不做地產，股價暴漲。
這不，美的置業突然宣佈，退出房地產開發。
結果今天上午開盤，美的置業港股開啟暴走模式。
但即便這樣，市值不足百億人民幣。
作為美的集團旗下的地產生意，順德富豪何享健，把它交給兒媳盧德燕操盤。
美的置業早在2018年上市時，就被寄予厚望，年銷售額一度做到千億規模。
不過後來的故事…就…
如今，美的置業決定剝離地產業務，為房企求生存提供了一個新思路。
退出房地產的算盤
退出房地產，不代表不做房地產。
美的置業說：擬將房地產開發業務進行內部重組，組建私人公司集團承接房開業務，透過實物分派私人公司股份的方式，剝離房地產開發業務。
股東有兩個選擇：繼續持有私人公司股份；或直接拿錢變現。
每股給5.9港元現金，較最新收盤價溢價57.33%。
換言之，美的置業相當於把房地產開發業務私有化。
新組建的私人公司不再成為上市公司的附屬公司，其財務賬本也不再並表。
重組之後，美的置業只保留了4個主要業務，分別是：物業管理、商業及產業園、房地產科技業務及政府配建等。
這算盤，敲得可響了：告別房地產，轉型為一家物業公司。
為什麼這麼做？美的置業給出5點理由——
1.美的置業想減少負債和信用風險；
2.專注物業管理等輕資產業務；
3.物業管理利潤率比房地開發業務高；（蓋房子不掙錢，收物業費才掙錢）
4.重組後，不影響股東持股，可同時持有現集團和私人公司集團的權益；
5.給股東選擇權（要股份or要錢）。
對股民而言是好事，但更大的受益人，其實是何享健家族。
為什麼？因為何氏家族持有81.13%的股份。
選擇變現，何氏家族可以分到數十億資金（按持股算預估68億港元）；
選擇持有私人公司集團，何氏家族就是繼續做著拿地開發的生意，不受影響。
更何況，美的置業至少還在賺錢，並未虧損。
美的置業的股價，較上市以來的峰值回撥超60%，股價最高時去到19.34港元/股。
這個時候選擇私有化，成本也會相對低很多。
更重要的原因，其實美的置業沒有明說，那就是藉機物業上市。
2016年11月，美的物業掛牌新三板上市，次年入選新三板創新層，相當於A股“冷宮”的存在，因為新三板的流動性很低。
隨後，美的物業更名為鉑美物業，但在2021年初，鉑美物業提交終止股票掛牌申請，前後不到5年時間就從新三板退市。
坊間猜測鉑美物業想到港交所上市，但美的這邊，遲遲沒有進一步行動。
結果遇上地產迄今為止最大的動盪期，恒大物業被爆出與恒大地產之間的資金醜聞，物業單獨赴港上市就更難了。
於是，美的想出了這一招“騰籠換鳥”，將美的置業從“地產股”變成“物業股”。
反正地產業務在資本市場也借不到錢了，倒不如成為“物業股”更賺錢。
“告別房地產”
美的置業能不能重組成功，還是未知數，畢竟還要提交股東大會表決。
假設重組完成，告別房地產之後，美的置業將會“大瘦身”。
按照公告資料，地產剝離之後，美的置業2023年的收入將從736億降低至35億，稅前淨利潤將從45億降低至3億。
美的最早開始做地產生意是在1998年，開發順德北滘的美的海岸花園。
做電器生意賺得盆滿缽滿，但是在地產業務上，何享健一直堅持“慢節奏”，直到2004年才正式成立地產公司，拿地開發專案都十分謹慎。
從2004年算起，美的置業達成千億銷售額用了15年。
不過到今年前5月，美的置業累計賣房僅169.4億，同比減少52%。
毛利率和淨利潤率也不如從前。
最新資料顯示，美的置業的毛利率為11.5%，淨利潤率僅為2.9%。
地產行業經歷調整週期，房企拿地開發熱情退減。
美的置業在去年財報中曾提到，最近5年拿地都十分克制，並且退出了大理、柳州、中山、舟山、台山、石家莊、台州等城市。
要知道，2020年時，美的置業一年拿地達到60宗。但去年，美的置業一共只拿5宗地，拿地成本22.4億元，新增貨值約70億。
可見，民營房企的盤子，越來越小，大規模開發已經不適用。
截至2023年末，美的置業的土儲總建築面積，仍有2816萬平米。
為了降負債，拿地投資減少了，美的置業近幾年的負債表現也得到控制。去年淨負債率降低至35.8%，資產負債率75.1%。
美的置業之所以能活下來，還因為它有一個“好爸爸”。
憑藉美的控股集團背書，美的置業的融資渠道至少沒有被封死，借錢利率也有優勢。
如今選擇告別房地產，也只是“沒得選”罷了。