（2025年1月，由於樓市需求持續萎縮，中國香港特區房價跌至近八年半以來的最低水平。從2月開始至今，市場銷售情況開始轉好。焦建/攝）
本輪迴暖仍主要偏重於小戶型。當地房主出手時越來越普遍被接受的，是降價才能賣房
文｜《財經》特派香港記者 焦建
編輯｜蘇琦
受益於相關房型的銷售印花稅下調99%等因素，從2月中國香港特區政府財政預算案發表至今，當地的地產銷售市場迎來久違的小陽春。
相關政策針對的是中小戶型，具體抓手是前述預算案中將以往300萬元（港幣，下同）才能享受的百元印花稅福利拓展至400萬元以下房屋。以往的6萬元稅款大幅下降99%至100元，被普遍認為將使得在當地置業的成本顯著降低。
當地已將此次政策調整帶來的效果統稱為“百元印花稅效力”。從市場行情看，當地一手新房銷售不俗：3月至今半個月內，相關成交量已經破千、超過2月總量八成。如以周為單位，相關記錄則創下近20周以來的高位。
因總價較低、用途多元且抗跌性較強，三四百萬元總價的房屋，在當地也被稱為“細價樓”，其交易頻繁一般被認為釋放出“春江水暖鴨先知”訊號。而這至少源於兩個主要原因：其一，總價較低且降價較狠，剛需購房者開始積極考慮購房“上車”；其二，部分長線投資者開始入市購房後收租。
前者以當地黃埔新邨的一個小區為例，其最新成交的一套房屋從2024年6月起上市，最初定價520萬元，最終不斷降價後，以400萬元賣出。累計降價120元，降幅24%。接受降價才能賣房，成為當地房主出手時越來越普遍的現實考量。
根據香港特區政府差估署的最新資料顯示：2025年1月份當地私人住宅樓價指數，已經較2021年9月的歷史高位累計下跌達27.7%。
在租金方面，受益於中國香港特區近年來持續推進的引進人才政策，部分內地人士赴港後為解決居住需求，先租後買成為主流，兩者短期內皆以中小戶型為主。
以距離深圳較近且交通方便的屯門區某住宅為例：其實用面積只有30多平方米，業主原以410萬元出售，最終降價30萬元。此類房屋的市值租金可達1.4萬元左右，租金回報已達4.4釐。
2024年9月，受美國開始減息影響，中國香港特區亦跟隨減息三次共0.625釐，目前當地的H按息已跌至3.5釐。前者已經高出0.9釐，即使計算上出租的管理費等相關費用，亦屬於“跑贏大市”。
整體而言，據中國香港特區土地註冊處的相關資料顯示：當地在2024年總價介於300萬至400萬的房屋成交總套數為7623，佔整體住宅成交總套數的14.4%。此類交易的增加，其意義一方面在於讓地產代理、律師及裝修等服務業帶來收益；另一方面也有助於啟動換樓的聯動效應，即讓買家的購房需求由小變大、由舊到新。
“目前來看，中國香港的樓市整體氣氛和買家的購房意願已經出現好轉。”當地新界一位地產界代理人士對《財經》指出。相關行業統計也顯示：當地50個左右的指標性小區的交易已經回暖，數字創下近三個月內的高點。
因樓市信心持續不足，某評級機構近日曾分析指出：當地的三大銀行風險可控，因其主要向最大的發展商提供貸款，這些發展商通常在黃金地段擁有房產，併為貸款提供大量抵押品。但與之相比，中小型銀行情況已發生變化。小型房地產公司、槓桿率過高、擁有大量非優質房地產的發展商將受影響。
3月6日，香港特區政府則對此回應稱：2024年底香港私人住宅單位空置率為4.5%，與過去20年長期平均數相同，租金也持續穩健上升，資料反映目前住屋需求殷切。不同意住宅物業供應過剩的觀點。“受惠於利率大致向下、經濟持續增長、更多人才到港，今年住宅物業市場應會穩定發展。”港府方面稱。
前述相關人士則指出：目前來看，雖然今年的100元印花稅新政已在起到一定作用，但整體仍未達到2024年樓市調控多渠道“減辣”時的景氣程度。“從根本來看，購房者願不願意出手還是要看整體經濟形勢，最明顯的指標就是股市情況。”
從春節期間至今，港股市場受一系列利好因素推動呈現向好趨勢，資金也持續流入股市。從資料來看，2024年2月港股平均每日成交金額為2973億元，較1月的1438億元急升1倍以上，更較去年同期的900億元急增2.3倍。
從投資角度來看：目前的收租回報率可能稍高於中長期銀行定存，但股市的短期回報率則相對較高。相關資金的大規模股轉樓及釋放財富效應，可能仍有待更多時間。
責編 | 王 寧