成都樓市，捅破了天花板

2025-07-06 17:02 行業研究報告

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成都，房價創新高
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來源：城市財經
作者：餘飛
01
成都，房價創新高
成都的確很猛。
6月19日，位於成都天府新區的麓湖麗世縵華專案再次取證。本批次取證房源24套，建築面積均超250平方米，均價約10.7萬元/平方米，套均總價超1500萬元。
其中一套建築面積約256平方米的精裝房源，單價達到了22萬元/平方米，總價5661.33萬元。

據每日新聞披露，這一單價超過了之前的交子縵華最高16.98萬元/平方米的價格，成為成都新房取證價格新高。
從公開資料來看，麓湖麗世縵華專案背後的操盤手是潤達豐濱江。有趣的是，之前最高價的交子縵華也是潤達豐濱江的專案。
2024年9月27日，天府新區麓湖板塊一宗約37畝地塊出讓，因處於麓湖板塊熱門地段和江景低密先天條件，吸引了萬華、潤達豐濱江以及綠城、招商蛇口、遠達、新希望等9家房企參拍。
最終，在超100輪競價後，潤達豐濱江以樓面價24300元/平方米、溢價率約87%競得該地塊，併成為彼時成都樓面價TOP3地塊，這也是天府新區第一宗樓面價超2萬元/平方米的地塊。
去年年末，該專案首次取證預售6號、7號、9號樓，均價超過7萬元，最高價達到12萬元。
這一次取證預售的是5號、10號、11號樓，整體均價達到10.7萬元，10、11號樓每套房源單價均超過18萬元/平方米。5號樓價格略低，但也超過了7萬元/平方米。最高價則超過了22萬元/平方米。
樓面價2.43萬，專案最高預售價卻賣到了22萬，這是翻十倍賣出。
02
地價也創新高了
成都樓市的猛，不僅表現在房價上，也表現在地價上。
3月11日，三宗分別位於高新區大源西板塊、錦江區三聖鄉板塊、成華區槐樹店板塊核心區地塊，全部高溢價成交。

其中高新區大源西板塊，吸引了招商蛇口、建發房產、中國金茂等十餘家知名房企參拍。經過130餘輪激烈競爭，該地塊最終由招商蛇口以27億元的總價斬獲，成交樓面價31700元/平方米，溢價率高達70.4%。
3.17萬元/平方米的樓面價，超越了去年9月份由貝殼創造的高價紀錄。
2024年9月20日，經過82輪競價，貝殼以10.76億元的價格競得錦江區金融城三期H12地塊，溢價率42.19%，摺合成交樓面價27300元/平方米，一舉成為成都新的單價地王。
這一次大源西地塊，一舉將成都樓面價拉入了“3”字打頭時代，成為成都新的單價地王。
兩週後的3月27日，成都推出的金融城三期H10地塊引發激烈爭奪。該住宅用地出讓面積約32495平方米，起拍價16.25億元，起始樓面價2萬元/平方米。
該地塊在開拍前便吸引了大量市場關注，本次出讓引來華髮、華潤、中海、建發、招商蛇口等10家房企競拍。經過213輪競價後，該地塊最終被建發集團以33.47億元的價格摘得，成交樓面價41200元/平方米，溢價率高達106%。
成都樓面價最終進入了“4”字打頭時代。
和杭州一樣，一個月內兩度重新整理地價天際線。
在地王氛圍疊加下，一季度的成都和杭州一樣，樓市熱火朝天。
成都官方披露，一季度成都成交87971套住宅，其中新房成交27871套，同比去年一季度上漲19.7%；二手房成交60100套，同比去年一季度上漲32.9%。
此外，一季度成都的新房與二手房同步上漲。
國家統計局資料顯示，成都新房價格從去年12月份止跌上漲以來，連續四個月上漲。
1月份環比上漲0.7%，2月份上漲0.3%，3月上漲0.5%。
二手房價格自去年10月份止跌上漲以來連續上漲了6個月。
1月份環比上漲0.2%，2月份環比上漲0.2%，3月份上漲0.1%。
製圖：城市財經；資料：國家統計局
這種成交勢頭，直到4月份中美關稅大戰再次挫傷市場信心而終止。
成都3月份二手房成交量高達25358套，4月份微跌至24473套，5月份則跌破兩萬套。
製圖：城市財經；資料：官方、媒體公開披露與報道
其房價4月份仍雙漲，新房環比上漲0.3%，二手房環比上漲0.1%。
到5月份，新房仍環比上漲0.1%，二手房環比則下跌了0.2%。
製圖：城市財經；資料：國家統計局
成都為何這麼強悍？
一方面，均價相比於東部熱點城市，不算高。
我在之前的文章中多次強調過，當下各城市遭遇的樓市困局，都是當年房價拼命上漲造成的。
成都的房價上漲方式，與長沙雷同，都是溫水煮青蛙，鈍刀子割肉模式。
每月漲一點，持續不斷地上漲，長年累月持續上漲。
這種模式之下，一方面房價絕對量相對東部熱點城市並不太高，民眾的接受度比較高。注意，這裡說的是相對，不要鑽牛角尖。
目前成都的二手房掛牌價仍只有1.65萬元/平方米。
相比於杭州、蘇州、南京、寧波、青島、廈門等城市，接受度好很多，泡沫小太多。
其他城市的民眾，奮力一跳也沒有買的指望。成都普通民眾努力一下，還是有購房的希望。這是成都樓市耐扛的底層邏輯。
另一方面，人口不斷湧入，需求不斷增加。
歸功於成都近年來的成功宣傳，成都近年來名聲大噪。再加上四川盆地獨特的宜居條件，以及東部城市房價高企的現狀，成都過去十年成功收割了一波人口。
七普資料顯示，成都過去十年（2010年至2020年）常住人口增量高達581.9萬人，增量僅次於深圳、廣州，位居全國第三。2021年，在人口增量整體降檔換速的背景下，成都依舊增加了24.5萬人，位居第二。
2022年全國人口見頂轉向的背景下，成都人口增量從2021年的24.5萬下降至7.6萬。增量的確跳水了，但依舊保持著人口增量。
2023年全國人口加速下降的背景下，成都常住人口增量仍在10萬之上，有13.5萬增量，位居全國第五。
2024年增量降至7.1萬人。
製圖：城市財經；資料：各城市統計局
人口不斷湧入，需求不斷增加。
而且，關鍵的是，成都不僅虹吸全川的購買需求，也承接著西藏等西南地區的置業需求。
畢竟，成都在官方的定位中，非常高。
2024年初，國務院批准《四川省國土空間規劃（2021—2035年）》，明確四川是國家發展的戰略腹地，全國獨此一份，而成都是腹地的中心；
7月，《關於進一步全面深化改革 推進中國式現代化的決定》提出“建設國家戰略腹地和關鍵產業備份”；
9月15日，官方宣佈“將引導資金、技術、勞動密集型產業從東部向中西部、從中心城市向腹地有序轉移”，成都毋庸置疑是“關鍵產業備份”主力；
9月27日，國務院批覆《成都市國土空間總體規劃（2021—2035年）》，成都城市定位「升格」——從“區域經濟中心、科技中心”升級為“西部經濟中心、西部科技創新中心”，同時新增“全國先進製造業基地”定位。
整體功能定位，比同級別的杭州、南京、濟南都要高。

03
成都樓市也有壓力
儘管成都的新房很耐扛，但更能真實反映市場價格變化的二手房，壓力山大。
今年1月份，克而瑞四川統計，大成都新舊房總存量近27萬套，其中二手房掛牌超16萬套，是新房存量1.6倍，庫存充足。
而克而瑞四川釋出的5月份資料顯示，二手房掛牌量已經衝破20萬套。
這意味著，成都二手房業主降價掛牌拋售氛圍正在加重。
諸葛找房披露的最新資料則顯示，當下成都掛牌的二手房調價房源中，降價房源達到92.07%。
庫存充足，再加上目前經濟、就業形勢仍不明朗的基本面，可以說當下沒有哪一個城市的房價具備強力反彈的基礎。
今年的整體形勢應該比2024年不會好到哪兒去，無論是大區域還是城市內部，都會出現明顯分化。
甚至可以說，2025年的樓市，是中國在經歷了深度調整之後的最明顯的分化之年。
城市之間，一線城市與部分強二線城市跌幅會逐漸收窄，三四線城市則繼續深度調整。
城市內部，核心區跌幅收窄，外圍區繼續卷價格。
城市和人一樣，都遵從馬太效應，呈現越來越深度的兩極分化，面積越大的城市，這種現象越嚴重。
成都在這方面，更是一個典型。
由於版圖太大，優質資源和產業基本都集中在核心區，人口隨著流動，因此造成了，庫存量基本集中在外圍區，核心區的去化週期已經非常短。
成都5+2區域的房價安全係數較高，購房者可以入手，而外圍圈層則需要謹慎。
可以從兩個角度來看：
第一，去化週期角度。
目前，成都各區中，只有溫江區的去化週期超過了12這條警戒線，其餘都低於警戒線。
尤其是武侯、錦江，去化週期都只有兩個多月。
成都外圍區的去化週期，最新的資料查詢不到，延用去年10月份的資料來看。
遠郊區新房去化週期都大於24個月，包括都江堰、大邑、金堂、蒲江、簡陽以及廣義二圈層的青白江、新津、東部新區，這些區域的共同特徵是新房庫存較高且流速慢，因此去化週期長。

第二，人口流動角度。
從人口角度來看，過去十年成都虹吸的人口，也大多流向了核心區。新都區十年常住人口增加了79.8萬人，郫都區、龍泉驛區、成華區、天府新區、高新區等核心區，增量都在前列。
製圖：城市財經；資料：成都市統計局
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