綠城稱，若剔除資產減值和公允價值變動因素，公司2024年利潤為正增長。
文| 《財經》特約撰稿人 盧寶宜
編輯| 餘樂
2025年3月31日，綠城中國（03900.HK）召開了2024年業績釋出會。
財報顯示，2024年，綠城實現營收1585.46億元，同比增長20.7%；股東應占利潤為15.96億元，同比下降48.8%。
資料來源：綠城中國財報
利潤低，似乎一直是困擾綠城的問題。不過，綠城在財報中表示，若剔除資產減值和公允價值變動因素，公司2024年利潤為正增長。
在此前的年報預告中，綠城就提前給股東們打了“預防針”，預計利潤大幅下降。對此，官方解釋稱：“主要是房地產市場整體下行，及公司主動加大長庫存去化力度，加快庫存結構調整，導致2024年度計提的資產減值虧損增加所致，達49.17億元。”
存貨減值指的是庫存專案在當前房地產低迷的情況下出現跌價。在業績釋出會現場，綠城中國執行總裁耿忠強進一步解釋，存貨減值是每家房企都在面臨的問題。2024年度的資產減值專案基本全部來自2021年之前的庫存專案。面對2025年，公司會進一步改善去庫存問題，預計2025年公司整體收入將保持穩定，但利潤指標仍面臨一定壓力。
聚焦一二線
在此次業績釋出會一週之前，綠城官宣了“一把手”的更換。此前擔任綠城董事會主席八年的張亞東卸任，沒再出現在今年的釋出會上。但是，2024年作為由其執掌的最後一年，綠城依舊保持著他領導下雷厲風行的風格。
在樓市持續深度調整的當下，綠城仍舊保持著相對激進的拿地政策。財報上也可以看到，近年來綠城透過積極的土地儲備，為公司業績增長提供彈藥。財報顯示，綠城2024年全年新增42個專案，總建築面積約418萬平方米，預計可售貨值約人民幣1088億元；其中一二線城市貨值佔比達92%，北京、上海、杭州三城的貨值佔比達51%。
在克而瑞中國房地產企業2024年新增貨值排行榜上，綠城排在了全國房企第四位，相比上一年再進兩個位次。
回顧這幾年綠城的拿地策略，迴歸一線城市和熱點二線，是其一大特點。國聯民生證券此前出具的一份報告指出，綠城中國主營業務收入自2016年起持續同比增長，2016年-2023年年均複合增速為24.1%。公司業績的穩健增長，與其聚焦高能級城市等一系列有效策略的實施不無關係。
得益於在一線和熱點城市的集中佈局和精準定位，綠城持續牢固在核心城市的優勢地位。財報顯示，2024年，綠城累計取得總合同銷售面積約1409萬平方米，總合同銷售額約2768億元，位列行業第三。其中，一二線城市銷售額佔比達79%。在北京、上海、杭州等18個城市的銷售額排名當地前五，其中在寧波連續五年第一，西安連續三年第一。
雖然聚焦重點城市，但也並非只看城市。綠城中國執行董事、行政總裁郭佳峰在業績會上表示，沒有好的城市，只有好的專案。好的城市裡面比如上海、杭州、成都等，也有不好的專案，但是一些能級比較低的城市裡面也有很好的專案，這個在公司去年的投資裡面有很好的案例，很多地級市甚至縣，投資的專案利潤率都能超過兩位數，有很好的兌現。
拿地之後，綠城也開始追求起了高週轉，這也是張亞東執掌後給綠城帶來的一個大變化。從2024年的財報來看，綠城還在不斷變快。
據克而瑞的統計，2023年到2024年上半年，全國範圍內拿地並開工的專案，從拿地到開盤的平均工期是7.4個月。財報顯示，綠城在2024年獲取的新開發專案，從拿地到開盤的平均工期是4.7個月，遠快於行業平均水平。更有樓盤，如蘇州的蘇州逸廬，從拿地到推出售罄，花了不到六個月的時間。
進入2025年後，綠城拿地的動作力度不減。年初，綠城官網就登載了管理層的發言：“開局就開戰、起步就起跑、衝鋒就衝刺。”
2025年1月，綠城以41.46%的高溢價率競得杭州錢塘下沙地塊；3月，綠城又以43.43%的溢價率拿下杭州城東新城地塊，展現出對核心城市的深度看好與投資決心。
加碼“好房子”
2025年是綠城中國成立的30週年，在新任掌門劉成雲接班之後，而立之年的綠城，未來走向如何，顯然是投資者們更關注的問題。
劉成雲是典型的央企“實戰派”，在中國交通建設集團（下稱“中交集團”）工作超30年，曾主導多個重大專案落地。中交集團是綠城中國的最大股東，持有綠城已發行股本總額的28.97%。2024年末，中交集團旗下房地產公司中交地產在虧損53億元后退出房地產市場，針對房地產的業務重心更多轉向綠城。
市場普遍認為，這一人事調整，意味著綠城有望進一步承接中交集團的資源傾斜，發揮“央企信用+市場化機制”的雙重核心競爭優勢，迎來更高質量的發展。
背靠中交集團的央企背景，公司融資成本正在逐年下降。財報顯示，截至2024年年末，公司淨資產負債率為56.6%，同比下降7.2個百分點，創近五年新低。其中，總借貸加權平均融資成本降至3.7%，較2023年末的4.1%下降40個基點；一年內到期債務佔集團總債務23.1%，維持低位。
針對接下來的行業動態，綠城預期，中央調控政策將持續發力，推動房地產市場止跌回穩。隨著政府因城施策、減少限制性措施，一二線城市有望觸底反彈。同時，市場對高品質住宅的需求顯著提升，可為綠城提供充分發揮產品優勢的機會。
因此，對於2025年房地產市場的預判，綠城保持相對樂觀的態度。綠城中國行政總裁郭佳峰在業績會上答記者問時表示，預計今年拿地目標超過去年。“希望往更高的目標追求。”
此前，響應國家對“好房子”的號召，綠城中國發布了行業首個“好房子”企業標準，一次性發布三本高品質住宅技術圖集。
綠城專案的熱銷也驗證了旗下“好房子”的產品力。財報顯示，2024年，綠城自投專案平均一開盤就實現去化率82%，回款率104%；64%專案實現開盤即溢價，溢價率最高達11%，處於行業領先水平。
經計算，綠城2024年銷售均價為29069元/平方米，高於2023年銷售均價28323元/平方米。
如何解決房子的溢價問題，也許是解決企業利潤問題的一個探索。在營收增長、住宅銷售均價提升的情況下，綠城的利潤問題仍待解決。
責編 | 秦李欣