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作者 | 真叫盧俊團隊
來源 | 真叫盧俊（ID：zhenjiaolujun0426）
按理說新政後是要跟各位在二手市場文裡見的
尤其新政後首周我們看到二手成交確實跳漲了，哪怕那還是個國慶周
但新政和二手這倆詞對我們來說太熟悉了，每回新政後二手市場的熱度是四周還是八週我們都樂此不疲的分析著
但分析越多也越會問自己一個問題
什麼叫漲了
如果漲一週兩週也是漲那這跟各位心裡的漲是一個意思麼
也是因為這樣這次當我們看到暴漲的樓市資料的時候會選擇
再等等
時間走完三週當我們看到份比較完整的二手成交走勢時候，當我真的將一線市場跑的差不多的時候，終於可以坐下來好好跟各位說說二手了
接下來的文字比較全面也比較露骨，但至少可以讓各位看到新政後二手市場比較
真實的一面
首先二手是真的爆了，而且連著三週
爆和漲在我這的區別大概在於環比漲幅有沒有超過100%，即有沒有翻倍
我觀察的依然是鏈家每週的轉定單
首先這資料即時、二來沒有手拉手或者動遷戶買新房走二手網籤這類非市場成交、第三它和全市成交存在相對固定佔比（25%左右），這不就是樓市最好的放大鏡麼
透過這個資料我也看到了最真實的新政力量波
首先是新政後首周（9.30-10.6）就當你以為所有人都在外好山好水的時候鏈家成交了1186套，這個數字是它上週的1.3倍，環比漲幅33%
鏈家成交和全市成交存在固定25%左右的佔比，於是可以輕鬆推出全市二手市場也在旗鼓相當的漲幅中
從這能感受到一點點新政力量，就哪怕這是自去年九月的第五次大型調控，它依然可以做到在國慶周環比33%的漲幅
而真正讓人驚訝的是後面兩週，有點歎為觀止
進入新政後第二週（10.7-10.13）上海二手市場拉足全線火力一口氣成交了1657套，這個數字是新政前一週的1.85倍，對比新政前周均水平上浮114%
第三週（10.14-10.20）接著又成交了1578套，對比新政前周均水平上浮103%
也就是我所謂的爆了
我想從兩個方面說下這個資料為什麼恐怖
首先1657套對比新政前周均的776套實現了114%的暴漲，也就是平時成交1套的市場現在要成交2.14套，這資料和527新政的魔力基本拉平
二來你用這資料不難算出全市二手市場的波動
鏈家1657套/周=鏈家237套/天≈全市二手住宅948套/天（鏈家成交市佔25%）
按這速度全市十月二手市場能來到近3萬套，別說跑贏歷年十月，跑贏近五年絕大部分月份也不會面露難色
當然，這資料不會一直維持在1657套的峰值，但按目前日均成交套數算
鏈家4421套/3周=鏈家211套/天≈全市二手住宅842套/天（鏈家成交市佔25%）
≈全市二手住宅2.6萬套/月，依然跑贏大多月份
所以過去這三週二手市場是真的火
各位看到的中介朋友圈裡的單日成交走勢節節攀升、10月13日網籤二手房1334套、10月過半網簽過萬套等等雖然有情緒渲染成分，但總體真實
但各位發現沒，這次的成交熱我們體感上好像沒那麼強烈
527新政後我繞著全市畫了個圈圈，無論是楊浦虹口寶山還是嘉定青浦松江，在這裡的中介門店和看房現場我都感受到了撲面而來的市場熱情
印象最深的是去看萬科天空之城的某兩房的時候，過了晚上七點還有客戶跟我同乘電梯去往同一套掛牌房源，那附近的中介門店更是連續多日忙到凌晨
這次我依葫蘆畫瓢又畫了個圈圈，但類似的畫面卻沒再見到
按理說市場資料的變化都是最末端的，資料變化的開始早在中介門店、小區房源、甚至中介朋友圈裡的聲嘶力竭裡初見端倪，但這次通通沒感受到
是個人體感偏差還是市場確實如此，這點真的困擾我很久，直到我遇到足夠多的一線中介小哥，他們告訴我市場確實變了，但不在我上次“畫圈”的地方
如果說以往新政後的成交刺激更多來自外環外或者市區內低總價老破小，那這次的成交刺激明顯集中在中環附近
尤其是中環內板塊
新靜安大寧板塊的慧芝湖花園900萬上下的兩房，在掛三十套左右，平均每套每兩週十幾組帶看，新政前這個數字是四五組，整個小區的10月過半的成交量就來到近10套，相當於新政前一個月的量
浦東金橋板塊新政後首周的看房量環比上浮70%左右，成交量也環比上浮50%
浦東張江板塊這兩個數字也分別來到60%左右、45%左右
此外普陀長風、長寧的天山和仙霞、閔行的梅隴都在這兩行資料裡跑贏了全市平均水平
各區繞著中環這圈的板塊在看房量和成交量上都有更為明確漲幅
成交價段也發生了改變
首先各價段都在上漲沒錯，尤其500萬以下這個價段依然承擔市場的主力成交價段，跟以往每次的新政市場類似
而跟以往不同的是，以往每次成交上浮比例裡，低總價的上浮比例永遠是最高的，比如527新政首周500萬以下環比上浮比例92%，高於所有價段87%的平均漲幅、比如今年3月小陽春首周500萬以下環比上浮57%，高於所有價段50%的平均漲幅
但這次我們看到的上浮比例裡，500-1000萬、1000-2000萬、2000萬以上這三個價段的上浮比例都超過50%，都高於500萬以下的漲幅
新政後峰值周對比新政前一週
也就是說這次新政刺激的更多是高總價段
以往500萬以下的單獨價段的一己之力變為了500-1000萬、1000-2000萬、2000萬以上這三個價段同時發力
這可不是我在上海畫個圈圈就能輕易碰到的看房場景，可能這也是為什麼我的市場體感會和527不太一樣
這兩方面的不同大機率跟兩點有關
首先外環外已經被刺激多輪，存在購買力消耗的問題
同時別忘了外環外還是新房的主戰場，70%的新房供應都來自外環外，面對同樣的外環，二手的成交注意力會被新房分散
10月4日上海時代之城售樓處
其次從929新政的七條內容來看，增值稅調整以及將要取消的普宅標準都更利於高價段流速，哪怕是存量房貸利率的降低也是更利於緩解置換家庭的購房壓力
這也形成了這輪新政刺激後跟以往不太一樣的體感
如果你問我接下來會怎樣
有兩個資料讓我有點隱憂
資料最直觀的地方就是漲了就是漲了，資料最含蓄的地方是週期性的資料起伏並不意味著市場真的漲了
這也是這次新政後資料文被摁下不表的最大原因
新政後不管是新房還是二手上浮是肯定的，跟著人群歡呼市場的成交也非常容易
但僅僅是這些對於每位真實的購房者而言還遠遠不夠
讓子彈飛一會的真實要義應該是讓事件完全發酵後漸漸顯現的完整全貌，而這才是更接近真實的二手市場
而時隔三週後這次的新政後資料有什麼特別
首先是議價空間的快速反彈
以往每次的新政後成交量的上漲都會搭配議價空間的收窄，也就是說房東原本可以讓你還10萬現在可能只能還8萬，你不同意那就下一位買家
這樣的情況出現在每年三月小陽春，也出現在2023年9月、2024年5月新政後
基本可以做到議價空間維持3-4周不斷走低
但這次議價空間在第2周走低後，在第3周就立馬回彈
這種走勢可以理解為房東成交信心不足，但終其根本還是房客雙方博弈後的市場的信心的體現
另一個我關注的資料是看房人數
新政放開後看房人數走高是一定的，尤其這次社保3年改1年，這意味著大量來上海工作的年輕人一夜之間都有了購房資格
但這次的新增看房人數卻沒有料想中的暴漲
日均新增看房人數7049人，低於6月，可能與國慶期間看房人數較低有關，那這個資料還有待觀察
但另一面房東的掛牌熱情卻異常高漲
進入10月上海鏈家的日均新增掛牌來到1127套，比6月高
換句話講就是新增客沒有那麼高漲的同時，新增掛牌量卻一如往常熱情
最近我看到鏈家後臺的庫存掛牌量已經快接近18萬套了…
所以接下來我想跟各位房東分享兩件事
首先每次新政後我們說的最多就是視窗期三個字，這次當然也不例外
新政後選擇漲價的房東我理解，但不贊同，除非你的房源多年才出1套的稀缺房源根本不愁賣
面對視窗期各位房東要做的事有幾件
一認真對待每組客戶，不要設定特定看房日期比如什麼週末才能看房這種的
二儘可能的讓自己的房源在同小區其他房源面前顯得更“漂亮”，短短幾周再裝修可能來不及了，但自己手動放置一瓶花、一張懶人椅還來得及，如果自己還在住，那至少保持室內衛生，總之最好喚起客戶未來在這裡的居住畫面
其次面對如此高的二手庫存，各類中介機構是不會任其發展不管不顧的
作為市場化的中介機構他一定不會在掛牌庫存量面前無動於衷
接下來對於房源的分類，以及將重點流量和經紀人精力集中是必然的事
這就意味著如何能讓你的房子能在經紀人面前凸顯的問題
據我所知的房源等級裡基本分為abcs這四個等級，如何能讓自己的房子成為s這是需要你和你的中介充分溝通
中產必須要調整預期了。樓市救市、地緣關係、整個社會的變化，都影響我們每一個人的決策。
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