嘉實物美消費REIT首次引入業績承諾機制。2024年3月上市的嘉實物美消費REIT引入業績承諾機制，承諾上市前五年該基金若無法達到預期可供分配金額，原始權益人及其關聯方放棄對應份額的分紅，優先保障其他投資者，考慮到前五年原始權益人及其關聯方的份額持有比例合計51%，僅當實際可供分配金額低於預期的51%的極小機率事件發生時，才會損害到其他投資者的預期分紅，因此這一業績承諾可實現性強，這也成為公募REITs市場首次、也是當前唯一設定業績承諾機制的公募REITs。公募REITs業績承諾機制尚處於起步階段，海外REITs尚無可參考案例，考慮到我國上市公司業績承諾機制相對成熟，本文主要透過上市公司業績承諾機制的研究，為公募REITs業績承諾機制未來發展提供指引。
業績承諾機制是我國資本市場較為常見的風險緩釋手段，在上市公司中得到廣泛應用。
2008年我國上市公司便引入了業績承諾機制，政策鼓勵在重大資產重組中設定業績承諾機制，尤其是關聯資產重組。業績承諾機制應履行相關資訊披露要求。從實證來看，業績承諾機制對被併購公司運營具有正面激勵效果，並有助於提升二級市場股價，但高溢價併購中的過高業績承諾往往難以達到、效果不佳。2017-2018年未達業績承諾佔同期涉及業績承諾的上市公司數量的30.8%和33.2%，業績承諾不達標較嚴重的併購標的多處於新興行業和輕資產行業，其中涉及的歷史併購多為高溢價且普遍為跨界併購。
從短期資料來看，嘉實物美消費REIT經營資料及上市後的二級市場表現好於其他消費基礎設施REITs，或反映業績承諾機制發揮了一定效果，但中長期效果仍有待觀察。
嘉實物美消費REIT出租率、收入、盈利及可供分配金額完成率均高於其他兩隻消費基礎設施REITs，上市至今已實現6%的正收益率，好於其他3只消費基礎設施REITs。
公募REITs業績承諾機制短期難以全面應用，個別案例仍會發生。
不同於監管出文要求上市公司在重大資產重組中設定業績承諾機制，監管尚未出臺正式檔案要求公募REITs設定業績承諾機制，業績承諾機制作為對原始權益人的強約束，短期內可能不會得到全面應用。此次嘉實物美消費REIT業績承諾機制為後續公募REITs上市發行提供了一定參考，尤其是對於業績易受突發事件影響的產權型REITs，後續設定業績承諾機制的公募REITs一定程度會參考嘉實物美消費REIT，結合REITs特點和具體基礎設施專案來安排，但投資者需要關注業績承諾的可實現性，避免高業績、高溢價陷阱。
請登入興業研究APP檢視完整研報
獲取更多許可權，聯絡文末銷售人員。
★
點選圖片購買 “興業研究系列叢書”
★
轉 載 聲 明
轉載請聯絡[email protected]郵箱，我們儘快給予回覆。本報告相關內容未經我司書面許可，不得進行引用或轉載，否則我司保留追訴權利。
銷 售 人 員
李 璐 琳
13262986013
湯 灝
13501713255
免 責 聲 明
興業經濟研究諮詢股份有限公司(CIB Research Co.,Ltd.)(中文簡稱“興業研究公司”)提供，本報告中所提供的資訊，均根據國際和行業通行準則，並以合法渠道獲得，但不保證報告所述資訊的準確性及完整性，報告閱讀者也不應自認該資訊是準確和完整的而加以依賴。
本報告中所提供的資訊均反映本報告初次公開發布時的判斷，我司有權隨時補充、更正和修訂有關資訊，但不保證及時釋出。本報告內容僅供報告閱讀者參考，一切商業決策均將由報告閱讀者綜合各方資訊後自行作出，對於本報告所提供的資訊導致的任何直接或間接的後果，我司不承擔任何責任。
本報告的相關研判是基於研究員本人的知識和傾向所做出的，應視為研究員的個人觀點，並不代表所在機構。我司可根據客觀情況或不同資料來源或分析而發出其它與本報告所提供資訊不一致或表達不同觀點的報告。研究員本人自認為秉承了客觀中立立場，但對報告中的相關資訊表達與我司業務利益存在直接或間接關聯不做任何保證，相關風險務請報告閱讀者獨立做出評估，我司和研究員本人不承擔由此可能引起的任何法律責任。
本報告中的資訊及表達的觀點並不構成任何要約或投資建議，不能作為任何投資研究決策的依據，我司未採取行動以確保此報告中所指的資訊適合個別的投資者或任何的個體，我司也不推薦基於本報告採取任何行動。
報告中的任何表述，均應從嚴格經濟學意義上理解，並不含有任何道德、政治偏見或其他偏見，報告閱讀者也不應該從這些角度加以解讀，我司和研究員本人對任何基於這些偏見角度理解所可能引起的後果不承擔任何責任，並保留採取行動保護自身權益的一切權利。
本報告版權僅為我司所有，未經書面許可任何機構和個人不得以任何形式翻版、複製和發表。除非是已被公開出版刊物正式刊登，否則，均應被視為非公開的研討性分析行為。如引用、刊發，需註明出處為“興業經濟研究諮詢股份有限公司”，且不得對本報告進行有悖原意的引用、刪節和修改。
我司對於本免責宣告條款具有修改和最終解釋權。