日本的房產為啥看上去如此便宜？
“3.5萬人民幣在北海道買170㎡一戶建。”
“20萬人民幣拿下京都百年町屋。”
最近我的手機被日本買房的撿漏影片刷了屏。
以超低價格獲取全球最宜居國家之一的日本房產，聽起來就像一場美夢。在34年來日元匯率的低點上，全球不同國家的人都在湧向“廉價日本”。
01
好便宜的日本
價格低得就像超市裡臨期處理的半價西瓜，中介遞合同的速度比居酒屋老闆上毛豆還利索，這種好事兒通常都是騙局的前奏。
然而日本房產的“BUG價”竟然是真的。
在國內，最令人豔羨的案例莫過於@日本攝影師尼鹿分享在小紅書上的購房經驗。
她在北海道著名旅遊城市小樽買下了一棟170㎡的一戶建，只花了3.5萬人民幣。
攝影師尼鹿
這個數字甚至不夠支付北京三環內一平方米的首付，卻在風情旖旎的小樽換來了春花冬雪的窗景。
“樓下就是公交站，距離市中心小樽站10分鐘公交車程”，臨近便利店，而且基本不需要再裝修，拎包即可入住。
澳大利亞滑雪愛好者 Matt Guy 也用不到100萬日元（人民幣5萬元），在新潟縣著名滑雪勝地妙高高原買到了一棟漂亮的小別墅。
當時80多歲的房主夫婦充滿愛意地向他介紹了這棟房子：“進來吧，進來吧，我會告訴你這所房子的優點。夏天，你開啟這扇窗戶和那扇窗戶，微風就會吹進來。這扇窗戶能獲得最好的陽光。”
Guy很快決定，這就是他想要的地方。
不僅擁有冬季豐厚的雪量，四季不斷地天然溫泉，而且非常方便：“我家旁邊就有一家壽司店，旁邊還有一家蕎麥麵店。步行 15 秒就到郵局，步行35秒就到醫院。”
有人對日本的印象還停留在拉麵60一碗，西瓜不敢敞開懷吃的昂貴階段，有人已經用買五菱宏光的預算，在日本不動產網站拍下整棟町屋。
日本似乎真的正在成為“廉價日本”。
即便拋開那些或許有些極端的案例，迴歸平均值，日本房價依舊顯得眉清目秀。
對比全球其他大城市，東京、大阪、名古屋，日本三大主要都市圈的房價都堪稱慈悲。日本不動產研究所釋出的“國際不動產價格租金指數”調查顯示：
如果將東京港區元麻布的分戶出售住宅的每坪 (3.3平方米) 單價定為100，那麼大阪為68.2，上海為165.6，紐約為144.6，倫敦為207.5，最貴的香港是268.2，比東京高出兩三倍。
更別提日本現在兌美元的超低匯率——對於外國人來說，這正是在日本買啥都划算的時候。
不光是富有的歐美人和中國韓國人，就連不那麼寬裕的在日打工人代表越南人都開始在日本大量購入房產。
他們專門扎堆日本人嫌棄的地塊兒，在那些“步行15分鐘內沒有公交”的地區，只需要1000萬日元，也就是不到50萬元就能買到一棟不錯的獨立住宅。
如果對於周邊條件和房屋健康的要求再放寬些，那麼甚至還有不少0元購的機會。
很多無人居住的“空屋”正在以0元的價格超值轉讓，這些房產可以在各種名為“akiya bank（空屋銀行）”網站上找到，僅需支付幾萬元的贈與稅和登記費用，就可以認領回家。
專門登載0元空屋資訊的網站“大家的0元房產”上，有人0元買到過2000多平方米的柏青哥店，有人0元買到過4層的超大舊超市，還有人不光0元得到了北海道山林中的一棟4LDK大別墅，還順帶獲得了5000多平方米宅基地和4000多平方米山林。
從南到北，從東到西，各種撿漏神話流傳在全球各種語言的社交網路裡。人們竊竊私語著那座如同幻夢的東方島嶼，那個可能讓買房成為現實的應許之地。
日本房地產從業者最先感受到，外國買家越來越多。他們中有人揮舞著大把鈔票，買下東京最新建成的高檔公寓，也有人小心翼翼地挑選廉價的空屋。
日經新聞2023年統計發現，過去5年中，從海外流入日本國內住宅的資金額增加至4倍。
日本房地產市場像一座正在融化的冰山，不斷析出令人咋舌的廉價標的。
外國買家的熱情甚至直接帶動了沉寂已久的東京房價，去年東京成為全球房價增速最快的主要城市——
不過即便如此，它還是一片價格窪地，因為起點還是便宜。
02
日本房子，有的可能是“負動產”
那麼低廉的價格從何而來？這事兒對我們來說，可能有點兒難以理解。
在日本，不動產本身大多數時候不僅不是一種可能升值的“傳家寶”，而且還是一個不斷貶值的“定時炸彈”。
尤其是高層公寓之外，那些外國遊客所鍾愛的一戶建住宅（常指日本最傳統的二三層獨立和式建築）。
因為一系列法律把一種觀念植入了日本社會——“房子是消費品"。
如果在日本購房後5年內出售，那麼要繳納高達30%的資本利得稅，日本政府用高昂的短期交易稅費給炒房客戴上了痛苦面具，逼得所有人都成了佛系房東。
在日本，房產通常只有一種穩健的收益方式，出租收租。
一項當地地產公司調查顯示，超過60%日本人認為，相比於買房，還是租房更划算，經濟條件不足的情況下，終生租房即可，沒必要拼著背上幾十年的貸款，來買一套本不是自身經濟實力足以負擔的房產。
因為當你終於還清房貸時，手裡的房產證很可能已經變成"房屋死亡證明"。
買房就像買車，亦或是711貨架上的金槍魚飯糰，從購入的那一刻起，它就已經開始折舊貶值。
高層公寓由於建築年份較新，建築方式更現代，貶值較慢，獨棟老式房屋則是折舊重災區。
根據日本國稅廳規定，一戶建木造房屋的“法定耐用年數”22年歸零，鋼筋混凝土建築47年報廢，超過法定耐用年數後，即使房屋本身狀況還很良好，可以繼續服務幾十年，它作為“資產”的價值也會無限趨零，用它甚至無法在銀行抵押貸款。
如果當初是貸款買房，那麼可能35年房貸尚未還清，房屋價值已經歸零，留下的只有土地這個"沉默的合夥人"。
這種房屋壽命倒計時如同食物的賞味期限，標註著一座座房屋的色衰而愛弛。
它們不僅不再適合居住，而且還是“吞錢”的無底洞，不光給買房人帶來負擔，也給繼承者帶來無盡的麻煩。
酒越老越香，房越老越荒。雖然獨棟木質一戶建在外國人眼中看來風情萬種，但在本地人眼裡，卻是不舒服的“小平房”。
如果你曾在冬天參觀過日本過去貴族的大宅，那麼可能有所感知，老式和式住宅其實並不宜居，尤其是冬天可謂寒意透骨，在地板上走一圈回來，腳趾頭都得凍得沒法打彎。
當子孫成家立業，老一輩屋主逝去，越來越多人搬離舊居，搬去更加舒適的地方。這些老房子平時無人居住，於是越發破敗。
這樣早已無法居住的老房子，房主還要每年繼續為它繳納固定資產稅、土地稅，並根據政府的防災減災規定，定期完成抗震維修，子女繼承時還要支付最低10%、最高55%的高額繼承稅。
拆掉呢？拆掉也不划算。
“大家的0元房產”網站創立者中村領發現，如果他拆掉父親遺留的老店面，單獨出售地皮，那麼拆除要花費320萬日元，地皮能賣50萬日元，最後還要倒貼270萬日元。
於是，“不動產”就成了“負動產”，如同ICU裡無法拔管的老人，很多人甚至想倒貼錢來脫手，但這樣的房子在日本實在太多，通常無人問津。
超高齡少子化社會，日本人口與日遞減，與此相對的，是泡沫經濟時期建設過剩的房屋。很多旅遊景區的周邊地產已經跌得零頭都不剩，一片片荒草叢生，如同鬼城。
現在全日本一共有900多萬棟這樣的房子，換句話說，全國每7棟房子中就有一棟是這樣的房屋，就算只挑最拔尖兒的部分，也足夠給每個東京流浪漢發三套海景房。
這就是在日本正在成為巨大社會問題的“空屋”。
而它們，正是外國買家眼中熠熠生輝的撿漏寶藏。
03
什麼樣的家庭，適合到日本“撿漏”
於是在那些童話般美好的赴日買房vlog下，常有人戳破現實：
這哪是什麼撿漏？分明就是撿剩。
日本二手房確實便宜得令人髮指，但就像便利店貨架上的半價便當，真正買單時才會發現：包裝盒上印著"稅込"，結賬臺前擺著"修繕費"，收銀員手裡還攥著張"抗震補強通知書"。
房價只是首付，持有成本才是終身貸。
與其說是買房，不如說是給政府當房屋臨終關懷志願者。
對於指望低進高出，賺筆大錢的投資者的確如此，靠買賣二手房一夜暴富非常艱難。
大量便宜的房產並不具備升值資格，具有投資價值的只有少數大都市圈的新建房源。而這些房源往往擁有和價值相匹配的高貴价格，終究還是富人的遊戲。
把便宜房源改建為民宿呢？也是困難重重。
首先，不熟悉日本房地產的人很有可能買到“不可改建”的房產，第一步就胎死腹中。
即便房源合適，老舊房屋的民宿改建費用也不便宜，通常來說，是房價本身的兩到三倍。正是因此，一些華人、越南人喜歡找老鄉工程隊，雖然活兒乾的糙點兒，但價格便宜。
在付出這些前期成本後，還得面對嚴苛的經營環境：
日本法律要求民泊每年營業不得超過180天，那些幻想"當跨國包租公"的人，最終發現如果嚴格按照規定執行，可能回報率還跑不贏餘額寶。
但專營此道的TikTok網紅@Anton in japan表示，除非購買了很多類似房產集中經營，否則其實很難靠它來賺到錢。
不過，說童話裡都是騙人的也不盡然。實際上，對於兩類人群來說，日本的廉價房產依舊很有撿漏的價值。
第一類，就是Anton這樣，透過分享如何在日本買到廉價房產的自媒體博主，以及展示如何親手改建舊屋，讓破敗空屋新生為既古老又現代的民宿，他在TikTok已經擁有了300多萬粉絲。
“日本買房”已經成為一類外國博主的細分賽道，他們有人專注於介紹日本的便宜空屋，有人分享買房後的生活vlog，房產自身是賺是賠已無足輕重，博取的流量已經足夠盆滿缽滿。
他們販賣的是資訊，也是某種似乎觸手可及的夢——每個人都有機會在這個備受世界遊客喜愛的國度，擁有一小片“領土”。
第二類，就是真正想在日本生活的家庭。
對於真正想在日本生活、度假，擁有一棟屬於自己的漂亮小屋的外國人，日本正是完美的撿漏國度。
美國“空屋獵人”馬特，已經幫助上百人找到了自己的夢中情屋。
他們中的大多數都有在日本生活、旅行的經歷，因此愛上日本環境與文化，在離開多年後，最終決定回到日本。
來自巴黎的Cline Aguirre以490萬日元在奈良買下一棟300㎡的和式老宅，這棟擁有一個世紀曆史和兩座花園的房子需要大修，為此她又花費了幾乎與房子等價的返修費，總計花費900萬日元（約5.69萬歐元）。
但對於這位25歲的年輕姑娘來說，這依舊十分划算：“在法國，如果我想要一個小車庫，就得花10萬歐元。”
即便加上那些繁瑣的後續費用，坐落在風景區中的大量空屋，對於不需要考慮通勤便利性的外國買家來說，依舊具有很高的價效比。
根據日本現行政策，房主們每年可以在日本停留180天，每一次不能超過90天。作為度假目的地，堪堪合適。
如果申請去年新推出的數字遊民簽證，還有機會停留更久。
這也是我們為數不多，在年輕時就為自己準備另一種生活的可能性。
日本買房究竟劃不划算？這其實是一道因人而異的問題。
當房子剝離了學區、婚姻、階層躍遷的枷鎖，或許我們才能真正看清：居住自由的本質，不是佔有多少混凝土，而是保留隨時出發的權利。
本文轉載自：那個NG（ID：huxiu4youth），作者：木子童，編輯、製圖：渣渣郡。原文標題：《3.5萬北海道買獨棟，日本房咋這麼便宜》。
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