。
個人所得稅增加的原因是：國家機關、事業單位、硬牌國企的員工收入，有了顯著增加。
所以現在的總體情況是：很多國家機關事業單位、硬牌國企的收入反而在上升，但大多數民企，以及廣大中低收入人群，相對收入更低了。
粗略估計，收入最穩定、最保險的大約1億人，今年的收入又有了至少5%的增加。但是其他5億人的收入……
這和房地產的大方向密切相關。
以後新樓盤的中小戶型基本上會絕跡，因為有錢的早就買了房，但很多人需要換大房。而沒錢的可能連小房都買不起。所以在一二線城市，以及個別三線城市，新房子必然都以大戶型為主。
以後絕大部分新樓盤的容積率肯定低於1.2，甚至在1附近徘徊，單戶面積在200到800平米之間，以獨棟或背靠背別墅為主。
蘇州的楓津新村已經開始拆遷了，這是上世紀90年代之前的房子，老破小，容積率1.5。二手房價去年2.2萬一平，今年2.4萬，因為拆遷的風聲早傳出去了。現在政府給的拆遷政策是：按2.1萬現金補貼，選房票的可以加10%也就是到2.31萬。早簽約的還有獎勵，雜七雜八加起來每平米能達到2.8萬元左右。
從政策可以看出，政府是希望住戶選房票的。咱們不管住戶選什麼都不吹虧，以後的楓津新村應該不會蓋什麼高層普通住宅了，那個地段很好，如果蓋成別墅賣價肯定更貴。
而且蘇州普通住宅過剩，現在二手房掛牌已經超過了22萬套，拆遷一堆小區就會提供至少幾萬套的需求。地產商賣不出去的房子有了著落，便宜的二手房價應該也會企穩。我說的是一二線城市。
沒錯，拆遷老破小蓋別墅，有以下好處：
1、為少數收復較豐厚的家庭提供住房升級。
2、廣大拆遷戶會增加對周邊存量房的需求。
3、為周邊房價樹立標杆，企穩甚至拉抬二手房價。
蘇州今年將拆遷三四十個小區。
以蘇州為例，未來二十年，一二線城市將以拆遷二三十年以前的老破小為主，蓋低容積率的別墅和洋房。既是住房升級，也能穩住現有的房地產。
各位，為什麼過去三年銀行股漲勢不錯，今年4月以來又掀起了一波漲勢？原因就在這裡。
因為一旦地產企穩，銀行的爛賬就有望解決。
當然還有降息降準，這種不斷的預期，都在抬升銀行股的估值。
另外基本上可以確定，地方債由“上面”兜底。請注意這未經確認，是我觀察分析出來的。如果是這樣的話，銀行的壞賬問題在很大程度上就解決了。
所以目前的銀行股已經沒有危險，但很多人還認識不到。
老鄧估計銀行股未來一年還能漲一倍，完成四、五年來一波大漲的大築頂。
銀行股已經飆漲並將繼續上漲，那麼地產股呢？
老鄧我也不知道地產股什麼時候起來。因為房地產的總體銷售情況堪憂，房企的固定成本很高，如果銷量和價格上不去，地產股恐怕就會ST甚至退市。所以有潛力的地產股必然是在一二線城市搞低容積率住宅的，這樣的地產股目前我也在發掘階段。
我估計地產股必須再暴一陣雷，才進入最後的築底階段。
個人估計哈。
長期來看，市場上的錢是越來越多的，所以低估值的銀行，以及早就跌傻了的地產，有望成為未來的主力軍。
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