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從西岸的洛杉磯到東岸的佛羅里達，越來越多的人開始關注問題頻發的房屋保險市場是否將會引發系統性危機。尤其是加州，野火遭害頻發、多家大型保險商相繼宣佈暫停承保新房屋保單。而原本作為“最後防線”的加州公平獲取保險計劃（California FAIR Plan）也日益不堪重負，使不少業主陷入“買得起房，卻買不起保險”的窘境。
根據ABC News報道，今年6月，加州法院對“加州公平獲取保險計劃”（California FAIR Plan）的一項關鍵條款做出裁定，認定其處理菸害索賠的方式違法。這項裁決被認為可能改變未來加州災後理賠的遊戲規則，也折射出加州現行保險制度在氣候災害面前應變能力的明顯不足。
該案件的主角，是居住於太浩湖（Lake Tahoe）附近的Jay Aliff。他的房子在2020年山景火災（Mountain View Fire）中遭受濃煙侵襲，但並未被明火吞噬。FAIR Plan依據其傳統條款，僅提供極少賠償，並以“房屋未出現永久性物理損壞”為由駁回其部分理賠請求。但洛杉磯高等法院法官Stuart M. Rice指出，這種定義“直接物理損失”（Direct Physical Loss）的方法過於狹隘，違反加州保險法規，也與被保險人合理預期不符。
更具爭議的是，FAIR Plan此前甚至要求，只有“肉眼可見或人鼻可聞”的菸害才可理賠。法院批評這一標準荒謬，並指出應允許透過實驗室檢測來確認汙染程度。儘管FAIR Plan表示已修改條款，取消所謂“視嗅測試”，但此案凸顯出加州災後保險理賠體系的結構性短板。
資料顯示，截至2024年3月，加州FAIR Plan的住宅保單數已突破55萬張，是2020年的兩倍以上。這個本應是“臨時過渡性質”的保險計劃，如今已成加州數十萬戶家庭的唯一依靠。
加州的困境並非孤例。近年來，隨著自然災害頻發、建材與施工成本飆升，房屋保險市場面臨全國性震盪。根據《金融時報》報道，保險公司撤出已不再侷限於加州、佛州等高風險區域，而是迅速擴散至內陸州。保費飆升、保單難續、保險空窗已成為美國業主共同面對的難題。
更嚴重的是，這一趨勢已波及金融體系。美國住房貸款通常需附帶有效房屋保險，若無保險保障，銀行將拒絕發放貸款，房貸機構也可能退出特定市場，進而導致信用收緊、房屋估值下滑。
不同於2008年金融危機的槓桿爆雷，這一次的系統性風險源自“真實且不可逆”的氣候衝擊。例如，野火帶來的煙塵含有重金屬和多環芳烴，即便肉眼看不到，其殘留對房屋構成潛在健康與結構風險，影響抵押價值，也使房屋更難轉售。
前加州保險局長Dave Jones警告稱，這場危機不會突然爆發，而將以“慢性風暴”的方式長期蔓延。他表示：“保費持續上漲、保單取得困難、房貸違約增加、資產貶值與信貸凍結等現象交替出現。”
除了氣候變化本身，加州的監管體制也為當前困境埋下伏筆。根據《橙縣記事報》（OC Register）報道，加州自1988年透過第103號提案（Proposition 103）以來，實行保險費率“事前審批”制度，保險公司若欲調漲保費，須先經州保險署批准，且消費者可透過“公共干預人”制度對漲價提出異議。這一機制雖意圖保護消費者，卻逐漸成為阻礙市場定價機制的桎梏。
根據R Street Institute釋出的《2024年保險監管評分報告》，加州在全美50州中排名第44，僅獲D+等級，尤其在“承保自由”類別中墊底。報告指出，繁複的審批流程與嚴格價格控制，令保險公司難以根據風險調整定價，加之賠付成本持續上升，已導致State Farm、Allstate、Farmers、AIG、USAA等多家大型保險商宣佈暫停或退出加州房屋保險市場。很多普通家庭也因此不得不依賴保障不足的FAIR Plan。
令人諷刺的是，儘管氣候風險加劇、保險巨頭陸續退出市場，加州房屋保險的平均保費卻仍低於美國平均水平。保險公司認為，這是由於政策長期人為壓低價格，削弱了根據實際風險進行定價的能力。
孫斯陶認為，房屋保險關係到每個家庭最核心的資產安全，但其重要性長期以來被低估。正如我在房地產研究中觀察到的，當前危機的關鍵在於恢復正常的市場機制，並重新評估Prop 103等舊有法規在當今氣候和經濟背景下的適用性。如果保險公司無法獲得更充分的風險定價自主權，所謂的“可負擔性”最終可能演變為“無法獲得”。
在極端氣候風險持續加劇的背景下，部分地區正逐步邁入無保險可用的“風險裸奔”狀態。這並非杞人憂天，而是已在加州等高風險地區悄然發生的事實。
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