2024年12月，為發力風險化解，政策推動地方政府專項債用於收購存量閒置土地。自2024年年末以來，廣東省內多地釋出收回收購存量閒置土地明細，長沙、鄭州等地亦釋出土地收儲細項規則，北京計劃發行募資用途包含土地儲備的專項債，表明土地收儲正式進入落地階段。本文梳理當前土地收儲特徵，分析對風險化解的影響。

在土地收儲特徵方面，從土地使用權人來看，擬收儲土地當前的土地使用權人主要是地方國企。在披露土地使用權人資訊的171宗擬收儲地塊中，對應土地使用權人為地方國企、民企、央企的土地數量佔比分別為83.6%、9.9%、4.7%。其中，地方國企均為地塊所在地的本地國企，多數地區以地方城投公司（廣義含義，不單指融資平臺）為主，央企中保利發展、華僑城、華潤置業的個別專案子公司亦有地塊計劃被收儲，民企則以地方中小民企為主（不屬於一般意義上的房企）。

從土地型別來看，收儲土地型別多樣，拿地時間集中在2021-2024年。除政策規定優先回收的住宅用地、商服用地以外，部分城市還收購工業用地、城市道路用地、防護綠地、文旅用地、醫療慈善用地、科研教育用地等，包括保障安居、舊城改建等地塊也在地方收儲的徵求專案範圍內。在存在招拍掛記錄的66宗土地中，有7成以上的地塊成交時間在2021-2024年。

從收儲價格來看，折價收購佔主導，折扣比例約7-9折。67宗原拿地價格可得的擬收儲土地中，溢價、平價、折價收回的土地數量佔比分別為31.3%、10.4%、59.7%。根據收購價格在成本和評估價取孰低的政策要求，溢價成交可能是由於土地拿地時間較早，核定土地成本除了拿地價格之外，還包括了其他後續投入，並非高於成本收購。在折價收回地塊中，收購價格與原拿地價格的比值（折價比例）由高至低的25%、50%、75%分位數分別為89.8%、81.2%、78.4%。

土地收儲正式進入落地階段，有助於風險化解，具體表現為以下三點：一是土地收儲作為地方化債的輔助手段，有助於城投公司流動性改善。自2022年以來，城投公司託底區域土地市場力度上升，並且存在所拿地塊未動工的情況。根據企業預警通資料，2022-2024年，城投公司拿地金額佔全國土地成交金額的比重均超過30%。

二是保障房籌集規模較大的地區可能優先落地土地收儲，關注北京、上海、廣州、深圳、重慶、合肥、杭州、武漢等重點城市相關公告。