預約直播，乾貨比文章還多
1. 深圳灣房子的租售比低到令人髮指。
按照租金回報率，全球一線城市的房子，比如東京，香港，新加坡，紐約倫敦等，租金回報率的平均值是5%，這是合理的，因為如果超過5%，租客覺得買房比租房更划算；而如果低於3%，就一定是租房比買房更划算。而中國一線城市的住宅租金回報率不會超過2%，深圳灣更低，因為地段雖好但房子舊了，一套3000萬的房子，一個月租金不會超過3萬，租金回報1%出頭。
房子也是金融資產，和股票一樣，租金才是反應最真實的市場購買力，所以深圳灣的房子估值過高了。
有人反駁說，你說香港的房子也貴呀，但是人家平均收入是深圳三倍呀，租金也是差不多深圳三倍。現在香港的二手房還在跌，一手房還在降價促銷，租金回報率都要超過5%了；深圳房子租金不漲，租售比這麼低，那憑什麼還這麼貴呢。難道深圳城市的能級比香港要高？
深圳灣的房價，從20萬一平米，跌到目前15萬一平米，未來哪怕跌到10萬一平米，租售比也就3個點呀，很合理呀。
2. 深圳灣豪宅過去幾年被炒的太高了。
深圳灣所謂豪宅片區房子的最大問題，不是未來繼續陰跌，而是過去十年漲太多了。
比如卓越維港的一套房子，前年最高可以賣4000萬，現在賣家割肉3000萬出頭，血虧1000萬，是不是感覺很心疼， 但是賣家當年2010年開盤時候買的一手房，只花了600多萬。你還會覺得跌太兇了麼。賣家含淚割肉血賺4倍離場；哦不，如果加上首付三倍槓桿，血賺12倍，你還會同情賣家割肉了麼。
所以真正值得遺憾是前幾年高位上車的深圳灣新業主們。而老業主們就算房價繼續跌，依然是賺的。
很多投資客被套的最大問題，就是投資認知太低，他們信誓旦旦的告訴你，所有深圳的富人，乃至全國的富人都喜歡深圳灣，深圳灣地段絕對稀缺，所以價格只會漲不會跌，所謂供求關係絕對緊張理論。
他們只是學到了投資最基礎的第一層，卻沒有學到第二層，那就是再好的資產也要有合理的價格。投資的本質不是賣優質資產，而是用便宜的價格買優質資產；記住，核心不是優質，核心是便宜。
當一個金融資產短時間被炒到估值過高，那麼暴跌才是宿命，而且要超跌，才能迎來反轉。因為需要把之前沒有跌到位的價格，一次都給補上。這是金融資產的常識邏輯。
有某知名房產專家在短影片裡，信誓旦旦的勸業主們說，2023年和2024年都不要賣房，因為現在橫有多長，未來豎有多高；意思就是現在橫盤越久，未來暴漲越多。
呵呵，其實這個專家說的沒錯，只是他說反了，真實的情況是過去豎有多高，現在橫有多長。可惜，聽了話的業主們，錯過了前兩年逃頂的最好時候。
當週期開始反轉的時候，誤以為自己是投資鐮刀的人，就已經變成了被收割的韭菜。
3. 豪宅只是抗跌，但一定會補跌。
深圳灣的房子距離2022年高點已經整體跌了兩三成吧。但是在我看來還沒有跌到位，因為如果當年同樣時間買入，深圳南山其他片區的剛需改善樓盤已經至少跌沒三成首付，且還欠銀行負債。而深圳灣的房子，還遠沒有虧完首付，最多就是高點回撤而已，還有下跌空間。
有人反駁說，說豪宅市場和剛需改善市場是不一樣的。豪宅片區會有獨立行情。
我又呵呵了，沒啥不一樣，漲的時候豪宅領漲，普宅跟漲；跌的時候普宅先跌，豪宅市場雖然有錢人多，但憑什麼不跟跌呢。豪宅只是抗跌，但一定會補跌，這是經濟規律。
而且豪宅比普宅跌的晚，還有一個原因是豪宅的槓桿低，不能像普宅一樣貸很多款，畢竟豪宅評估價會比市場價低很多，所以豪宅抗跌。
你沒發現深圳灣的富人，都開始過苦日子了，深圳灣一號樓下的高檔餐廳，都快倒閉了。我那天晚上想去好久沒去的louge小酌，發現人家已經關閉半年了，旁邊的日料店也關了，倒是附近的重慶小面，生意還在苦苦支撐。
4. 深圳灣的房價，還能漲回來麼。
我這兩天和深圳灣的中介們聊，這段時間成交量很低，本質原因就是賣家的心裡預期已經跌要罵娘了，說愛買不買吧，我不賣了。而買家因為也預期房價可能要繼續跌，所以一定要有撿一個大漏的心態，一上來先砍500萬。
只是，目前的行情，時間是買家的朋友，是賣家的敵人，大機率賣家還是會妥協，只要小區裡有一個人跳價賣了，比如因為經營貸要到期，哦對了，2021年是經營貸的高峰期，也就是2024年是還貸的高峰期，會有人繃不住要必須賣房的。
有人反駁說：美聯儲降息之日，就是中國房價上漲之時候；這個觀點現在很流行，但可惜很片面。
第一美聯儲降息，又不是一次性全降完了，美債收益率依然很香，沒有資金洶湧出走這麼誇張；第二美元雖然降息了，但是日元開始升息了呀，日元升息虹吸全球資本的能力，可不會比美元差很多。第三，中國雖然有了降利率的空間，但可以延緩，但並不表示能徹底扭轉房子的債務週期。
深圳這座城市真的很好，深圳灣真的很稀缺，深圳灣的房子資產真的很值得珍藏，讓子彈再飛一飛，等深圳灣的資產泡沫擠得差不多了，我們再入場也不遲。
具體什麼時候抄底，還要結合看具體的財政政策和貨幣政策，加我工作微信吧，不要錯過第一時間資訊。
下週一晚上八點，預約直播，講講投資認知和未來的方向判斷。
