近兩年，香港特區政府一邊大力推行“搶人才”政策，又一邊放寬投資移民入境計劃，越來越多內地專才和投資者湧入香港樓市，除了常見的豪宅和新樓盤投資，一些投資者還另闢蹊徑，在買房後將其改造成“劏房”出租。
香港“劏房”對很多內地朋友來說是個陌生的概念，這通常是指在狹小的住宅單位中，透過隔斷或改造出額外的居住空間，比如把客廳隔成臥室、陽臺改造成居住區，甚至廚房和衛生間也被強行劃分出一小塊地方用來睡覺。
圖：大公文匯
崔女士租住的劏房
炒菜只能在廁坑前炒
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廚廁合一
是不少劏房的標配
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這種無奈的居住現狀在香港十分常見。
據調查，全港樓齡15年以上的樓宇中，有超過11萬個劏房單位，約22萬人居住其中。
很多家庭因為買不起私樓、等不到公屋，只能選擇這些副房作為臨時的棲身之所。
雖然這些居住條件令人唏噓，但對於許多香港人來說，這卻是他們在繁華都市中唯一能負擔得起的“家”。
一生困於斗室
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2024年10月《施政報告》釋出，明確宣佈要取消劣質劏房。這一政策的出臺，旨在規範住房市場、提升租戶的生活質量。
本來是好事，然而對於許多已經投資劏房的業主來說，這一訊息如同晴天霹靂。
許多業主在政策實施後面臨巨大的經濟損失，有人甚至虧損高達上千萬元。
太慘了！他們原本希望透過劏房投資獲得穩定的租金收益，卻因政策調整而陷入困境。
尖沙咀金冠大廈高層E室正在出售一套超過1192平方呎（約110平方米）的舊房。這套房子被業主重新改造，將原本的空間分割成12間套房，全部採用全新裝修。
圖：香港01
改造後的房屋內部用木板牆分隔，設計了一條“回字形走廊”，佈局複雜，宛如迷宮。
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雖然這是一套被分割的房屋，但從圖片來看，裝修相當乾淨。
走廊全部安裝了LED燈，光線充足，十分明亮。
每個轉角位置也都配備了監控，清晰記錄人員的出入情況。
圖：香港01
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每間房的面積從56到143平方呎（約5平方米到13平方米）不等，部分房間有窗戶，部分則沒有。
圖：香港01
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租金會根據房型不同而有所調整，但屋內的設施基本保持一致。每間房標配電子鎖，保障居住的安全性；但空間確實有限，僅能容納一張床和一個帶淋浴間的衛生間，對於長期居住的人來說儲物非常災難。
圖：香港01
不過，衛生間的空間相對寬敞，配備了全新的包括鏡櫃和毛巾，營造出酒店的居住體驗。
圖：香港01
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與其他常見的髒亂差的副房不同，這裡在公共區域提供了兩臺洗衣機、一臺飲水機和一個雙開門大冰箱等公共設施，整體環境與大學宿舍相似。
圖：香港01
據透露，該單位的業主是一位內地投資者。他在去年1月以950萬港元購入該物業，並投入約100萬港元進行大規模裝修，將其改造成現在的“副房迷宮”。幾乎還沒正式放租，就遭遇了政策調整的重創。
經過一番折騰，業主可能意識到，繼續在裝修和管理上砸錢實在得不償失，於是決定乾脆把房子賣掉。
持貨一年，他標價1500萬港元出售，算下來每呎售價12584港元，這價格在當下市場裡顯得有點“高高在上”。
按說，如果一切正常，每間劏房月租5000港元算，一年最多能收租72萬港元，租金回報率大概能到4.8%，聽起來真不錯。
可問題是，現在部分套房連政府規定的副房標準都達不到，放盤好幾個月了，愣是沒人接手。有網友直呼可惜，但也有人感慨：這種房，香港也會有人住。
尖沙咀金冠大廈
圖：香港01
房產中介說，這棟大廈都60年樓齡，業主1500萬港元的報價，比同區舊樓高出2到3成，確實有點“飄”了。而且，部分套房沒有達到83平方呎（約8平方米），有的沒窗戶、有的沒裝獨立火警探測器，要是新買家接手，肯定還得再砸一筆錢裝修，麻煩得很。
更關鍵的是，房子被改得這麼複雜，銀行都不願批按揭貸款。這麼多問題堆在一起，房子放盤幾個月，愣是沒找到買家。這位內地投資者這次真是“搬起石頭砸自己的腳”，想脫手都難。
早在上世紀90年代初期，聯合國人權委員會審視香港住屋情況時，就批評“籠屋”是“香港之恥”。奈何籠屋尚未撤除，香港住宅市場又衍生出“副房”。香港到底要到何時才能告別劏房、籠屋？
租住副房的人收入並不低
圖：大公文匯
但這樣的收入
僅僅能承擔副房的租金
圖：大公文匯
就算有《施政報告》的壓力，要一下子取締數以萬計的副房，所長認為這幾乎是不可能的任務。
因為完全淘汰劏房並不現實——在香港，很多人根本負擔不起其他住房的高昂租金，也輪候不到過渡性房屋，甚至有些人因為上班或上學的便利性問題，只能選擇住在副房裡。所以，這些能提供基本居住功能的劏房，仍然有其存在的價值。
在葵涌石籬一個副房單位獨居的謝女士說，她今年70多歲，其家人也在區內居住。她雖已申請過渡性房屋，然而有關的過渡性房屋選址在新界大埔，因擔憂跨區生活，家人難以照顧，對是否入住仍猶豫不決。
觀塘副房戶張女士關注到，不符合申請公屋單位或過渡性房屋條件的副房居民，如果仍然受取締劏房影響，特區政府會否有任何補助，“我現在居住的環境很惡劣，但我並不符合條件輪候公屋，如果到時趕我走，我該怎麼辦？”
圖：大公文匯
更是有人直言如果政府沒有辦法、沒有把握去安置這些劏房戶，就不要讓劏房消失。
其實所長認為那些未改建或符合規例的劏房單位，應予以保留。副房市場是自由市場的一部分，政府不應放任其發展，但可以透過規管其安全和環境來保障居住條件。只要消防、安全和衛生達標，市場自然會“優勝劣汰”，至於如何“告別劏房”，關鍵在於公屋、居屋等供應量是否充足。供應量如充足，所長敢問一句：有自己一個家，哪有人還想住在劏房？
香港特首李家超先生表示，“解決副房問題”工作組已提交報告，政府決定以立法方式規定：
劏房須改建為“簡樸房”：要求面積不少於約86平方呎（約8平方米）、必須設有對外窗戶、配備獨立廁所。
圖：大公文匯
其實只是換了個名稱，加上了一些標準設定。
有人會問，簡樸房的投資效益到底如何？要是來香港買房，再改裝成簡樸房出租，這事兒靠譜嗎？
所長並不建議這麼做。且不說前面那些失敗的教訓，單是政策合規這一關，就很難透過。
首先，關於簡樸房的政策有收緊趨勢。簡樸房的政策現在正在不斷完善，未來可能面臨進一步調整。政府可能會對簡樸房的租金進行調控，以防止租金過高影響低收入人群的居住權益。
其次改造成本也是非常大的。政府要求簡樸房必須由專業人士認證並申請登記，有效期為5年；並且在2026年底至2028年期間對違規單位進行執法，未登記或未整改的單位將面臨嚴格處罰。這意味著投資者需要投入額外資金用於合規改造，特別是對於那些面積不足或缺乏獨立設施的單位。改造成本可能包括牆體拆除、新設施安裝等，這將壓縮投資回報率。
圖：香港商報
另外，簡樸房要面對公屋的競爭。隨著政府增加公營房屋供應，未來簡樸房的市場需求可能會受到一定影響。2025-2030年，香港計劃增加18.9萬個公營房屋單位，這將部分分流簡樸房的租客。
總之，往後我們或許有機會見證“副房”逐漸消失的歷史。但香港政府不僅要消除安全隱患，更要重建民眾的信心，讓那些生活條件相對困難的人也能在香港找到安穩的棲息之所。
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