“組合拳”打完了，要賣房嗎？

2025-05-14 03:23 S叔Spenser

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房地產股昨天尾盤猛衝，昨天又迅速回調。短短24h不到，玩了一把過山車。
昨天住哥的釋出會還是可以感受到壓力和努力釋放的政策。
但顯然，從資本市場用腳投票的結果來看，對於會議釋放的訊息，並未滿足預期。
昨天住哥的釋出會，打了一套“組合拳”——四個取消、四個降低、兩個增加。
四個取消：
充分賦予城市政府調控自主權，因城施策，調整或取消各類限制性措施，包括取消限購、限售、限價、普通住宅和非普通住宅標準。
四個降低：
  • 降低住房公積金貸款利率0.25個百分點；
  • 降低首付比例，統一首套、二套房貸最低首付比例到15%；
  • 降低存量貸款利率；
  • 降低“賣舊買新”換購住房稅費負擔；
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兩個增加：
一、透過貨幣化安置等方式，新增100萬套城中村危舊房改造
這次，對條件比較成熟的100萬套，透過加大政策支援力度，提前幹、抓緊幹，主要採取貨幣化安置。
而且住建部領導的表態很有講究：“將透過貨幣化安置房方式新增100萬套城中村改造、危舊房改造。前期工作做得好，還可以在100萬套上繼續加大力度。”
這句話的意思是，先增100萬套，效果好可以繼續加。這樣的說法，大家有沒有熟悉感覺？
貨幣化棚改這一招，似曾相識。
早在2015年，在樓市岌岌可危的時刻，國家就曾釋放"棚改貨幣化"的大招。那一年，各地樓市坐地起飛，一年內少則上漲30%，多則翻倍。讓深陷泥潭的三四線城市樓市獲得了喘息之機。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍100萬套住房拆遷，平均每戶賠償150萬計，一輪拆遷下來，預計釋放資金1.5萬億。
按理說這個表態一齣，地產板塊莫非又要從ICU裡衝出來嗨了？
實際上，真金白銀的資本，看這個問題眼光要毒要準的太多。昨天用腳投票的結果就是：市場並不買單。
為什麼？
重啟棚改貨幣化100萬套，涉及三個關鍵的問題：
1. 這一次，錢從哪裡來？沒有明確。
這一點就足夠說明很多問題。
2. 從規模上來看，100萬套看著挺多，實際上經不起推敲。
  • 2015年貨幣化安置601萬套；
  • 2016年606萬套；
  • 2017年600萬套；
  • 2019年285萬套；
這次100萬套的規模看著刺激，但對2019年的樓市都沒作用，那麼對2024年的樓市作用也有限。
3. 模式疑問：這次貨幣化安置，是真金白銀給錢，還是給房票？
錢是錢，和房票就不是一個性質的東西，在當下國內戶籍制度加速退場的背景之下，錢和房票的潛在巨大的價值差距。
三個不確定性疊加，讓這次重啟貨幣化安置的新表態，被打折不少。
二、年底前，將“白名單”專案，信貸規模增加到4萬億
城市房地產融資協調機制要將所有房地產合格專案都納入“白名單”，應進盡進、應貸盡貸，滿足專案合理融資需求。
現在一提到四萬億，似乎就像魔咒一樣，代表著向好的希望和救贖的良藥。
規模挺大，但實際用途更重要。當下國家放開信貸口子，給開發商增加流動性，開發商拿這個錢去會去幹什麼？
沒有任何的想象力空間，其實就是儘可能給還有救的房企貸款，讓他們趕緊保交樓，或加大供給力度。
貸款是要給利息的，按照當下樓市成交低迷，開發商去化艱難的實際情況來看，對貸款有什麼動力？
這個本質，都不需要什麼行內行外的說法了，一目瞭然的事情。
資本市場一看，喲，又是預期管理的那一套？
最後小結：
結合這次釋出會的措施，當前住哥對於樓市的判斷是：經過三年不斷調整，市場已經開始築底。意思是樓市正在回暖，對近期樓市政策雖然不能說“滿意”，但至少是給了“肯定”。
住哥上層對於房地產的態度，還是希望居民上槓杆，也為了能繼續槓槓，降低資金成本和門檻。
透過地方債、國債作為啟動資金和託底，來實現“止跌回穩”。注意，是回穩，不是回升。
再直白一點，“託而不舉，以穩為主”。心裡有數了吧。
Spenser，大灣區第一商業博主，base深圳&香港；加我個人微信，圍觀我的朋友圈。

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