美國人搬家熱退潮！買不起也搬不起！去哪住變得更“現實主義”！

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在美國購房者面對高房價高利率的兩大難題之際，全美人口流動的格局也正在經歷一場悄然改變。根據多家機構釋出的最新報告，加州、德克薩斯州與佛羅里達州之間的人口流動從疫情期間的高峰狀態走向平緩。孫斯陶認為，這一變化不僅影響了當地經濟與房地產市場，也折射出美國部分中產家庭在面對居住成本、氣候風險與工作模式轉變時的抉擇。

美國南部指的是美國南部至東南部的一片廣大地區，這個地區帶有相當特殊的文化和歷史背景。從1934年起到1939年為止，一系列由風災和乾旱引發的嚴重自然災害襲捲了從得克薩斯州至阿肯色州、俄克拉荷馬州狹長地帶及其周遭的平原，也正是在這個時期成千上萬的人遷離了南部並前往西海岸尋求更好的生活。

風水輪流轉，伴隨著疫情期間遠端辦公的普及與高房價的重壓，近年來大量美國人選擇逃離生活成本高昂的沿海大城市，南遷至陽光充足、且稅負較低的州。德州與佛州也因此一度成為這部分人搬遷的目的地。

但Redfin在2024年的一項研究報告中指出，這股遷徙熱潮正在迅速降溫。曾經的人口流入明星城市，如佛州坦帕（Tampa）和德州達拉斯（Dallas），如今迎來人口流入“降溫期”：坦帕2024年淨遷入人數銳減至1萬人，不到前一年的三分之一；達拉斯也從3.5萬人減少至1.3萬人。

這並非孤例。Redfin的最新資料顯示，邁阿密（Miami）、奧蘭多（Orlando）、奧斯汀（Austin）、休斯頓（Houston）等南方城市的淨遷入人口在2024年也出現大幅下滑。甚至長期吸引外來人口的亞特蘭大（Atlanta），也從2023年的淨流入1.7萬人轉變為2024年淨流出近2000人，成為南部城市人口湧入潮“退燒”的寫照。

造成這一趨勢的關鍵因素，是當地不斷上升的生活成本。NerdWallet資料顯示，佛州當前房屋保險的年均保費高達2625美元，為全美最高，比全國平均水平高出24%。越來越多外州買家在考慮遷往佛州時，首要關注的已不僅是房價，而是颶風和洪水頻發所帶來的房屋保費飆漲與風險成本。

與此同時，疫情期間人口和資金湧入大幅推高了當地的房價。而美聯儲為壓制通貨膨脹所採取的快速升息的貨幣政策，又導致房貸利率居高不下，使得購房者面臨雙重壓力。此外，遠端辦公風潮的冷卻、員工迴歸線下辦公的趨勢，也令不少原本考慮“換州生活”的人重新評估遷徙計劃。Redfin資料顯示，2024年從紐約市與洛杉磯遷出的人口也出現下滑。

儘管德州與佛州的吸引力相較高峰期有所下降，但整體來看，人口仍保持淨流入狀態。德克薩斯州房地產經紀人協會（Texas Realtors）在2024年釋出的《德州人口遷徙報告》顯示，僅2022年一年內，遷入德州的人數達到66.8萬人，其中來自加州的最多，達10.2萬人，佔比超過15%。佛州（4.1萬人）與紐約州（3萬人）緊隨其後。

有趣的是，該報告還指出，加州不僅是德州外來人口的最大來源地，也同時是最多德州人口遷出的目的地州——2022年約有4.2萬德州居民選擇搬往加州。事實上，早在2015年，就已有6.5萬人從加州遷往德州，同時也有4.2萬人從德州搬回加州，近年這一比例基本維持穩定。

孫斯陶認為，這種“雙向流動”現象表明，人口的搬遷早已不是單純的“單向逃離”，而是複雜的選擇性博弈：德州雖然在房產價效比與稅負方面具優勢，但加州在高薪就業機會、優質教育資源、怡人的氣候與多元生活方式等諸多方面仍具高度吸引力。

伴隨著人口淨遷入速度減緩，德州與佛州多個城市的房市開始出現“修正”的跡象。Redfin分析指出，奧斯汀等城市在疫情高峰期間湧入大量外地資金，房價一度遠遠超出當地居民可承受範圍，而如今，隨著遷徙潮退去、利率高企，市場或將經歷房產供需“再平衡”的陣痛。

與此同時，地方政府近年推動新建住房以應對供需失衡，但在房貸利率高企與保險成本持續攀升的雙重夾擊下，新房銷售疲軟，市場庫存持續攀升，形成“供需錯配”的結構性難題。

自2000年以來，佛州的房價、房屋保險與地稅上漲速度遠超全美平均，加上氣候變化加劇、基礎設施壓力上升，已經對該州原有的生活品質優勢構成威脅。未來如果連中產階層家庭都難以承受佛州的生活成本的話，搬離趨勢可能持續擴大。

疫情期間迅速崛起的搬遷熱門目的地，如今正面臨需求回撥的陣痛。當遠端辦公紅利不再、利率持續高企，這些城市原本吸引外來人口的驅動因素已逐漸消失。而房價卻已遠高於當地收入水平，搬家不再具有吸引力。

美國人口普查局資料顯示，目前高達87.9%的美國居民多年未搬家，高於十年前的85.1%。這表明，美國人整體遷徙意願正在逐步下降。孫斯陶認為，美國房市面臨的挑戰已遠不止房價問題那麼簡單。在極端天氣日益頻繁、房貸利率攀升、房主惜售、房屋保險成本飆升、遠端工作模式式微的多重壓力下，美國人對“搬去哪兒”的考量，正從理想主義的“嚮往在哪裡生活”，轉為現實主義的“哪裡生活壓力更小”。

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