來源：真叫盧俊
全文3841字，預計閱讀需6分鐘。
最近刷手機的時候，不知道大家有沒有發現，新房漲價的訊息又開始多起來。
如果單從資料層面來說確實如此，根據國家統計局釋出的2025年1月房價資料可以看出，全國多數城市的新房價格確實開始出現上升趨勢。
70個大中城市中，24個城市新房價格環比上漲，比去年12月還要增加1個，尤為引人注目的是二線城市開始表現出更強勁的反超趨勢。
資料來自於國家統計局
從上漲程度的排名來看， 一線城市只有上海進入前10名，剩下都是二線城市。南京、成都0.7%的漲幅並列第一，寧波、武漢、無錫緊跟上海的步伐。
然而在現實的市場環境中，新房價格是否真的如資料顯示的那樣，出現上漲趨勢呢？
或許最有資格回答這個問題的還是忙於各大樓盤的中介們，於是我花了一整天的時間，與北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢、無錫、蘇州這些城市的中介們聊了一下。
雖說透過一兩位中介的觀點去分析整個城市的市場不夠全面，但我也看到了樓市的一線現場到底是怎麼樣的，而這，我覺得也是挺值得拿出來跟各位分享的。
新房回暖最明顯的還是強二線城市
在和中介溝通的過程中，發現市場反饋中強二線城市的回暖程度是要遠超一線城市的。
第一，成交量在持續走高
在和中介交談過程中，我發現武漢的中介對於成交量上漲這件事感觸是比較深的，回顧去年武漢新房的成交情況也可以明顯看出，從去年11月開始，成交量出現了大幅度的增長。
資料主要採集自大漢口房產線上，僅供參考
2024年11月的成交量達到了16767套，同比增長189%，12月的成交量達到了28331套，同比增長146%，並且僅11月和12月兩個月的銷售量就佔了全年的42%。
而這種增長趨勢也並未停下，2025年1月的成交量達到了6900套，同比增長28.3%。截至到2月25日，2月的成交量達到了4075套，同比增長45.7%。
中介告訴我雖說是淡季，但武漢多家門店的日成交量都能突破兩位數。
成交量的增長幅度也讓中介開始期待武漢樓市全年的市場表現。
第二，也有一些城市的價格開始反彈
雖然之前樓市中也出現過成交量上漲的情況，但部分還是採用了以價換量的模式。
相比當下，更為欣喜的是能看到當下市場中房價有一定回暖的趨勢。其中成交價格漲幅尤為明顯的城市，當屬成都。
資料主要採集自成都市住建局和都城新樓市，僅供參考
從成都在售主力住宅均價統計資料中可以看出，在去年2月出現了一定程度的下降後，3月起價格開始一路走高。雖在7、8月再次進入階段性的下跌，但也從8月開始過渡到房價快速攀升的階段。
不過同樣是漲幅並列第一的南京，整體市場卻顯得相對平穩。
在經歷了去年新房成交量下滑40.32%，以及部分樓盤價格幾乎腰斬的市場動盪後，剛開年還是保持一個比較謹慎的狀態，僅有個別樓盤出現了房價上漲的變化。
資料來源於南京樓市，僅供參考
像保利的博雅和著及荷雨瑧悅，兩個樓盤的漲價都在4-5%左右，保利國貿璟上的漲幅略低，維持在2-4%，包括華潤觀雲潤府的上漲也達到了4%。
那為什麼南京這類小區會率先漲價呢？
主要還是因為這類房子的市場稀缺性，能抗風險，持有價值高，自身產品過硬。再加上開發商收回了優惠折扣，使價格出現了一定程度的上漲。
多名中介表示，目前南京新房市場不會有大幅度大範圍的的波動，還是以平穩發展為主。
同時，新房價格的漲幅還有一定的區域性，像目前河西豪宅的房價，就不曾出現明顯變動，也和目前的供應有一定關係。
第三，看房人數爆發式的增長
除了房價和成交量，大多數中介也都表示，切身感受到了近期人們對於樓市的熱情。
北京的中介小哥說，從過完年開始，週末就是爆滿的狀態，特別是好地段的好樓盤。
市場的回暖促使以往不願意看房的人現在積極性變高了，而本來就在看房的人也加快了看房腳步，還在猶豫的人也逼著自己趕緊做決定。
謹防走丟，請關注“經財時新”
趁著這波熱度，房東也把自己房子賣掉去置換新房
對比以往市場變動，發現這次回暖可以說是大規模的。
因為不僅是新房市場，二手房也進入了一種火熱的模式，最直觀的表現就是二手房的掛牌量上去了。
這一點，無錫的中介給我提供了更加直觀的資料對比，並且表示近期掛牌的二手房數量確實開始明顯增多。截至到2月26日，無錫的二手房掛牌總數達到了7.5萬套。
相較於上週的7.3萬套，短短一週的時間就新增了2000套二手房。這一掛牌量的大幅增長，無疑顯示出房東現在的出售急迫需求。
為了實現更好的置換，很多房東也不惜下調掛牌價。比如南京，部分小區的價格從3.2萬單價下降到2萬左右的單價。
武漢也同樣出現了掛牌價大幅度調整的趨勢：以武漢的中海長江十里為例，雖說是豪宅，但是也多次進行了價格的調整。
從去年8月開始降價，最猛的時候直降65萬，但在10月出現了一波價格的上漲，重新回到520萬。
不過從11月開始到現在，經歷了4輪降價，最後維持在485萬，相比掛牌最高價的560萬，半年時間直接降了快100萬。
大多數房東不惜降低價錢也要出售，就是想要快速置換進入新房市場。
很多中介在交談時就很直接的點明瞭目前市場上置換需求，現在價效比高的新房很多，再加上房價穩定、首付低、利息低，實現置換遠比半年前要容易很多。
近幾個月看新房的客戶中，大多數都是小換大、老換新的改善需求。
除此之外，像蘇州、武漢等多個城市目前新房購買者的需求中，置換佔比能達到近半數。
可以發現近期全國二手市場“置換”已經成為了主旋律。
無論是低價的儘快出手，還是高位的適時調整，都能體現出目前回暖市場下消費者的真實需求。
這波最狂歡的還得是開發商
購房需求上漲，市場開始回暖，對於開發商來說都是一件好事，因為不用優惠來刺激大家購房，並且多數城市的中介都表示現在的折扣都有縮水。
其中深圳和武漢的折扣調整更為明顯。比如深圳，從去年10月開始，折扣力度就開始減弱，從8折到8.5折，再到當下的8.7折。
武漢2月份多個樓盤宣佈回收折扣回收
再比如武漢，從今年2月開始多個樓盤的折扣明顯減少。現在只有新房首開或者尾盤清盤的時候會用折扣補貼，計算下來，差價大約在千元左右。
這種優惠縮水也側面的提高新房的價格，不過對於一些地段不好，舊規低實用率的樓盤還是會有大幅度的折扣。
像北京昌平的特價樓盤，為了實現去庫存的效果，折扣力度從去年的4.6萬的單價，補貼到現在的4萬左右。在目前的市場行情下，也算是比較難得的優惠力度。
開發商能回收折扣，一方面從側面證明市場的熱情度和購房者的主動性很高，另一方面也是因為政府層面給予了一定的扶持。
以南京為例，因為目前新房市場庫存並不充足，部分是22、23年的庫存，部分是還沒有開始建設的期房。
在供需關係近乎平衡的狀態下，開發商的折扣幾乎沒有，因此中介建議可以採用政府的人才補貼政策申請購房補貼。
除了人才補貼，部分城市也會推出專項的購房優惠。像無錫近期就推出過有關老年人家庭購房的補貼政策，用來促進樓市市場止跌回暖。
作為市場裡不得不記錄的一個側面，開發商折扣縮水同樣佐證了市場給予其的足夠信心
擁有這種信心的也不僅僅是開發商，作為市場上感知變化的第一人，中介們對市場也有自己的看法。
中介對這波行情長期看好
雖說目前市場有回暖的表現，但這種趨勢真的能否長久發展下去的疑問也成為很多人在觀望市場的原因。
不過在和中介的溝通中，我也感受到了他們對於市場的堅定態度。
一方面，是認為開年就回暖的市場正好與即將到來的小陽春相銜接。
房價和成交量的上升趨勢至少會持續到小陽春結束前，3月的行情一定還不錯。
另一方面，則是認為本次回暖持續時間會比較長。
相比之前政策短暫影響市場不同，多數中介都認為本次回暖會持續輻射到今年全年。即使有變動也只能算是市場調節的正常波動，但能漲到什麼程度還是要看市場的購買力。
雖然對於市場的信心都很堅定，但不同城市的中介在買房上也有各自的建議。
一類就是像深圳和上海，因為市場的火爆會建議儘快下手，否則會錯失合適的樓盤。
但多數還是建議可以再觀望觀望，其中讓我印象比較深刻的是一位南京的中介小哥。他曾在上海工作6年，目前在南京也工作6年。
用他自己的話說，除了一線或者突然興起的城市之外，剩下城市的房子主要還是以自住剛需為主，還是看自己的需求和能承擔的風險程度，很多人觀望了幾年就省了很多錢。
面對前幾年樓市跌宕起伏後的回穩期，多數中介還是建議購房者用一種謹慎的態度進入當下市場，等遇到合適的房子再出手也完全不是問題。
市場穩定，可以觀望，按需購買，這是我從多數中介那裡得到的買房建議。
市場一定會有波動，但是現在大起大落的時期已經過去，如何保證樓市接下來穩定的波動幅度，才可能是接下來我們更為關注的問題。
所以為什麼會出現這波樓市的回暖呢？
最直接的表現就是小陽春和各種利好政策的疊加，促使很多觀望中的潛力購買者紛紛上車。
如今的止跌回穩不再是停留在檔案或是口號上，而是已經逐漸滲透並紮根於整個樓市市場中。
除此之外，本次樓市的回暖，也讓我們見證了二線城市的崛起。當然，這還是得益於城市自身產品的號召力。
比如武漢，在推出四代住宅後，因其低密度、得房率高，成功帶動了市場的活躍度。特別二環內的樓盤，差不多首開售磬，銷量得到顯著提升。
再比如成都，我們實地看過很多成都的產品，在麓湖的引領下，大量展現卓越產品力的樓盤如雨後春筍般湧現。
也正是因為有這種高標準打造的產品力，才使得二線城市能夠在這次市場回暖中殺出重圍。
全國樓市的逐步復甦，再加上好產品的脫穎而出，眼下的市場各方變化的背後所傳遞的資訊，揭示了當前市場的變化趨勢。
正因如此，大家才會對今年的市場抱以極高的期待。開了個好頭，但更希望有始有終。
加經濟學人小助手為好友，
加入微信群，建立更深度的閱讀連線。
▼ 經濟學人小助手 ▼
