作者 | 布語
前幾天很多人期待的住建部發佈會，意外成了利空，市場理解為救市大招不及預期，地產股也不買賬。
當天A股和港股的地產板塊集體下跌，金地集團、新城控股、萬業企業等地產股甚至跌停了。
但是，樓市政策真的無效嗎？未必。
釋出會上宣佈的一項重磅舉措是，將透過貨幣化安置方式新增實施100萬套城中村改造、危舊房改造。
住建部部長倪虹還表示：”只要前期工作做得好，還可以在100萬套基礎上繼續加大支援力度。”
醉翁之意不在酒，對於當下樓市的復甦而言，這項政策或許能發揮四兩撥千斤的作用。
什麼是貨幣化安置？
就是政府以貨幣的形式補償需要安置的居民，後者再到商品房市場購買住房。這種貨幣，可以是一次性的現金補償，也可以是房票。
簡單來說，不搞回遷房了，直接發錢吧。
在2014年-2015年的棚改中，由於採用大規模貨幣化安置，極大地推高了房價上漲。
當時的棚改，規模有多大？
光是2014年，就棚改了470萬套。此後的15-18年，是全國棚改高速推進的時期，年均實際開工近600萬套。按照住建部要求“各地區棚改貨幣化安置目標原則上不低於50%”來估算，每年透過貨幣化安置的棚戶區數量差不多300萬套。
圖片來源：德邦證券
這樣一對比，新增100萬套確實不算“大手筆”。難怪股市反應平平。
但是，要知道從2018年起，國家就很少採用貨幣化安置政策了。特別是2019年，中央明令地方專項債不得用於土地儲備和房地產相關領域後，貨幣補貼的政策空間也越來越窄。
2019年，棚改計劃調整為285萬套，到2023年僅剩159萬套，規模逐年縮減，透過貨幣化安置的數量就更少了。
那麼，放在當下的樓市來看，100萬套“棚改”能拉動多大規模的需求？
據國家統計局資料，截止到7月末，商品房待售面積73926萬平方米，同比增長14.5%，其中，住宅待售面積增長22.5%。存量商品房規模正處於歷史高點。
根據部分券商的測算，按15-18年的資料，貨幣化安置的等效面積佔比全國住宅銷售面積大約為17.5%。按照線性估算，本輪政策大約能消化6%左右的商品房庫存。
6%的體量也不小了，但能否成為撬動樓市回暖的槓桿？拭目以待。
事實上，貨幣化安置的手段，只是當下樓市調控“多管齊下”的其中一個工具。
為了去庫存，地方政府早已直接下場“收房”了，而貨幣化安置又添了一把火。
截止8月，全國已有超過60個城市出臺收儲政策，透過政府公開徵集或地方國企收購存量商品住房用作保障性住房：
7月29日，廣州增城區中心城區公共租賃住房籌建專案公告發布，收購增城區中心城區（荔湖街、荔城街、增江街）範圍內存量商品房籌集作為戶籍家庭公共租賃住房；
8月7日，深圳市安居集團有限公司釋出《關於收購商品房用作保障性住房的徵集通告》。該公司所屬企業將開展收購商品房用作保障性住房工作，向深圳市域徵集商品房用作保障性住房專案；
……
不過，政府下場“收樓”，程序並不是特別順利：
早在去年1月份，央行就推出了1000億元租賃住房貸款支援計劃，向8個試點城市發放專項貸款用於收購存量住房、擴大租賃住房供給。然而截至6月，這筆1000億元的貸款只發放了200多億元。
為什麼受阻？有很多原因。很多國企近兩年也在過“緊日子”，收儲的租金也未必能覆蓋銀行貸款的利息，收儲的決策、運營流程相對也比較複雜。
但是，貨幣化安置手段就不一樣了，它會大大加快房改的進度，各地消化存量房的步伐將明顯加速。
尤其對一線城市、強二線城市來說，這可能就是供求關係重新平衡的一個契機。
這一波貨幣化安置，將如何影響樓市？
目前看來，最值得關注的是哪些城市會受益。
毫無疑問，大城市將是本輪城市更新的攻堅重點。住建部發布的資料顯示，僅在35個大中城市，需要改造的城中村就有170萬套。
去年7月中央引發的《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》中也提出，分三類推進實施超大特大城市的城中村改造：
符合條件的實施拆除新建；不符合的開展經常性整治提升；介於兩者之間的實施拆整結合。
擁有城市更新經驗的央企、地方國企將成為實施主體，優先喝湯。同時透過拆建釋放出的需求，也可能讓大城市的房價迎來一波回暖。
不過，需要注意的是，不能將本輪“貨幣化安置”等同於棚改2.0。無論是從改造範圍還是資金規模上看，此次的城中村和危舊房改造，都遠趕不及10年前棚改的威力。
中國的城鎮化已經步入新階段，在經歷了上一輪改造後，大城市目前保有的城中村，很多都是承載了大量外來人口和生產活動的“剛性村”。大拆大建的視窗期已經過去，接下來主要還是補公共服務短板，做城市更新的“繡花功夫”。成都拆遷一夜暴富的夢，只能活在謠言裡。
去庫存、促回穩，才是接下來樓市調控的主基調。
中產必須要調整預期了。樓市救市、地緣關係、整個社會的變化，都影響我們每一個人的決策。
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參考資料：
1.華爾街見聞 歷史上的“貨幣化安置”，拉動了多少投資？
2.羊城晚報 貨幣化安置100萬套城中村危舊房改造，意味著什麼？