作者： 餘飛
來源： 城市財經
文章已獲授權
01
六城領跌
昨天的文章《無一城不降！房價，卷瘋了！》我介紹了國家統計局釋出的5月份70個大中城市二手房價格變化情況。
總結起來就一句話：5月份70個大中城市二手房價格，環比和同比，無一城不降。
製圖：城市財經；資料：國家統計局
這讓我們這些吃瓜群眾再一次見證了歷史。
去年12月份，曾出現過無一城上漲的局面，當時只有杭州房價環比持平。
而這一次，則是全線下跌。
從環比來看（相較於4月份），跌幅前五的城市依次是廈門、南昌、濟南，唐山、寧波、廣州並列。
從同比來看（相較於去年5月份），徐州、廈門、廣州、武漢、南京、溫州6個城市領跌，跌幅都在10%以上。徐州跌幅第一。
也即這六個城市相較於一年前的房價，實現了兩位數下跌。
製圖：城市財經；資料：國家統計局
這六個城市，經濟、產業、人口底子都不弱。
廣州是一線城市、超大城市、國家中心城市、副省級城市、第一強省之省會城市。
廈門是副省級城市、計劃單列市、國家經濟特區。
武漢是強二線城市、國家中心城市、省會城市。
南京是強二線城市、副省級城市、第二強省之省會。
至於溫州、徐州，是普通地級市中的翹楚。徐州是蘇北第一城，溫州是浙江經濟實力僅次於杭州、寧波的存在。
為何是這幾個城市領跌，為何這幾個城市房價跌幅這麼大？下面以徐州為案例，加以分析。
02
淮海經濟圈話語人
當初上漲有多厲害，現在調整就有多狠，似乎成為了徐州樓市的註腳。
徐州地處山東、江蘇、安徽、河南四省交匯處，是中原與江南、北方與南方的緩衝地帶，自古便是兵家必爭之地，在古代中國中，是九州之一。
蘇東坡的最美詩文，寫於黃州。在杭州、徐州，則幹出了他官宦生涯中靚麗的政績，給杭州疏通西湖的淤泥，建立蘇堤；帶領徐州人民抗洪救災，扛住了黃河決堤的勢頭，並建立了黃樓，如今黃樓還在徐州城內屹立著。
正因為位置關鍵，進入新時代，徐州雖然沒有成為省會，但在火車時代的交通上，絲毫不屬於省會南京，這裡有京滬、隴海兩大幹線交匯，在火車時代，徐州是全國性的交通樞紐之一。
當然，進入高鐵時代，徐州的交通優勢漸漸失去，並逐漸被邊緣化。而且，隨著其煤炭資源枯竭，這座曾經的交通要地、工業重鎮，光環逐漸暗淡。
然而，在上一輪牛市期間，徐州的光環再次迴歸，因為有政策利好加身。
2017年6月，國務院批覆《徐州城市總體規劃（2007-2020）（2017年修訂）》，國家層面上首次對徐州作為“淮海經濟區中心城市”定位予以明確認可。
這是管理層對徐州過去幾年發展成果的肯定，也是對未來發展的支援。
在中國，作為一個非省會城市，非直轄市，非計劃單列市的普通地級市來說，能夠被定位為一個區域的中心城市，徐州是第一個，就連最牛地級市蘇州，都未獲得過如此殊榮。
徐州能成為淮海經濟區中心城市，實力使然。
2018年11月，國務院批覆《淮河生態經濟帶發展規劃》，明確淮海經濟區包括江蘇的徐州、連雲港、宿遷，安徽的宿州、淮北，河南的商丘，山東的棗莊、濟寧、臨沂、菏澤等10個城市。
普遍遠離省會，屬於典型的省際交匯的“邊緣地帶”、省際毗鄰地區，基礎設施建設滯後，總體發展水平不高，而徐州在其中，顯得鶴立雞群，這個頭銜不給徐州，還能給誰？
藉助這個勢頭，網上這幾年一直有一種呼聲，設立淮海省，將徐州設為淮海省省會。
這個願望目前仍是一個討論，但徐州獲得中央給予的
“淮海經濟區中心城市”定位，給它的樓市帶來了實實在在的利好。
同時，徐州自身推進的產業升級，也略見成效。
中國新聞週刊最近釋出的一篇文章《徐州要做“帶頭大哥”？》中提到：
去年躍居全國先進製造業百強第22位，其工程機械產業更是入選首批國家先進製造業叢集。此外，徐州採煤沉陷區累計治理修復比例達72.9%，林木覆蓋率連續五年居江蘇第二。
前兩天本號寫機械之都長沙的文章中說過，按照最新的機械企業排名，徐工機械位居全球第四。
這種局面之下，疊加上一輪牛市中，熱錢到處流竄，只要有概念，熱錢就會扎堆湧入。
這個頭銜落下，加上徐州經濟表現不錯，大批熱錢湧入徐州，同時吸引了大批品牌房企入駐搶地，徐州的地價房價雙雙拔高。
徐州的樓面價，從2018年突破萬元，再到2020年逼近1.7萬元/平方米，期間，地方頻出，樓面價的天際線不斷被重新整理。麵粉價格不斷上漲，麵包價格焉能不漲。
當然，徐州房價上漲的背後，貨幣棚改更是重頭戲。
貨幣棚改是絕大多數三四線城市，尤其是那些本身人口流失，經濟低迷，但房價卻能跟漲的城市，上漲的主要動力。
徐州房價不間斷上漲背後，貨幣棚改同樣功不可沒。
以徐州房價多次領跑全國的2020年來說，2020年全國貨幣棚改本來就轉向了，但是徐州當年的棚改，卻是火力全開。資料顯示，2020年徐州市區範圍內計劃新徵收專案69個、約1276.41萬平方米，前期推進專案28個，約592萬平方米。
多種因素疊加下，徐州的房價上演了連續上漲數十個月的紀錄。
房價高點時期的徐州，但凡是地段好且品質不錯的樓盤，銷售均價普遍超過1.5萬元/平方米，甚至還有一些樓盤售價超過2.5萬/平方米。
房地產經濟躁動下，徐州的GDP也在快速增長。
如今的徐州，已經打入了中國內地非省會地級市十強陣容。
製圖：城市財經；資料：各城市統計局
03
連跌14個月
在前兩天寫萬億GDP城市新秀常州、煙臺房價調整的文章中，我強調過：
即便擁有不錯的產業、經濟和人口，也抵擋不住大趨勢。因為儘管高房價城市中，有一批產業、經濟、人口表現都不錯的城市，但是，高房價嚴重透支了這些城市的支撐力。
正因為房價遠超城市大多數的購買力，讓大多數無房的人只能望房興嘆。再加上三年黑天鵝讓很多人的收入縮水，讓有實力投資的人也丟失了信心，才進入了不斷調整的週期當中。
比徐州經濟、產業更強的常州、煙臺樓市都已經陷入了泥淖，遑論徐州。
房價高點時期的徐州，比肩常州。但綜合實力，徐州遠遜色於常州。
GDP方面，常州已超萬億，徐州還不到9000億。人口增量方面，七普資料顯示，2010年至2020年，徐州增加了50.7萬人，同期常州增加了68.6萬人。
收入方面，2023年江蘇13個城市，有9個超過全國39218元平均值，其中蘇州、南京最高，都在7萬以上。無錫第三，常州第四，都在6萬以上。
同期的徐州為38089元，位居江蘇省倒數第三，是江蘇省四個人均收入低於全國平均值的城市之一。
產業方面，常州統計局披露，2021年的常州，擁有4個千億製造業產業，分別是電氣機械和器材製造業（產值2956億元）、黑色金屬冶煉和壓延加工業（產值1485億元）、通用裝置製造業（產值1116億元）、專用裝置製造業（產值1036億元）。
4個千億產業產值合計6527億元，位居全國第18位。
徐州尚無1個總產值或總營收過千億的的產業。
從江蘇省統計局公佈的其下轄十三太保市區（不含所轄縣與縣級市）的工業情況來看，常州市區規上工業企業數量高達5599家，僅次於蘇州，比南京、無錫都多。而徐州只有1081家。
徐州市區規模工業企業總營收3837.09億元，常州則為13462.14億元。
來源：江蘇省統計局
綜合實力遠不如常州，房價高點時期卻比肩常州。如今常州在不斷調整，徐州焉能好受得了。
徐州的房價，從國家統計局的資料來看，見頂於2023年3月。但實際上2021年就已經轉向。
2021年，徐州一個樓盤因為降價而被喊停的訊息，讓徐州的房價陷入了尷尬。
2021年10月份，徐州賈汪區吾悅華府專案，以“工抵房”的方式，在國慶期間搞了一波促銷，結果被業主舉報了。
該專案備案均價為7200元/平方米，實際成交均價在6300-6400元/平方米左右。
賈汪區市場監管局展開調查後釋出了《責令改正通知書》，告知開發企業：
其以“工抵房”的名義宣傳銷售商品房的行為，違反了《中華人民共和國反不正當競爭法》，責令停止該違法行為。情況說明提及，至10月11日（2021年），已退還41戶意向金。
從國家統計局資料來看，徐州二手房價格從2023年4月份開始下跌，一直跌到如今，連跌了14個月。
而且，期間徐州跌幅經常領跌全國。
貝殼找房平臺披露的徐州房價跌幅資料，比國家統計局披露的更大。5月份徐州二手價格同比下跌了19.8%，也即當下的徐州房價較去年同期下跌了近兩成。
徐州的房價絕對資料，已經跌破了萬元。
還是那句話，本輪房價調整的根本邏輯是：很多城市的房價，德不配位。
對於房價遠超城市平均購買力，超前透支城市經濟、產業實力的城市來說，房價回撥是必然選項。