轟轟烈烈的“收房潮”已經開始了……

2025-05-21 11:30 起點財經

作者：櫻桃團隊 
來源：櫻桃大房子
文章已獲授權

最近關於房地產救市的新聞，似乎大家已經麻木了，關注度討論度都不高。

在我的評論區中，聲音最多的永遠都是降低存量房貸利率的呼聲。
這事我相信總有一天會下調的，至於什麼時候咱也不敢說……但信心總歸要有

除了存量房貸利率之外，我認為還有一事同樣對於我們普通人而言非常重要。
那就是地方下場收房，“以購代建”。

關於“以購代建”的任何訊息，只要你是對房地產感興趣的，或者未來要買/賣房的，我都建議大家時刻關注。

因為這是少有能夠改變目前市場現狀的大招，也是未來重塑房地產格局的有利政策。
國家隊下場收儲，市場去年都已經在討論了，中央層面是在今年5月17號才正式提出來。
當時央行在國新辦釋出會上表示，將新設3000億元保障房收儲再貸款，用來支援地方收儲。
後來央行和住建領導們在山東濟南召開了會議，確定了很多收儲細則。
萬事皆備，那就開幹吧！
這段時間，有越來越多城市開始下場“收房”。
上週廣東江門提出以保障房的價格徵集商品房現房，徵集範圍不僅包括江門市區，還包括下屬縣級市台山市、開平市、鶴山市、恩平市。
徵集房源要求單套面積120平方米及以下，產權清晰的現房，徵集時間為一個月。

惠州也提出了在市區內收購商品房用作保障性住房。

蘇州在6月2日提出“以需定購”，組織國企收購部分存量商品住房用作保障性住房。
有意思的是，6月26日，蘇州工業園區新房成交資料暴增到600多套。
據當地一些小道訊息，蘇州正在開展收購庫存商品房用作保障性住房的動作，涉及到以下新房專案。
重慶的速度應該是全國最快的。
6月23日，重慶市首個由國企批次收購商品房用作租賃住房的專案已經投入使用。
首批房源95套，面積35平方米上下，每月租金1500元左右，包括物業費和寬頻費，傢俱家電基本齊全，可拎包入住。

房屋位置好，租金比周邊同等型別租賃住房便宜約10%，目前不到半個月的時間，出租率已超過60%。

重慶的例子說明，只要運營的當，保障房後續出租完全不需要擔心，這筆帳地方不虧。
據不完全統計，截至目前，全國已有至少22個城市落地了政府收儲商品房的模式。

很多人以為“以購代建”只是單純用來當作保障房，但最近有幾座城市在收儲上做出創新。
收來的房不當保障房，但可以當作安置房、拆遷房啊！
同樣是幫忙消化了庫存，還解決了現在一些舊改專案爛尾。
廣州本地人這兩年是一聽到“拆遷”就炸毛，像升龍、富力的一些舊改專案，大範圍爛尾，搞得本地人祖屋也沒有了，還要自己出錢在外面租房四處漂泊，要多慘有多慘。
曾經的舊改拆遷模式耗時長，且要求資金量大，目前已經沒有幾個開發商有這能力操盤了。
於是在國家提出收儲的方向後，廣州便開啟了“以購代建”的新方向。
5月30日，廣州增城區政府掛出公告，公開徵集廣州（新塘）至汕尾鐵路專案（新塘段）符合條件商品性安置房源報名。

簡單來說，就是購買商品房來作廣汕鐵路被徵收人的安置房。

像這種拆遷以前是要不賠錢，要不給當地村民賠償新建安置房屋，現在既然周邊有那麼多庫存商品房，何不直接買過來給村民安置呢，商品房的品質更好。
所以公告規定了要求在新塘範圍內，四捨五入這也算是就地安置。
戶型面積段必須能組合出≥72個280㎡<誤差≤3%>和2個270㎡<誤差≤3%>安置指標，總建面20700㎡誤差在±300㎡內（我也搞不懂，評論區有建築專業的歡迎解釋一下。）
關鍵是對收購價格也作出規定：“土地成本+建安成本”。
也就是說，收房這個動作單純就是幫助房企解套，你們反正也賣不出去，現在地方接手好歹還能給員工發工資，賺錢就別想了，地方本來也沒有多少錢。
我覺得地方已經做的很厚道了，因為現在一些郊區的房子早就已經跌破成本價。
像增城現在賣的比較好的新塘華潤置地潤悅，當年地價都要12570元/㎡，6月份的新房成交均價是13604元一平，中間就差1034元，建安成本幾乎是全虧進去了。
所以地方願意給出“土地成本+建安成本”的價格去收房，真的很良心，開發商就偷著樂吧。
不僅僅是廣州，還有一座省會城市，南寧版“以購代建”，也是同樣的操作。
6月6日，南寧市江南區人民政府官網釋出一則「南寧吳圩機場改擴建工程飛行程式淨空處理超高房屋搬遷開展“以購代建”徵集符合條件商品性安置房源購買公告。」
南寧吳圩機場擴建要徵收當地人的土地，現在要購買一批商品房用作“拆遷安置房”，也就是回遷房，和廣州的情況很像。
要求商品房位置在南寧江南區友誼路與光明路交叉口中心點為圓心的一公里的半徑範圍內，且只要產權清晰的現房。
計劃安置約780人，收購商品房面積大約46800㎡，戶型不限。
46800㎡按照100平一套算，大約是468套房子。
大家別看小這468套房子，現在本來買房的人就不多，南寧這種弱二線城市新房成交就更少了，468套比江南區一個月的新房成交量還要多。
“以購代建”大大利好區域的商品房去化，入圍的商品房專案去化基本上是不用擔心了。
南寧之所以執行那麼迅速是因為早在前幾年，南寧已經率先探索出拆遷版的“以購代建”。
根據南寧當地的媒體南寧住朋網報道，最早是在2019年，南寧南站立交專案是首次採用“以購代建”的方式，成為江南區和諧拆遷的典範之一。
去年南寧吳圩機場的擴建，也是採取“以購代建”的方式解決安置問題，當時安置選房823套，完成率高達94％。
拆遷版的“以購代建”，好處一個字“快”。
本地人在簽完合同後，可以立馬拿到房子裝修入住，拆遷戶不用擔心爛尾，承建方也不用給拆遷戶臨時租房費，省下很大一筆費用。
地方拿到土地後，無論是基建還是重新蓋房，速度都提高起來了。
運轉速度快，就意味著能夠大大減緩拆遷資金壓力。
都是“以購代建”，地方收儲不應該僅侷限在保障房上，拆遷的模式同時可以運用。
當然關鍵是第一步，地方有沒有錢去“收房”。
聽一些朋友說，有不少地方都停在喊口號和開會的階段。
據說地方手裡錢不夠，地方給出開發商的收儲價格非常低，開發商也不願意賤賣，收儲當做保障房這事推動起來就沒有那麼順利。
哪怕是有3000億專項款，全國分一分也沒多少。

那為什麼有些地方就可以大刀闊斧去收房呢？

事實上，“收房”的資金來源主要是三個：地方財政、租賃住房貸款支援計劃、城投平臺自籌資金。
央行設立的3000億元保障性住房再貸款，只是作為新的資金來源補充。
也就是說還是得靠地方自身，如果全國範圍都鋪開的話，那麼就得看後續這專項款能不能再加大一點力度了。
我個人認為是一定會的，現在全國也就剩下一線沒有完全脫光，但首付降到2成以下，地方已經沒有什麼大招可出，再說了北上哪怕是放開了限購，對全國市場恢復幫助並不大。
在不能大放水的前提下，地方“以購代建”是目前比較可行的方式。
只有推行下去，才能在最短時間內幫助市場去庫存，高層現在很著急。
6月20日，住建部都在催促各地儘快執行：
各地要推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。
意思很明確了，收儲這事不能再拖了，大家趕緊的。
可以期待，下半年至明年，將會迎來一場轟轟烈烈的“收房潮”！
關鍵詞
廣州
商品房
5月
保障房
土地


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