溫哥華港灣
（微信ID：bcbaynews）
手頭有閒錢的人可以選擇多種投資方式，但多數人最終還是選擇將資金“安置”在有四面牆和屋頂的房產上。
如果你對“租房還是買房”沒有特別偏好，那麼真正該問的問題是：擁有房產是否是收益最高的方式？
投資收益有很多種衡量方法，但我們今天就從簡單角度出發——看看它們相對於通脹的實際回報。
通脹很關鍵，因為它就像一個“隱形小偷”。當你賣出房產、股票或其他資產時，所得到的錢已經沒有你購買時那麼值錢了。這種價值流失必須納入任何投資回報的計算中。
投資選擇多種多樣，但我們今天只聚焦兩種歷史上最能跑贏通脹的大眾投資方式：房地產與股市。
為了控制篇幅，我們做了如下幾個假設：
* 通脹資料使用加拿大統計局的消費者價格指數（CPI）；
* 房價資料來自加拿大房地產協會（CREA）；
* 股市投資代表用的是全球投資最多的指數——美國標準普爾500（S&P 500），以及加拿大主要股指TSX綜合指數；
* 美元對加元匯率波動未納入考量（雖然有人認為未來美元儲備地位下降會讓加元升值，但也有相反觀點，我們就不討論這點了）。
不論如何，從1980年1月至今的資料如下：
絕對漲幅：
* S&P 500：5,079%
* TSX綜合指數：1,191%
* 加拿大平均房價：1,011%
也就是說，相較於受科技推動的美股表現，加拿大房地產的升值“相形見絀”。
再看看通脹調整後的年化實際收益率：
* S&P 500：6.0%
* TSX綜合指數：2.7%
* 平均房價：2.4%
雖然90年代房地產表現“打瞌睡”，但實際房價增長與加拿大股市相當接近。
不過，經過44年的通脹調整與股息再投資後，投資S&P 500所帶來的財富，是買房的四倍——在繳稅前。
但故事還沒完：
雖然收益率和通脹是核心，但其他因素同樣重要：
* 加拿大自住房免資本利得稅，是房產投資的一大優勢；
* 相比之下，股票投資若在RRSP賬戶中，未來取出要按邊際稅率繳稅；
* 如果用TFSA或FHSA投資股票，取出時則完全免稅；
* 非註冊賬戶投資股票則只繳納資本利得稅（通常低於工資收入稅率）。
總的來看，即使考慮稅收策略，S&P 500的實際收益依然遠勝加拿大房市，回報大致是其兩倍或更多。
此外，還有一些無法用一篇文章完全解釋的額外因素：
* 房屋隱藏成本多：地稅、土地轉讓稅、管理費、維修費、中介費等，對收益侵蝕極大；
* 股票投資雖有管理費，但ETF產品可以將其降至極低；
* 投資者的個人情況、風險承受能力與時間規劃；
* 各地房地產市場的表現差異；
* 對自住房個性化改造的需求（但住公寓可能就不重要了）；
* AI驅動的股市上漲潛力；
* 隨著人口增速放緩和政府加大房屋供應，房價增長不確定性加劇；
* 對一些自制力差的投資者來說，每月還房貸至少能“被動強制儲蓄”。
還有心理層面的滿足感：有些人就是安心，喜歡自己的名字寫在房產證上，不用擔心被趕走。
但構建一個穩健的投資組合，也能帶來自信，並且提供更強的流動性。
而且，“租房+投資”並不代表永遠不買房。有些人可以在穩定租賃環境中安心租十年、讓資產增長，再等資金雄厚後再買房也不遲。
如果你還想深入瞭解“買還是租”的數學邏輯，建議找一位只收服務費的獨立理財顧問，讓他們根據你的情況做“最優、最差和最可能”的場景分析。