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2025年1月，南加州洛杉磯縣的太平洋帕利塞德（Pacific Palisades）和阿爾塔迪納（Altadena）地區遭遇了山火，造成大量財產損失。這場災難不僅摧毀了住宅，也讓加州房主長期面臨的房屋保險危機再次成為公眾關注的焦點。
近年來，由於自然災害頻發，多家保險公司接連退出加州住房保險市場，使得部分高風險地區的房主難以找到私營保險承保商，即便找到，保費也往往高得驚人。這次山火之後，孫斯陶認為，買家在考慮購房時，將不得不更加重視山火等自然災害風險，同時也要做好因房屋保險費用上漲而帶來的經濟準備。
然而，買房決策並不僅僅是關於自然災害風險的問題，還涉及購房者對市場趨勢的預期、房價、保險政策變化等多方面因素。在當下加州房地產市場在售房源供應緊張的情況下，買家是否會因山火影響大幅調整購房策略？賣家是否會降價求售？房屋保險費用上升是否會進一步抑制買家需求？這些問題都值得深入探討和長期觀察。
在加州，買房時有份披露檔案叫做“自然災害風險披露”（Natural Hazard Disclosure），其中涵蓋了包括山火、洪水等在內的自然災害風險。更準確地說，買方經紀人通常會要求賣方提供一份由第三方公司出具的風險報告。買家在拿到這份報告後，必須認真閱讀並簽字確認收到。因為這份報告的內容可能直接影響他們的購房決策。
一般來說，經驗豐富的投資者在市場中更為敏銳，他們通常熟悉當地市場，知道哪些區域的房屋在災害發生後仍然具備較高的投資價值。而普通買家，尤其是首次購房族群，在面對這些風險時，可能會更加謹慎。他們在拿到披露報告後，通常會重新評估購房意願，並在談判過程中嘗試“討價還價”，希望透過價格談判來彌補未來可能需要承受的自然災害風險和承擔的高昂保險費用。
那麼，這次洛杉磯山火是否會影響買家出價策略？孫斯陶認為，未來買家會更加關注山火風險，至少在閱讀風險披露報告時，會更認真地評估自己的抗風險能力以及承擔風險的意願。同時，由於保險費用上漲，買家在計算購房總成本時，可能需要額外考慮未來的保險支出，這也可能在無形中影響他們的出價決策。
加州的保險監管機構此前對保險公司漲價的要求非常嚴格，這使得保險公司在定價時面臨較大的限制。過去幾年，多家大型保險公司相繼宣佈不再為加州部分高風險地區的新房屋提供保險，這讓許多房主陷入困境。
據報道，保險公司退出的主要原因在於，他們的風險評估模型顯示，加州的房屋保險成本遠高於預期，但政府對保險定價的嚴格限制，使得他們無法調整價格以覆蓋損失。換句話說，保險公司認為，他們在加州的業務已經無法盈利，因此乾脆選擇退出市場。
不過，最近加州政府對這方面的監管有所放鬆，為保險公司提供了更大的定價自由。這意味著未來保險公司可能會重新回到市場，但房屋保險的保費可能會大幅上漲。孫斯陶預估，對於買家來說，保險費用的上漲將成為購房預算中的重要考量因素。
此外，在災後房市中，買賣雙方的心態可能會發生微妙的變化。但此次山火後，部分賣家已經明確表示不會輕易降價。例如，根據洛杉磯時報和帕薩迪納星報近日報道，在阿爾塔迪納（Altadena）地區，一些房主甚至在房屋外張貼標語：“Altadena is not for sale.” 以此表態不願低價出售，甚至根本不打算賣房。這種現象反映了一些賣家的心理：即便面臨山火帶來的損失，他們仍然相信房產的長期價值，不願因為短期市場動盪而作出讓步。
對於買家來說，決定是否出價仍然取決於多方面因素。除了考慮自然災害風險外，他們還需要評估房屋的長期增值潛力、學區、交通便利性、就業市場等因素。此外，房屋保險的可獲得性和成本也將成為關鍵考慮點。如果保險費用上漲過快，可能會影響一部分買家的支付能力，從而影響市場交易量。
面對山火影響和保險費用上漲，孫斯陶建議買家可以考慮採取以下策略來做出更明智的購房決策：
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提前瞭解保險費用在決定購買房產前，買家應先聯絡保險公司，瞭解該房屋的保險費用是否在可接受範圍內。同時，確認是否有保險公司願意承保該房屋，以避免購房後發現無法購買保險的困境。
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仔細閱讀風險披露報告買家應認真閱讀自然風險披露報告，瞭解該房屋是否位於高風險區域。如果房屋曾經歷過重大災害，買家應詢問賣方是否採取了防災措施。
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在談判時考慮保險成本在出價時，買家可以將未來的保險費用計算在內，並據此調整出價策略。例如，如果預計房屋保險費用較高，買家可以嘗試要求賣方在價格上做出讓步。
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關注政府政策變化由於住宅保險市場的變化與加州政府政策息息相關，買家應關注加州政府是否會出臺新的政策。
加州房地產市場一直受到自然災害、保險市場變化以及供需關係的影響。孫斯陶認為，這次山火不僅讓房主面臨更高的保險成本，也讓買家在購房時不得不更加謹慎。在未來的市場中，買家需要全面評估房屋的長期價值，同時也要關注房屋保險的可獲得性和成本，以確保自己的購房決策符合財務規劃。
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