從今年的517樓市新政算起，已有3個月了；若從21年的房價高點算起，也已3年有餘。很多人會問，樓市到底什麼時候到底？從年初開始就有許多抄底房子的聲音，他們怎麼樣了？
判斷房價的底部，其實是一個不可能完成的任務。因為如果單純從其他國家的歷史資料來進行類比，各國自有國情在此，龍生九子，個個不同。從美國、歐洲到日本，這些國家泡沫破裂後房價到底的時間，短的3年長的20年，因此是很難透過歸納來得出結論的。
從邏輯來進行推演，底部也不是一個可以推算出來的結果，因為只有行情走出底部之後，回過頭來看才能確定最終的底部。換言之，能提前掐指一算告訴你XX時間就是底部的，都不是真正的底。
因此與其去猜測房價有沒有到底，不如去觀測那些能夠“確認”房價到底的“訊號”：比如新房二手房成交量、重點城市房價、房地產庫存這些資料，連續保持一段時間觸底回升，以此來反過來驗證房價已經“到底了”。這是一個後驗的過程。
事實上大家也沒必要去精準命中那個最準確的底部，彷彿錯過了就永遠失去了抄底的機會。因為歷史上其他國家房價觸底回升，回到泡沫破滅之前所用的時間基本上和下跌所用的時間一樣多，是個同樣漫長的過程。
那麼現在中國房地產市場的這些“訊號”是個什麼光景呢？
根據中指研究院的權威資料，今年特別是517以後的資料，二手房成交量略微比去年回升了一些，但是代價則是房子的價格出現加速下跌的趨勢。
這就是517新政後樓市的第一大特徵：
1、以價換量。
截止到24年7月，百城二手房價格已經連續27個月環比下跌，同比下跌了6%。還沒有止跌回升的跡象。
而二手房成交量的回升，就是價格下跌帶來的以價換量，這說明517新政後入場了許多剛需人群。因為二手房價格價效比更高，拎包入住，無需承擔保交房風險，是最適合剛需的。
2、新房銷售被二手房分流。
由於大部分入場的是剛需，新房又包含很大不確定性，二手房成交上升的背後是新房銷售的慘淡。幾個重點城市中二手房銷售同比下滑了10%，但是與此同時新房銷售卻下滑了30%之多！
3、一線城市300萬以下房源成交增長。
北京、上海的300萬以下二手房成交在二季度分別增長了50%和90%！這是非常大的增幅。
說明517新政以後，確實有一部分剛需客戶看準了時機，並且在300萬以下的房源中看出了價效比，拎包入場。這也說明一線城市的恢復能力還是要強於二三線城市。
當然還是那個問題，賣得好的是300萬以下的房子，高於300萬價格的房產要麼變化不明顯，要麼成交仍然是負增長。消費降級這個事在一線城市房子上表現得還是挺明顯的。
從以上資料的特點我們能看出房地產市場的什麼“訊號”？
就是現在這種“以價換量”的市場特徵，無法改變房地產市場供過於求的本質，短時間內房地產銷量的回升也無法拉動新房銷售，更無法拉動房地產的上下游產業鏈，形成經濟的正迴圈。
此時入場的大部分是剛需群體，此時的低價房對他們來說是可以接受的。但是當這些有限的剛需越來越少，龐大的房地產庫存仍然還會居高不下。這對於房地產的真正主力玩家“投資盤”來說，仍然不是一個好訊息。
房地產轉型的陣痛，體現在各行各業，最終傳導到居民就是收入和支出的雙減，照耀想要打破的，也是這種負向的螺旋。上面祭出的一系列房地產新政，最終的目的都是要提升新房的銷售，以此來拉動經濟、解決銀行壞賬、搞定地方祝福財政…
而目前二手房對新房的擠出效應，使這種努力暫時還是效果不太明顯。今天晚些時候估計要公佈7月份的金融資料了，M1和社融這些市場重點關注的資料會如何？從根子上來說，還是建立在房地產市場的景氣與否上面。
截止鵝少停筆，社融的資料還沒出，也許有關部門的同志還在加班加點地工作。結果怎麼樣，還真是很難說呢。
脆弱時間到，我們一起來 禱告～
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