文 |九弋
編輯 | 元歌
@王船長 8萬元買雙層一戶建
“你需要具備5分鐘內做決策的能力”
從2023年開始，我一年半時間內在北海道買了三套房。最便宜的一套一戶建170萬日元（約8萬人民幣）；一棟包含8個套間的公寓樓，460萬日元（約22萬人民幣），最貴的一套2680萬日元（約128萬人民幣）。
2023年疫情後剛放開沒多久，我旅行的第一站選擇了日本，當時也有買房投資的想法，於是從大阪、東京一路看到北海道，做了足夠多的考察。我此前定居在成都，發現大阪的房價跟成都房價差不多，一套房子怎麼也得一兩百萬人民幣；在東京，60平的公寓可能要五六百萬人民幣；但在北海道，只要十幾二十萬人民幣就能買到一些還不錯的房產。
在北海道做投資更符合我的實際情況：我在國內的時候就不喜歡在大城市卷，工作關係常年四處奔波遊歷，對雪山草原有很深的感情。而且我平時做藝人經紀，工作最忙的階段一般在下半年，跨年活動結束後到來年3月都特別淡，我工作的淡季恰好是北海道的旅遊旺季，我可以利用這段時間去日本生活，順便經營、打理這些房產。
買低價房時我最看重的是房齡和位置。我傾向於選1980年以後建造的房，那年日本出臺了新抗震法，針對建築施工有明確的法律要求，我覺得這樣的房子更安全、更抗震。其次，房子得離公交站或者地鐵站近一些，北海道公共交通的班次比較少，最好得有車位。
在北海道買低價房不難，但要買真正值得的，得靠“秒”，最好具備迅速決策的能力，不然搶不著。我的幾套低價房都是（購房平臺上）剛掛出來的房子，被我刷到，看完房5分鐘之內就決定要買。今年我有一箇中國租客很喜歡這裡，也想買房，我給他介紹了幾個房源網站，他每天刷，看上過三套，都沒搶到。
●王船長170 萬日元購買的一戶建。講述者供圖
我買到的這幾套房主情況非常相似，其中兩套的屋主把它遺傳給了子女，子女們再出售變現。那套公寓原持有者是一個70多歲的老太太，她可能年紀大了也沒精力打理了所以想出售。
幾套房屋狀態都不錯，比如最便宜的那套，四間房一個廳，有花園、小院還帶車庫，距離公交車站步行 1分鐘，400米內有24小時便利店，到最近的餐廳只需 50米。
日本的房產屬於消費品，買到手後，持有房屋的成本除了修繕資金，還包括房產稅、水電氣的基礎料金、火災地震保險等。我粗略計算過，即使花幾萬塊買了一套房產，維護它每個月至少1000人民幣打底。我的兩套低價房後來又花了20萬人民幣裝修，每年的房產稅合計三四千塊人民幣。
目前這些房一部分被做成民宿，一部分長租給日本人。北海道的旺季有兩個，12月到3月的雪季，很多攝影師和滑雪愛好者會來到這裡；還有 7、8月的暑期，這裡只有二十四五度，是很多日本人都喜歡的避暑地。旺季時民宿不愁客源。
“北海道撿漏低價房”的話題在網上火了之後，在社交平臺上私信我、想讓我幫忙在北海道看房的人有幾十個。但我不建議盲目買，我身邊好幾個人買的房子都出了問題，比如有人屋頂上的雪澆下把鄰居給砸了，還有的雪太厚把自己房頂壓塌了。
前不久，離我房子幾步路的地方，有棟房子著了大火，沒幾天那房子就拆了——在日本如果有一天你不要這棟房子，或者二手房賣不出去，得把它拆平；這裡拆房很貴，如果你6萬塊人民幣買的房子，拆掉可能要花二三十萬到五十萬人民幣不等。
我很幸運，我買的這幾套房子沒有什麼特別大的坑。北海道雪量非常大，房主有剷雪的義務，大部分房子剷雪難度都挺大，而我其中兩套房位置都比較好，有的靠近公道，公共剷雪車會幫忙來清雪。最便宜的那套一戶建麻煩點，房子旁邊有非常大的空地需要剷雪，我專門花 1萬多人民幣買了臺剷雪機，今年冬天我在那邊待了三個月，大約二三十天都需要剷雪，雪特別大的時候一天得鏟兩次。
現在一年當中，我跟我物件有一半的時間都在北海道，雪季和夏天避暑的旅遊旺季，我們會在當地運營民宿。到3月份租客斷崖式下跌，我們又會回到成都，那期間就找當地大學生幫我維護房子。
到目前為止，這幾套房的回報率我還挺滿意。但我也不打算投資更多房產了，人力照顧不過來，兩三套房子就已經把我折騰夠嗆了。我打算繼續運營三五年，到時如果有人願意接手且價格合適，我就把它們賣掉。
●王船長在給新買的一戶建除草。講述者供圖
@紅紅小蘋果 20萬元買400平米的院子
“再給我一次機會，我不會入手”
在日本郊區買低價房是我深思熟慮後做出的決定。我們一家人來日本八年了，並且打算長期待下去。我們在福岡有一套自住的一戶建，是幾年前買的，但看到身邊陸續有人買（郊區低價房），我也想買，很多人都是這樣，大城市去多了，偶爾會嚮往田園生活，想著等以後年紀大了，不僅可以自住，還可以用來做民宿。
我知道低價房問題多，為了不踩坑，我研究了很久，花幾年時間對比各種房子，重點關注房屋的位置、年限、使用情況以及後續費用等問題。
2023年底，我在大分縣看中了一套房子。大分縣的溫泉很出名，建了很多溫泉別墅。我看中的這套房子挑高設計，兩層80多平米，房子雖然不大，但是帶一個400多平米的庭院，有戶外溫泉泡池，還有至少能停兩三輛車的車棚。整體景色非常好，很有度假小屋的味道。
我決定買這套房，一是價格低，二是幾乎沒有管理費。很多溫泉別墅如果不長期入住，每月也需要繳納幾萬日元的維護費。但這套房子情況特殊，它原本屬於一家溫泉開發公司，公司在疫情期間倒閉了，現在溫泉泡池由附近七戶人家共用，平時基本不需要額外繳費。固定資產稅一年才 5 萬多日元。
房子的位置也不錯，附近有公交車，周圍也有很多景點。我們從福岡開車過去大約兩個小時。
買之前，我請懂建築的朋友檢查過，房梁和框架都很好，整體也很乾淨，溫泉試用後也很滿意。當時買入價格是 400萬日元，全部手續辦完摺合人民幣20多萬元。
當時覺得很划算。打算先買來玩幾年，不合適再賣掉，我估計院子裡那些樹也能賣 200 萬日元。總之，就算虧了，損失也不會太大。
●日本九州大分縣風光。圖源東方IC
事實上我們想得太簡單了。到裝修時各種意外情況都出現了。首先房頂有一塊邊角需要補，房頂的青苔也要清理。一問日本裝修隊的報價，光清洗和修繕房頂就要100萬日元（約4.8萬人民幣）。
然後我們又發現洗手池下面的管道也老化了，需要更換。裝修隊報價6萬日元（約2800人民幣），這只是材料費。當時我正好在國內，花 300 塊人民幣買了一套洗臉盆和下水配件，帶回日本。再問安裝費，對方報價16萬日元（約7600人民幣），我當時就崩潰了。沒辦法，想省錢只能自己現學，我買了工具，和我老公一起安裝。
裝好後我們還挺開心，第一次動手很順利，慶幸省了這麼多錢。接著，我們測試水管，一開水塞，完了，屋子外面的水管噴水——一個冬天沒來打理，所有的水管都凍裂了。
這不是我們第一次搞裝修，幾年前在福岡也裝修過。但老房子問題更多，而且在郊區的裝修跟市區也不一樣，很多情況都沒法提前預料到。
比如我現在想給我的院子裝個圍欄都裝不起，人工費還有材料費太貴，如果是在國內，可能1萬多人民幣就能裝完，在這邊得花 20萬人民幣。再比如落葉，我從來沒想過落葉需要處理，後來看到院子裡落了一層厚厚的落葉，我都傻了，怎麼弄？能不能靠風把它颳走？風確實颳走了一些，結果把我下水道堵了，我現在還得請人掏。
我原本的裝修計劃很簡單，以民宿風格為主，屋子外面也收拾一下，預算 200萬日元（近10萬人民幣）。結果，現在只貼了桌布，換了燈具和開關盒，修了屋頂修復和拆了車棚，這些就已經花掉 200 萬日元，硬裝都沒做完，軟裝更不用提。目前這房子要想住進去，還挺困難的。
更麻煩的是，能不能做民宿還是個未知數。在日本經營民宿需要徵求鄰居同意，我的房子隔著一條馬路對面住了一個日本老爺爺，裝修時他就跑過來問，他直接表示如果開民宿，他就去投訴。
之前真的想得挺美的，想象一家人在這裡燒烤、唱歌，弄個投影儀看電影，在院子裡種滿茶花、杜鵑、紅葉……一邊泡著溫泉一邊欣賞院子裡的小景。但現實是，買完房就變身木工、瓦工、水電工了，還要無限扔錢。
我有點後悔這個決定，如果再給我一次機會，可能就不會入手了。但我都已經投入200 萬日元了，不想就這麼轉手，我打算再努力縮減縮減開支，如果再花200萬日元能裝好的話也還行，以後再找機會高價賣掉吧。
@Ryu 不動產會社職員
“低價，一定程度上說明它在本土不那麼受歡迎”
現在網上流行的“低價房撿漏”這個說法我覺得並不準確，在日本，這其實是存在很多年的現象了。
日本常年呈現“少子化”趨勢，東京和大阪又吸引了很多日本人去工作、生活，導致除了這兩個大城市外，日本絕大多數城市都是人口萎縮的狀態。小地方的房子賣不出去，就會出現低價房，甚至是不要錢的房子。一些地方老齡化嚴重，整個城市的人口可能都沒有我們國內一個村鎮多，所以它們甚至會透過送房子、給補貼，吸引人去當地居住生活。
為什麼大家感覺低價物件難搶？這裡便宜房雖然多，但物美價廉的不動產競爭還是很激烈的。
就我們公司經驗來說，我們經常會接到日本老人委託，幫他們處理遺產繼承方面的不動產變賣銷售，這其中有不少都是黃金地段的不動產物件，但絕大多數都是在簽訂銷售委託的同時，買賣已經私下談得差不多了。也就是說，特別物美價廉的不動產早就內部消化掉了，只有少數會流通到二級市場，出現在（購房）網站上。
最近找我諮詢低價房的人很多，主要是中國人，我會重點跟他們理清楚幾個問題：首先，你買房目的是什麼？是想在日本長住，還是隻做投資？第二，對於買房所需的準備和買房後的義務，你能做到嗎？
總結下來，這些想買低價房的主要分兩種情況：一類是買房後自己不常住，打算作為民宿運營；另一類人，希望找個景區或滑雪場附近的房子，方便每年滑雪和旅遊度假。
外國人在日本買房幾乎沒有門檻，但並不是所有人都適合持有這類房產。如果想買來做民宿，交通商業設施便利點的地段，房價並不低，地點偏的房子，根本沒啥人去。而且和在國內經營民宿有很大不同，日本對旅館業有很多規章制度，需要管理人員及時響應，這就意味著你必須常駐在日本。當然房主也可以委託專門的管理公司代運營，但這種情況下，算上各類成本，除非在同一地區買上好幾套進行規模化經營，不然很有可能虧本。
●Ryu 在社交平臺勸退了不少購房者。圖源網路
想在日本常住的話，這些人還得解決長期在留資格的問題，買房並不能幫他們直接獲得簽證。而且買房以後，不管房主在不在裡面居住，很多義務都是必須承擔的，比如每年要交的固定資產稅。如果你買的是公寓，每個月還要交修繕積立金，用於房子定期維修，這筆費用會隨著房齡逐步增加。如果是一戶建，還要參加這個地區性的自治組織，跟其他居民溝通地區性的一些事務。
在北海道定期清理屋子周圍的積雪，就是一個強制性的義務。北海道一年裡有近半年都是雪季，哪怕你不常住，每年雪季也要過去剷雪。否則有人摔倒了，出交通事故了，或者積雪從房頂掉下來壓壞了鄰居的房屋，樹木等，你都要賠錢。
我注意到最近國內一些媒體會因為北海道房價低而把這裡比喻成鶴崗，我覺得是不恰當的。北海道雖然也經歷過工業衰敗，但總體上還是個農業大區。這裡人口少、房價低，最重要的原因是這裡並不那麼宜居，經濟不好，工作機會少。我查閱了一些日本本土的新聞，很多日本人也曾經抱著幻想搬去北海道，後來大多也都搬走了。
這段時間我勸退了很多想要買房的（中國人）。物美價廉的房子畢竟是少數，很多低價房，價格本身就說明了它其實在日本本土不受歡迎。
日本整體的買房熱情其實不高，經濟泡沫以後，日本的不動產市場一直處於比較成熟的狀態，價格跟交易量都很穩定。也不要期望這裡的房價會在短時間內猛漲，除了核心區在穩步漲，非核心區是恆跌的。哪怕在東京和大阪，很多不動產的收益率一般在年3%~5%，跟存銀行的收益率差不多，所以很多本地人更傾向把買房當成是一種儲蓄性投資。
很多日本的年輕人都更習慣租房。日本的租房政策很完備，對租房人群有很多保護措施和政策傾斜，房主沒有特殊理由不能清退租客、也不能拒絕續租。一輩子都租房住，在日本是完全可以實現的。
對外國人來說，低價房並非不能買，但要確實符合自己的需求，這要求購房者有清晰明確的目的。如果只是單純因為低價而購買，與自己的需求不相符，則會得不償失。大部分（外國人）我還是建議謹慎入手。
（為保護隱私，以文中人物均為化名。）
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