經濟學家在措辭上一向謹慎，這也是為什麼加拿大國家銀行6月釋出的《經濟監測報告》（Economic Monitor report）格外引人關注。
報告作者指出，加拿大最大的房地產市場——安大略省，正處於“混亂”之中；在卑詩省，房地產市場也“步履維艱”；而在全國範圍內，市場“仍在放緩”。
加拿大的住房問題正變得越來越嚴重。當聯邦住房部長 Gregor Robertson 在5月被媒體問及房價是否應該下跌時，他的回答很明確：“不應該。我認為我們需要提供更多住房供應，確保市場穩定。房地產在我們經濟中佔有極大比重。”
他的表態令不少人感到困惑，包括經濟學家、渥太華大學“夾心階層住房倡議”（Missing Middle Initiative）創始主任 Mike Moffatt。
Moffatt 告訴《加拿大新聞社》：“如果房價不下跌，就根本不可能讓中產階級普遍負擔得起住房。”
為什麼政府要維持房價穩定？
對房主來說，貸款買房並不難；但租房者想要融資購房卻並不容易。
那麼，住房部長為何如此堅持“房價穩定”？原因在於：加拿大政府其實並不願意用一場“可負擔性危機”換來另一場更慘烈的“中產退休災難”。
從表面看，房價下降是解決加拿大住房危機的“顯而易見”辦法——《環球郵報》社評也表達了類似觀點：增加住房供應，滿足需求，房價自然回落。然而，在過去20年中，房價與收入的比值已經上漲了70%以上，而供應卻嚴重滯後。
安大略省建築業與土地開發協會最新資料顯示，多倫多地區的新屋銷量正體現出這種“混亂”局面：2024年5月的銷量僅為345套，比10年平均水平低87%。按常規，5月應售出約2,750套新屋。
中產家庭負擔三居室的壓力
Moffatt博士根據《國家住房戰略法》定義了中產階級應能負擔的住房標準：“任何一個年輕的中產家庭都應能在任何社群買得起一套三居室住房。” 這類住房通常是地面導向的獨立屋、半獨立屋或聯排屋。
他進一步指出：“只有擁有權為基礎的三居室以上住房，其增長與5歲以下兒童數量的增長高度相關。”
換句話說，這類住房不僅是中產家庭需要的，也是支撐生育率和未來人口結構的關鍵。
而現實卻是，二十年前，卑詩省或安省的年輕中產家庭通常將40%至45%的可支配收入用於購買這類住房；而現在，據加拿大按揭與住房公司（CMHC）統計這一比例已上升到約60%。
加拿大總理卡尼（Mark Carney）的住房計劃承諾投入數十億資金，到2035年每年建造50萬套新房，但究竟會建造哪些型別的住房，卻讓人難以想象。
如果Robertson部長的話屬實，那麼絕大多數新建房屋將不會是產權所有、三居室或以上、面向地面的房屋，無法滿足有5歲以下子女的中產階級家庭的需求。這些房屋的價格將低於同類現有房屋的價格。
房價一降，房主退休淨值蒸發
對於年輕或年長的房主來說，出售房產獲得的資產淨值，是他們退休生活的重要資金來源。
當前，加拿大僅有38%的勞動力擁有僱主註冊養老金計劃；絕大多數人需要靠自我積累養老。而實際情況是，不到40%的納稅人向註冊退休儲蓄賬戶（RRSP）或免稅儲蓄賬戶（TFSA）存錢。
加拿大退休金計劃（CPP）和老年保障金（OAS）遠不足以支撐普通人的退休生活：CPP在65歲時的平均月領取額約為$900加元，而OAS則僅夠維持最貧困老人的基本生活。
正因如此，許多中產加拿大人近年來幾乎是透過“還房貸”的方式來“存養老金”，他們指望在退休前賣掉房子，用套現所得來產生被動收入。
但問題來了——以加拿大稅後家庭收入中位數70,500加元為參照，要讓住房真正“可負擔”，卑詩省和安省的房價需下跌40%至50%（當前平均房價分別為約100萬和86萬加元）。
然而，這一跌幅將使依靠房屋淨值退休的家庭，每年收入損失數千加元。
“穩定房價”=保住中產退休生活
為維持房價穩定，渥太華正寄希望於未來經濟增長帶來工資提升，從而縮小可負擔性缺口。而Moffatt博士的研究指出，這一過程可能需要二十年甚至更久。
住房部長如今面臨的是“蘇菲的抉擇”，兩難困局中只能選其一：
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如果讓房價繼續高企，年輕家庭將被永久擋在房市之外；
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如果任由房價大跌，許多中產房主的退休淨值將嚴重縮水，未來陷入貧困。
而住房部長 Robertson 不斷強調“市場穩定”，似乎表明他的立場已定：寧可保住現有中產家庭的資產與退休生活，也不願看到一場全面性的房地產貶值潮將成千上萬的房主推入老年貧困的深淵。
新聞素材來源：
https://www.theglobeandmail.com/business/commentary/article-housing-prices-retirement-plan-middle-class/
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