作者 | 千尋
來源 | 米宅（ID:MizhaiPlus)
4月是每年樓市一個非常關鍵的節點。這一個月是小陽春結束樓市迴歸平淡市的過渡月。
每一年的樓市小陽春都是從2月中下旬開始，到4月中上旬結束。作為小陽春的尾巴，4月中上旬的樓市是強還是弱，直接關係到未來幾個月樓市的趨勢。
那2025年4月中上旬的樓市資料怎麼樣呢？
朋友們，非常遺憾，進入到4月之後樓市的溫度下降了。如果說3月是100度的沸水，那現在4月的樓市溫度只剩下了70度。這個溫度顯得不尷不尬。
4月中上旬樓市的降溫，是在新房和二手房市場上都有體現的，不過二手房體現的更淋漓盡致。不同城市之間的冷熱溫差還在擴大。
如果只看新房，成交量的資料是在下滑的。
根據克爾瑞的監測資料，全國重點26個城市在4月上半個月成交面積317.17萬方，環比3月份下滑了14%，但是和去年4月持平。
這裡面一線城市、二線城市和三線城市表現也不一樣。一線城市的新房成交量相比去年4月上升了32%，二線和三線城市的新房成交量同比去年4月下跌了10%和8%。
能夠保持小陽春熱度的新房市場，也就那幾個城市，如北京、上海、深圳、杭州和成都。
其餘的二線和三線城市，熱度都有所下滑，即使是一線城市廣州，新房市場的成交量比起三月份還是相差甚大。
4月上半月，廣州的新房成交20.32萬方，同比3月下降了26%。
如果看二手房市場，4月中上旬的二手房市場，成交量比3月份同期也是下滑的，但是不少城市相比較去年的同期仍然是上漲。
4月二手房的成交量在不同城市之間分化巨大。
在北京、深圳、上海、杭州、成都、東莞和佛山，4月的二手房成交量是比去年的同期高不少的。
如深圳和上海，深圳今年4月中上旬的成交量，相比較去年同期漲了34%，上海4月中上旬成交量相比較去年同期漲了30%。
而像鄭州和青島，鄭州4月中上旬的成交量比去年同期下降了13%，青島的二手房成交量相比去年同期下降了19%。
去年9月底以來的救市效果，最終只在少數部分城市身上實現了基本面的改變，多數城市是在熱鬧之後，留下一片沉寂。
4月樓市的資料，是已經在接下來樓市趨勢做提醒了。
從2023年開始，每一年的樓市週期都陷入到了一模一樣的劇情裡。
從2月底樓市熱度升高，到3月份熱度達到高潮，4月中上旬熱度降溫，走到5月份樓市進入到靜淡市，7月和8月涼徹心扉，到下半年在政策的刺激下，樓市再次上揚，雖然成交量上去了，但是房價跌下來了。
從2021年到2024年，房價的急速下跌期就發生在從淨淡期走向冰涼期的幾個月裡。2024年即使5月份有大救市，但是救市政策消化了一個月後，樓市依然在7月和8月跌入了冰窟窿。這才有了9月底的大救市。
去年9月底的大救市是樓市信心的真正拐點，在此之前，樓市是被空頭按著打，在二手房市場上，買家按著賣家的頭砍價，賣家沒有絲毫的還手之力。
9月底之後，樓市的多空兩方才能正式PK了，部分城市的次新房價比如深圳、上海、杭州、北京等實現了反彈。
到今天，這些城市的房價依然保持著去年房價反彈的勝利成果。這是來之不易的。
去年9月底以來部分城市能夠房價反彈，政策起到了很大作用。
這個政策不只是指的樓市政策，單靠行政性的樓市政策對市場的刺激是微乎其微的。真正起作用的是大的宏觀刺激政策。
央媽降準降息，下調存量準備金0.5個百分點，5年期LPR下調25個基點。存量房貸的調整。貨幣政策在去年的後三個月拉滿了。
財政刺激政策也在去年9月以來上馬，10萬億的化債安排，刺激內需的以舊換新在去年下半年都提振了信心。
關於房地產的政策也在去年下半年密集出臺。一線城市放鬆限購限貸的政策、城中村改造的擴圍、增值稅的調整以及存量閒置商品房和土地收儲工作的提出。
這些政策綜合在一起，讓經濟基本面和市場預期有了改變，才讓去年9月以來的樓市有了不一樣的面貌。
今年的4月樓市和過去兩三年以來的4月樓市都不一樣。
沒有哪一年的樓市如同這個4月以來面對如此複雜的情況。
就樓市的經濟環境來說，關稅戰的衝擊雖然沒有實質衝擊樓市，但是對於樓市的信心和預期有影響。
而且關稅戰的外部衝擊最後一定會反映到樓市上的。這是個非常短的傳導鏈條。
關稅戰衝擊首先影響到外貿，外貿又影響到經濟基本面，而樓市的經濟的對映，最後就會傳導到樓市上。
這個傳導週期大概也就是兩三個月，正好趕上樓市的淡季。
如果沒有接下來外部政策的支撐，今年7-8月的樓市不排除重複去年下行的情況。
另一個和往年不一樣的點是在樓市的分化裡。
2025年樓市的分化已經到極致了。這個極致包含了部分不理性。
比如新房和二手房市場的價差。自從第四代住宅出來之後，新房市場用產品迭代的方式和二手房市場實現了價格區分。而到現在，這種價格區分越來越誇張。
有些城市的新房第四代住宅，就因為一個超高得房率的優勢能夠比周邊同地段的次新二手房溢價30%-50%。
類似這樣新房和二手房溢價差距過大的城市像鄭州和廣州。市場無限貶低二手房從而去抬高新房。
而二手房被無限打壓之後，最後新房市場又被拽下水，並不利於救市。
在這樣複雜的情況下，4月是需要再來一波政策刺激的，需要用外力來打破樓市拐頭向下的趨勢。
現在的4月樓市房價的下跌沒有擴大，不管是新房市場還是二手房市場，價格處於跌不動又漲不上去的狀態，買賣雙方又開始了拉鋸戰。
在拉鋸戰的時期，是救市的最佳時期。這種膠著的狀態下，如果把救市的外力往向上的一方去傾斜，能夠取得事半功倍的效果。
所以，在適合救市的時刻，是時候祭出下一輪大招了。
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