近來美國住房市場可以用「火爆」二字來形容，上一次出現類似景象還是在2006年，也就是房產泡沫破滅之前。但這一次，抵押貸款的發放更加嚴格，對首付比例的要求更高，而且供應緊張也對房價構成了支撐。
去年9月，印第安納州韋斯特菲爾德一棟剛售出的房屋
當前，美國住房市場正在經歷2006年以來最大一波上漲行情，而2006年恰恰是樓市泡沫破滅引發一場全球性經濟衰退的前夜。然而，從幾乎所有值得關注的方面來看，如今樓市都與上一輪「房產熱」截然相反。
房產經紀人安東尼·拉瑪奇亞(Anthony Lamacchia)是波士頓附近一家房產中介公司的老闆，他在2004年進入了這一行。他回憶說，當年，有些購房者在買房不到一年的時間裡，就開始換購更大、更貴的房子。許多買家只支付了很小一部分首付，有的甚至連一分錢首付也沒掏。後來，在房價停止上漲之後，市場也開始一瀉千里。到了2009年，拉瑪奇亞已經在忙著幫急於出手的客戶賣房，而這些房產是不久前他剛剛幫他們買到的。
他說，他從未見過波士頓郊區的住房需求像今天這般強勁。去年，他的房產中介公司Lamacchia Realty的交易額首次突破10億美元。如今，購房者的信用評級更高，出手更加闊綽，預付的定金也更多。
「100萬美元的房產，人們會預付50萬美元的定金。」他說，「這是之前不曾有過的。」
2020年，美國二手房銷量飆升至14年來的最高水平，許多經濟學家預測，這一趨勢在今年還將延續。
2005年前後，由於抵押貸款標準較為寬鬆，即便經濟實力有限，一些信用記錄不佳的借款人也得以買到超出他們承受能力範圍的房屋，而一些抵押貸款合同對前幾年還款額的要求並不高。大量新建房屋造成住房市場供應過剩。金融機構則將這些高風險抵押貸款打包成證券，出售給投資者。隨著越來越多的房主無法按時償還貸款，貸款機構損失慘重，整個金融系統陷入癱瘓。
許多房主付出了慘痛的代價。根據全美房地產經紀人協會(National Association of Realtors，簡稱NAR)2015年的一項估計，2006至2014年間，約有930萬戶家庭經歷了房屋止贖、將房屋交由貸款方處理，或是折價出售。
經濟學家指出，與上一輪樓市繁榮期相比，本輪「房產熱」要穩定得多，對金融系統構成的風險也要小得多。但不好的一面在於：購房門檻比以往更高，對於還沒有房產的購房者而言，購買首套住房的難度更大了。
去年10月，賓夕法尼亞州瓦倫西亞的聯排別墅。
大部分地產業分析師都認為，新冠疫情從某種程度上催生了當前的「房產熱」，疫情環境下，一些人想離開紐約或舊金山這樣擁擠的都市，前往生活成本更低的城市，或是在郊區物色更大的住房，同時也可以繼續在家辦公。去年「封城令」開始鬆動時，房屋銷售便進入了上升期：6月份全美銷量較上月增長近21%，創下1968年以來的最大月度漲幅。不過，這一紀錄僅僅維持了一個月——7月份房屋銷量又較6月份增長了近25%。
線上房產服務公司Zillow Group Inc.執行長裡奇·巴頓(Rich Barton)談到，「新冠疫情促使我們重新思考，我們住在哪裡，為什麼住在這裡，我們在哪裡工作，以及我們如何工作。」
市場觀察人士還指出，即便與疫情有關的住房需求消退，在一些長期趨勢的作用下，樓市依然會保持當前的熱度，或者至少能保持穩定。
作為人數最多的成年群體，「千禧一代」持續步入買房高峰年齡，開始動用多年的積蓄購買房屋。與此同時，市場供應嚴重不足。新屋建設趕不上房屋需求的增長，房主也遲遲不願出售手中的房產。面對數量有限的房屋，購房者展開了激烈的爭奪。
另一方面，抵押貸款機構依舊維持著嚴格的放貸標準——吸引人們買房的是處於歷史低位的利率，而不是因為能輕鬆申請到貸款。房價不斷上漲還意味著，即使借款人日後無力償還抵押貸款，他們把房子賣掉後或許還可以賺上一筆，而不會面臨止贖風險。金融機構仍在將住房抵押貸款打包成證券，但這一次，絕大部分抵押貸款的背後都有政府支援。
在眼下這一輪「房產熱」中，最大的贏家要數那些已有房產在握的人。房地產研究公司CoreLogic估計，2020年這類人群持有的房產比前一年累計增值1.5萬億美元。而由於抵押貸款利率處於紀錄低位，他們透過抵押貸款再融資又能省下一筆。他們中有許多人都開始了房屋翻新，或是購買了度假屋。
房產中介、房屋建築商以及抵押貸款機構也在本輪「房產熱」中乘勢而上。標普房屋建築商精選行業指數S&P Homebuilders Select Industry index過去一年上漲了96%，相比之下，標普500指數同期漲幅僅為59%。去年7月至12月，美國最大的30家抵押貸款機構中，有八家宣佈了上市計劃。
對於首次購房者而言，現如今似乎沒有什么比買房更難了。根據美國聯邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)的資料，經季節性因素調整後，去年第四季度美國房價較上年同期飆升了10.8%，為1992年以來最大年度漲幅。去年，購房價格中位數首度超過30萬美元。去年4月至6月，近四分之一購房者購買的房產價格在50萬美元以上。
售價較低的房子越來越難見到。NAR的資料顯示，2020年，售價在25萬美元及以下的房屋銷量較一年前下滑。
對於首次購房者來說，要湊齊首付款變成了一樁難事。而對於許多在2020年失業的「租房族」來說，買房變得更加遙不可及。
去年7月，一名房主正在檢視他在紐約州華盛頓維爾買下的房屋。
「房子已經變成了一件奢侈品。」房產經紀機構Redfin Corp.執行長格倫·凱爾曼(Glenn Kelman)談到，「經濟似乎已完全呈現兩極分化，一邊是有人在苦苦掙扎，但另一邊則是有人在瘋狂搶購房子。」根據美國人口普查局(U.S. Census Bureau)的資料，2020年第四季度美國的住房自有率為65.8%，高於2016年第四季度的63.7%。
短期來看，房地產市場目前最擔心的是抵押貸款利率不斷上升——近一段時間，住房抵押貸款利率已升至去年7月以來的最高水平，受此影響，樓市稍有降溫。由於投資者預計疫情過後經濟會出現反彈，債券收益率因此走高，這種狀況下，許多經濟學家預測，抵押貸款利率今年將繼續緩慢爬升。
美聯儲(Federal Reserve)主席鮑威爾(Jerome Powell)本月表示，美聯儲將一直維持超低利率，直至實現其就業與通脹目標。他還指出，目前美國距離實現這兩大目標還有「很長一段距離」。
房產中介表示，過去一年中的部分房產交易原本可能要幾年才會消化，但疫情爆發加速了這一程序。這或許預示著未來的房產需求會略微放緩。對居家辦公的人來說，他們可能也在等待公司就今後的遠端辦公政策做出決定。如果疫情過後還需要每天去公司上班，他們也許會選擇繼續住在現在的地方。
經濟學家還提醒說，鑑於市面上房產供應短缺，今年的房屋銷量可能較為有限。因為很多家庭都想趕在新學年開始前搬家，春季一般是房屋銷售最活躍的時期。
美國房價最高的兩個地區——紐約市和舊金山的樓市去年大幅下跌，原因是一些本地居民遷出，但外來人口流入的速度卻在放緩。房產中介網站StreetEasy的房價指數顯示，1月份紐約市房價較上年同期下滑3.1%。而根據Redfin的資料，舊金山1月份的房屋售價中位數較上年同期下跌1.9%。
目前看來，受疫情影響，強勁的房產需求還可能延續下去。加州房地產經紀人協會(California Association of Realtors)的資料顯示，由於大量買家湧入舊金山灣區，加州薩克拉門託市1月份的房屋售價中位數較上年同期猛漲了21.3%。
瑞秋·沃斯去年11月賣掉了之前的房子，搬進了薩克拉門託市一處帶有三個臥室的新居。
瑞秋·沃斯(Rachel Voss)在這波「購房熱」中嚐到了甜頭——這位律師不僅改善了居住條件，並且留在了薩克拉門託這個2003年以來她一直稱為「家」的城市。去年11月，沃斯以40.99萬美元賣掉了原先的房子，這個價格比她2008年買房時的價格高出近15.5萬美元。如今，她的新家位於市區南部，面積比之前大了一倍，帶有三間臥室。不僅如此，她購買新房時的貸款利率也更低。
從事房貸業務的貸款機構生意也十分紅火。總部位於加州奧蘭治縣(Orange County)的抵押貸款機構New American Funding就是其中之一。上一次「房產熱」時期，執行長裡克·艾維洛(Rick Arvielo)曾懷疑自己錯過了一次絕佳的機會。當時，競爭對手紛紛憑藉次級抵押貸款業務賺得盆滿缽溢。他也想一試身手，但是遭到他的妻子、同為公司創始人的佩蒂·艾維洛(Patty Arvielo)的拒絕。
後來遇上樓市崩盤，業務量縮水，從2007年中一直到2009年初，艾維洛夫婦沒有領一分錢薪水，不過，好在此前在「房產熱」時期依然堅持比同行更嚴格的放貸標準，這也讓他們挺過了危機。
2020年，面對紛至沓來的貸款需求，貸款機構業務多得忙不過來。在房主們爭先恐後利用低息環境對抵押貸款進行再融資的同時，購房者也大量湧入市場。紐約聯邦儲備銀行(Federal Reserve Bank of New York)的資料顯示，去年第四季度，抵押貸款發放數量升至紀錄高位。其中，約七成借款人的信用評分較高，達到760分以上。
隨著抵押貸款利率走高，最近幾周再融資市場不再那么火爆。艾維洛說，他的業務重心正向購房交易傾斜，尤其是針對千禧一代和少數族裔的買房交易。「這方面有很大的增長空間。」他談到。
去年12月，猶他州利哈伊的一批在建房屋。
與2005年前後大興土木那段時期不同，待售房屋的短缺是導致如今房價大幅上漲的重要原因。近年來，新屋建設速度一直趕不上需求的增長，建築商用了好幾年時間才從金融危機中恢復元氣，同時還面臨著土地資源和熟練勞動力的短缺。再加上原材料價格不斷上漲，這些因素對建築商擴大房屋供應都造成了制約。
堪薩斯城聯邦儲備銀行(Federal Reserve Bank of Kansas City)高階經濟學家喬丹·拉帕波特(Jordan Rappaport)指出，儘管2020年新屋開工率有所上升，但平均到每戶家庭身上，去年12月美國的新屋開工率仍比上世紀90年代末的平均水平低20%以上。
當下的買房需求是如此之高，以至於許多建築商都採取限制售房數量的辦法，確保每次售房的數量不會超過新建房屋數量。建築商同樣提高了新房售價。美國1月份的新房售價中位數為34.64萬美元，較上年同期上漲了5.3%。
「這是我所見過的最火爆的樓市。」住宅開發商Chesmar Homes得克薩斯州中部業務總裁肖恩·錢德勒(Sean Chandler)說，「買家的想法就好像是，‘我就想買房，我不在乎價格。’」
一些經濟學家指出，需求減弱將有利於減緩房價上漲的速度。以30年期固定利率抵押貸款為例， 即便利率僅為3%左右，低利率給購房者帶來的大部分好處還是會被不斷上漲的房價所抵消。NAR表示，雖然抵押貸款利率下降了幾乎整整一個百分點，但去年第四季度，普通抵押貸款的月還款額仍然從上年同期的1,020美元增至1,040美元。
社會及經濟政策研究機構Urban Institute預計，到2040年時，每一代人的住房自有率將低於上一代人在相同年齡時的水平。這也意味著，與前幾代人相比，美國的年輕一代可能很難積累家庭財富。
過去十年間，白人與黑人家庭之間住房自有率的差距也在擴大，Urban Institute預測，2020至2040年間，黑人的住房自有率將呈下滑勢頭。
一些首次購房者因房價過高而買不起房，有的雖然買了房，卻因此背上沉重的經濟負擔。
鳳凰城是美國房價上漲最快的城市之一，珀爾·克蘭漢斯(Pearl Kleinhan)和安德魯·克蘭漢斯(Andrew Kleinhans)存了兩年的錢，在這裡買下了他們的第一套房。但即便存夠了20萬美元的首付款，去年秋天，他們還是屢次在競價中敗給了全款買房的競爭對手。
今年1月，克蘭漢斯夫婦與兒子梅爾·阿拉貢搬進了鳳凰城市的新家。
他們原本住在一間租來的公寓裡，在這個1,200平方英尺（約110平方米）的房子裡，住著他們夫妻倆、12歲的兒子，還有兩條狗和一隻貓。他們想換一個大點的房子，而考慮到兒子在附近上學，他們又不想離現在住的地方太遠。
一開始，他們的購房預算是60萬美元，但最終，他們不得不在今年1月花85萬美元買下一套帶有四間臥室的房子。
「你能怎麼辦呢？」妻子珀爾說，「它有點超出我們的價格承受範圍，我一開始也沒打算多花這些錢。但要拿下這套房，你不得不這樣。」
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2020年