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中國公募REITs自上市三年以來，已順利邁入常態化發行的新階段。本文回顧了中國基礎設施公募REITs的發展歷程，分析了試點階段取得的成果以及常態化發行的機遇與挑戰。隨著市場機制的不斷完善和規模的持續擴大，基礎設施公募REITs將為不動產行業的轉型升級注入新的活力，併為經濟高質量發展提供有力支撐。（首圖來自圖蟲創意）
文 | 未央專欄 · 道口不動產觀察 <<<<
作者郭翔宇為清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心高階研究專員，餘健、雷童為清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心研究專員
本文首次刊登於《清華金融評論》2024年第10期
自2021年6月首批9只產品上市以來，中國基礎設施公募REITs（以下簡稱“C-REITs”）啟航已三年有餘。C-REITs以基礎設施為底層資產，從無到有、從有到優，不斷探索適合中國土壤的發展之路。站在C-REITs常態化發行的開端，回溯來時道路，著眼當下市場需求，期待繼續以穩健之姿探尋未來發展方向、建立健全多層次REITs市場。
C-REITs發展歷程回顧
C-REITs的發展大致可分為探索培育、開啟試點、擴大試點及常態化發行四個階段。
2004—2019年可以視作C-REITs的探索培育階段。自2004年國務院發文開啟資產證券化業務的探索，2007年，多個監管部門相繼成立REITs專題研究小組，掀開十餘年的C-REITs探索培育序幕。從具體實踐看，2005—2012年以在境外發行REITs和銀行間REITs產品為主，越秀、領展、凱德等投資中國內地物業的公募REITs相繼在境外上市，天房集團以債務型ABN為載體發行銀行間市場首單REITs試點專案。此後，中國資產證券化業務蓬勃發展：中信啟航類REITs透過“私募基金+ABS”結構，開啟權益型類REITs的嘗試；鵬華前海萬科REIT首次以公募基金為載體，為後續交易架構的成熟奠定基礎；各種類REITs、CMBS產品形成投資熱潮，為C-REITs的正式試點培育了具有中國特色的土壤。
2020—2021上半年是C-REITs的開啟試點階段。2020年4月，中國證監會、國家發展改革委聯合釋出《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，標誌著C-REITs試點工作正式開啟。隨後一年內，相關部門多次釋出檔案，明確試點範圍及要求，規範設立、運作等活動及具體業務流程，初步建立起C-REITs的制度框架。2021上半年，首批9只產品發行落地，底層資產主要為收費公路、產業園區、倉儲物流、垃圾汙水治理等基礎設施，均位於東部沿海發達地區。
在2021下半年—2024上半年的擴大試點階段，C-REITs全方位、多角度地加速試點程序。具體表現為兩方面：一方面是實踐範圍的擴大。2021下半年起試點區域擴大至全國，底層資產擴容至保障性租賃住房、清潔能源領域，並在2023年再度擴容至消費基礎設施；同時，已上市REITs也從2022年起可透過擴募等方式新購入資產，至今已有4單產品完成擴募，募集金額超50億元。另一方面是制度細節的完善。2022年釋出政策降低所有C-REITs專案原始權益人在重組、設立階段的稅務負擔，標誌著其稅收政策體系的初步建立；陸續在2021年引入保險資金、2023年引入FOF產品和社保基金等增量投資者；2024年明確原始權益人可將C-REITs列為權益，機構投資者可選擇FVOCI會計計量方法，助力提升市場參與者長期持有的積極性。
2024下半年起C-REITs開啟常態化發行新階段。2024年7月26日，隨著國家發展改革委釋出《關於全面推動基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）專案常態化發行的通知》（以下簡稱“1014號文”），C-REITs正式邁入常態化階段。相較於前期試點，新階段主要有兩方面變化：一方面，未來的專案類別將進一步擴容至12類，其中新增市場化租賃住房、養老設施、燃煤發電等資產型別，專案稽核發行將進一步加速；另一方面，現有制度的細節得到了針對性完善最佳化，例如補充了集體用地、PPP專案的合規性要求，適當放寬了部分資產的規模要求、淨回收資金用於再投資的比例上限等。以上變化有利於解決前期試點產生的部分問題，促進C-REITs長期穩健發展。
C-REITs上市三年成就卓然
C-REITs上市三年以來，規模提升加速，一、二級市場機制日益完善，市場定位逐漸清晰，投資者結構趨向多元，且多層次REITs市場培育漸趨雛形，試點成效卓然，常態化發行探索未來可期。
1.規模效應日益突顯，有效助力資產盤活
從總量看，C-REITs上市三年以來，發行規模與市值均超千億元，發行數量與速度不斷攀升。整體規模角度，截至2024年8月，C-REITs共有42只產品在滬深交易所上市（圖1），發行規模和總市值均超1200億元。相較於亞洲其他市場，日本58只不動產J-REITs合計市值超1000億美元，新加坡40只REITs總市值近700億美元，中國香港11只REITs跌去七成後當前市值仍約175億美元；C-REITs發行數量已超過新加坡和中國香港，但由於單隻產品募集規模較小，總規模仍有廣闊的成長空間。發行速度角度，隨著2024年發行提速，僅前8個月新發產品數量（15只）和規模（358億元）便已遠超去年全年6只共計201億元。相較於全球主要REITs市場，C-REITs歷時3年即突破千億規模，美國、澳大利亞用了30多年達到同樣規模，新加坡、中國香港分別用了近10年和6年。在常態化發行機制下，可以期待C-REITs規模未來達到世界前列。
圖1 C-REITs上市產品累計數量及資金募集規模
資料來源：Wind
從內部結構看，持續的擴容擴募帶動C-REITs產品型別日趨豐富、規模效應日益突顯。擴容角度，產權類、經營權類專案經歷多輪擴容後，截至2024年8月，已上市產權類產品共24只，募集資金523億元，佔總規模的41%，按發行規模大小涵蓋園區基礎設施、消費基礎設施、倉儲物流、保障性租賃住房等四類資產，其中消費基礎設施REITs自今年上市短短數月已達總規模的13%，備受投資者關注的保障性租賃住房REITs佔比6.3%；經營權類產品共18只，募集資金755億元，按規模順序含交通基礎設施、能源基礎設施、生態環保等三類資產，其中交通基礎設施REITs佔市場總量的43%，為規模最大型別（圖2）。擴募角度，首批4只REITs擴募已達一週年，擴募流程已逐步成熟，同時多隻產品也在計劃擴募中。其中，中航京能光伏REIT由於擬擴募的目標資產為同屬清潔能源的水電專案，將成為首單資產混裝的擴募產品，標誌著C-REITs從單一資產擴募邁進混裝資產擴募的新階段。
圖2 C-REITs不同底層資產發行規模佔比
資料來源：Wind
綜合而言，更龐大的總量規模、更豐富的資產型別、更靈活的擴募機制，推動著C-REITs市場實現集聚效應、規模效應，提升資產盤活的有效性。C-REITs積極支援創新驅動、綠色發展、民生保障等重大戰略領域，引導生產要素向試點支援的產業聚集。在實現集聚效應的同時，規模效應也逐漸顯現。REITs市場總規模的提升、單隻產品規模的提升均有利於提高資本市場流動性與市場表現，亦將為底層不動產盤活及融資成本的下降提供更良性的市場環境。
2.市場機制日臻成熟，配置價值逐步顯現
從縱向的時間維度看，C-REITs上市三年基本走過了一個完整的市場化過程，培育出愈發有韌性的一、二級市場機制。整體市場正在從情緒驅動的價值變化，轉向產品內在價值驅動價值增長階段。一級市場呈現兩個趨勢：一是延續一級配售以戰略投資者為主，當前戰略投資者、網下投資者、公眾投資者的平均佔比分別為71%、21%和8%；同時，產品普遍傾向提升戰略投資人佔比以確保發行順利，這或將間接導致新發專案的二級市場流動性承壓。二是投資熱度在產品間出現分化，今年以來，以能源REITs為代表的部分產品廣受投資者追捧，其網下詢價和公眾認購配售比例恢復甚至創0.22%的新低；但部分持有其他型別資產的產品呈現另一個極端，有的配售比例達90%以上，說明該產品的市場認購者有限，幾乎所有認購者都能成功買入。
二級市場方面，量價指標從情緒面的波動轉向相對穩定韌性（圖3）。具體有兩方面表現：一是中證REITs全收益指數從初期（2021—2023年）的非理性上漲到跨年度震盪下行，再到今年以來觸底反彈形成價值修復；即便2024年6月首批C-REITs解禁潮來臨，市場仍表現出高度的穩定性和抗風險能力。二是整體換手率由試點首年（至2022年6月）不夠理性、過於活躍的平均近2%下降到今年平均0.9%，由於其高於滬深300指數今年平均0.4%的水平，說明C-REITs今年的活躍度高於A股市場。
圖3 REITs市場表現及與股票市場對比
資料來源：Wind
從橫向的大類資產對比維度看，REITs作為與股票、債券等並列的金融產品之一，逐漸成為中國資本市場不可或缺的一塊拼圖。REITs的投資收益主要來源於二級市場股價上漲的資本利得以及底層資產穩定的高比例分紅，兼具股債的部分優勢，擁有流動性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點。具體而言，一方面，中證REITs全收益指數在二級市場的漲跌趨勢具有較強的獨立性，與股票、債券等其他金融資產的相關性較弱，有的年份例如2024年1—8月以年化10.45%的漲幅跑贏股債雙市場，且波動率位於股債之間，有利於分散投資風險。另一方面，透過對比細分領域的基金IRR收益率發現，截至2024年8月，C-REITs的平均IRR收益率約為5.76%，其中產權類產品約為5.7%、經營權類產品約為5.8%，均高於10年期國債2.17%的收益率。因此，在當前高收益資產荒的背景下，隨著底層資產基本面的逐漸修復以及現金分派的穩步推進，C-REITs作為長期資產的配置價值正逐步突顯。
3.投資者結構多元化，啟用市場蓬勃發展
投資者結構的不斷豐富是推動C-REITs逐步走向成熟的重要動力，也是其未來蓬勃發展的底氣所在。2024年各REITs中期報告披露的投資者所持比例約佔市值總額的72%，這其中原始權益人持有份額佔比最大，佔已披露投資者的53%；券商（13%）、保險（12%）等市場化群體成為重要配置力量（圖4）。一是保險資金自2021年起便積極佈局C-REITs，以匹配其對長久期、收益穩定的資產的需求。二是券商深度參與REITs專案的一、二級環節，於2023年超越保險資金成為份額最大的市場化投資者。三是這幾年C-REITs的投資陣容愈發多元化，專業投資機構（9%）、信託/銀行理財（4%）、公/私募基金（3%）、個人（6%）等資金的參與能夠最佳化投資結構並提高市場流動性與定價效率。綜合而言，C-REITs投資者結構多元化趨勢正逐步加強，著力於拓展市場廣度、激發市場活躍度、提升市場成熟度。
圖4 C-REITs各產品2024年中報已披露投資者持有份額佔比
資料來源：Wind，C-REITs各產品2024年中期報告
但相較於更成熟的美國REITs市場，其共同基金和ETF產品佔據了市場的半壁江山，個人投資者透過不同渠道參與比例超15%，養老基金擁有超10%的市場份額，而原始權益人持股比例僅約6%。這或將啟迪C-REITs應進一步展開市場化探索，引導更多元的市場機構、社保基金、個人投資者等主體參與進來。
4.多層次REITs市場漸趨雛形，構建不動產金融大迴圈
以公募REITs為核心的多層次REITs市場正在逐步建立，助力打通多類不動產專案的全生命週期融資渠道。首先，在早期的不動產建設涵養階段，可發起不動產私募投資基金（PERE）。PERE的探索起源於本世紀初，歷經二十年的市場自主探索，並於2023年初受《不動產私募投資基金試點備案指引(試行)》支援開啟系統化試點，預計未來市場規模可達10萬億元級別。其次，在專案日臻成熟期間，可運用持有型不動產ABS融資。持有型不動產ABS當前已有4單產品發行或獲批，其類似於國際市場中常見的私募REITs，核心強調平層結構和權益屬性，產品性質介於PERE與公募REITs之間，可以補充門檻較高的公募REITs難以覆蓋的資產領域，也能為公募REITs培育儲備資產。最後，公募REITs為進入成熟運營階段的專案提供了良好的退出渠道。當前，C-REITs除了積極培育一、二級市場，還在力推REITs ETF的發行，這將為投資者提供新選擇並助力賺取C-REITs的β收益，有效平滑投資單隻REITs產品的波動率。
綜合而言，中國的多層次REITs市場已初具雛形，並逐步構建起一個以公募REITs為核心的不動產金融迴圈體系。不過，C-REITs市場整體仍處於發展初期，無論是市場規模還是產品銜接的暢通度，PERE、持有型不動產ABS、公募REITs等產品與海外成熟市場還有較大差距，需要在常態化階段持續發力。
C-REITs常態化發行的意義及可能面臨的問題
隨著REITs常態化發行，其對C-REITs市場本身發展、不動產行業轉型升級等方面具有重要推動作用，但與此同時，C-REITs常態化發行意味著也將面臨更多的機遇和挑戰。
1.C-REITs常態化發行意義
從2020年開始試點到2024年常態化發展，C-REITs經歷了從無到有、持續最佳化的階段，一方面代表著對金融市場發展探索的決心，另一方面代表著對金融創新的謹慎。C-REITs常態化發行從市場、行業和宏觀等多個角度都具有重要意義。
常態化發行有利於進一步完善C-REITs市場生態，加快推動其走向成熟。C-REITs啟動試點經歷了曲折的過程，為了在當時法律框架下實現公募化和權益化等REITs成熟市場具備的特性，政策制定各方集聚智慧克服諸多現實難點，開創性地以最小阻力架構啟動試點。C-REITs在試點初期便與成熟市場在資產構成、收入構成、收入分配等方面保持高度一致，但同時在交易結構、資產類別、治理結構、資本結構、稅收機制等方面具備強烈的中國市場特色。這些C-REITs的特色突破了基礎設施底層資產上市的限制，促使C-REITs的試點可以在2020年落地，另一方面也帶來了市場規模增速的限制、市場流動性不足、缺乏價格的錨等試點階段存在的問題。相關機構在過去的四年中也不斷針對稅收機制、資產准入、保險資金會計準則等市場機制進行完善。常態化發行意味著C-REITs市場已經成為中國金融市場的重要組成部分，許多試點階段的制度侷限性也應逐步進行最佳化，給市場參與者提供一個更加穩定和可預測的環境，引導更多原始權益人、投資人等參與其中，推動市場規模的快速增長，上述在試點階段產生的市場問題也將在發展中逐步得到解決。常態化發行將大幅加速C-REITs的成熟程序，不僅體現在規模的持續擴大，還將顯著提升市場的深度和廣度，推動更多元化的REITs產品進入市場，如市場化長租公寓、養老基礎設施等。未來，應進一步將更多的零售物業、辦公樓、酒店等資產類別納入其中，為投資者提供更豐富的選擇，也有助於吸引更多資金流入，促使C-REITs市場的良性迴圈。
常態化發行有利於加快中國多層次REITs市場體系的構建，推動不動產行業投融資升級。中國不動產行業建設過去更多依賴政府財政和銀行貸款，而公募REITs的常態化發行為不動產行業提供了全新的融資渠道。一方面，公募REITs透過資本市場直接向公眾募集資金，幫助企業快速回籠資金、緩解債務壓力；另一方面，它有利於提升專案直接融資比重，最佳化基礎設施投融資模式。在常態化發行階段，公募REITs將在更廣泛的不動產領域展現出巨大的盤活潛力，為不動產行業帶來深遠影響，推動各類資產加速流動與轉型升級。更為重要的是，公募REITs的常態化發行將加速“PERE-持有型不動產ABS-公募REITs”這一多層次REITs市場體系的構建，大幅提升C-REITs市場的深度和廣度。該體系將深度覆蓋不動產專案的開發、培育、運營和退出等各個階段，提升股權融資比重，助力形成全新的不動產生命週期迴圈，推動構建不動產發展新模式。
REITs常態化發行有利於促進實體經濟的發展，助力宏觀經濟結構轉型升級。當前，中國正處於宏觀經濟轉型的關鍵時期，不動產行業同樣面臨極大的下行壓力，迫切需要以REITs為主的金融工具對行業進行深層次改革，推動其加快轉型升級。實踐證明，已發行的REITs在促進消費和行業轉型升級方面已初見成效，如消費基礎設施REITs、保障性租賃住房REITs等。但目前C-REITs的發行速度和規模尚不足以對宏觀經濟產生顯著的積極影響，常態化發行將有利於進一步加強C-REITs對此類資產的拉動效應。當前，房地產行業已從“高週轉、高負債、高槓杆”的增量開發模式，逐步向存量管理和運營階段轉變。REITs作為能夠在運營管理階段實現輕資產價值創造的最佳金融工具，不僅能有效促進經濟和消費的增長，還可助力宏觀經濟結構轉型升級。常態化發行階段基礎設施和不動產領域的資金配置將更加高效，有助於最佳化資源配置，大力支援新興產業的發展。如在資料中心、5G基站、新能源設施等新基建領域，REITs可透過吸引社會資本參與建設，加速新技術的應用和推廣，促進產業結構轉型升級。
2.常態化發行階段可能面臨的問題及建議
常態化發行不僅對完善C-REITs市場生態、推動行業轉型升級和促進經濟高質量發展等方面具有重要意義，同時也意味著需要著手對交易結構、資產准入、稅收和土地政策等方面進行梳理並突破。
在交易結構層面，當前的“公募基金+ABS”交易結構較為複雜，亟需簡化。儘管該結構在現行法律框架下是最契合中國國情的選擇，但隨著REITs的常態化發行，規模和資產類別將不斷豐富，“公募基金+ABS”交易結構的複雜性可能逐步暴露更多問題，尤其是在治理機制方面的挑戰將更加顯著。產融結合是REITs最大的特點，也是最突出的優勢之一，但目前C-REITs在這方面仍存在短板。在現行框架體系下，基金管理人被置於實質管理人地位，而作為發行人的產業方僅作為第三方資管服務商的角色，造成產融結合的短板。此外，還會產生多重收費增加運營成本、激勵不相容等方面的問題。因此，建議儘快簡化交易結構，在中短期內不斷完善契約型REITs框架，解決法律載體與業務實質相匹配的問題，如推進REITs專項立法等；在長期視角下，隨著REITs市場的成熟，逐步探索公司型REITs路徑。
在資產准入層面，底層資產的持續擴容是REITs常態化發行階段應重點突破的問題。C-REITs最早起始於高速公路、產業園區等基礎設施類別，隨著市場的發展，逐步擴容至保障性租賃住房、消費基礎設施等。最新的“1014號文”還進一步將當前底層資產類別擴容至市場化租賃住房、養老設施以及煤炭發電等領域，相較於最初試點階段的資產類別已有一定的進步。但從國際經驗來看，海外REITs的發展通常是從商業地產起步的，如美國、新加坡等，隨後再逐步擴容至其他資產類別。從REITs產融結合的本質而言，其激發市場的活力也不應僅限於現有資產類別，特別是在化解房地產市場風險、促進不動產行業轉型升級等方面，REITs還可以發揮更大的作用。建議常態化發行階段能夠進一步將底層資產擴容至酒店、辦公樓等成熟REITs市場規模較大的領域，後期再根據市場發展情況，擴容至同樣成熟市場份額較大的公寓領域。這不僅是REITs市場成熟的重要標誌，同時也有助於逐步與國際成熟REITs市場相接軌，吸引更多相關方的積極參與。
在稅收和土地年限層面，進一步最佳化稅收政策是推動REITs發展壯大的必要條件，同時還應儘快解決土地年限問題，以保障市場的穩定性和可持續性。從國際REITs的發展經驗來看，所得稅優惠政策是REITs繁榮發展的基礎，如美國、新加坡等。但當前C-REITs稅收優惠政策並非十分明確，更多聚焦於資產重組期，持有期的優惠力度不足。此外，REITs在運營過程中還可能面臨雙重徵稅的問題。建議採取以下措施：一是制定更加明確的REITs稅收優惠政策，如針對重組階段涉及的土地增值稅和所得稅進行遞延處理，考慮對持有期的企業所得稅給予稅收減免，避免雙重徵稅問題；二是簡化稅收流程，提高稅收優惠的可操作性和透明度。此外，在常態化發行階段，還應同步解決土地年限問題，以保障C-REITs市場的穩定性和可持續性，進一步提升市場吸引力。土地年限到期續期問題一直是不動產交易階段的一大障礙，目前中國部分一線城市核心位置的土地年限已不足二十年，由於折舊、攤銷等因素，資產殘值趨近於零，資產估值受到嚴重影響。但當前延長土地年限的相關通道或政策指引仍然缺乏，導致此類資產難以有效盤活。建議加強頂層設計統籌規劃，為地方政策法規的修訂提供通道，鼓勵地方根據具體需求在大框架下創新相關舉措，有效解決土地年限到期續期、物業轉讓限制等問題，助力C-REITs市場平穩健康發展。
C-REITs常態化未來展望
C-REITs作為連線實體經濟和資本市場強有力的工具，與中國的高質量發展息息相關。展望未來，預計其有望在市場規模、構建行業新發展模式以及促進宏觀經濟高質量發展等方面實現重要突破。
C-REITs有望在量和質上步入全球REITs市場前列，同時將極大地豐富中國資本市場。截至2024年8月，C-REITs在發行數量方面已經超越新加坡、中國香港等地區。儘管整體市場規模與其他成熟市場相比尚有一定差距，但其發展速度今年以來顯著提升。隨著常態化發行的推進，C-REITs市場發展預計將進一步加快。展望未來， C-REITs市場規模有望突破萬億級別，邁向全球領先水平，並逐漸成為中國資本市場的重要組成部分。C-REITs的發展為中國資本市場增加了新的金融產品，彌補了不動產金融產品的空白，拓寬了投資者的選擇範圍，極大地豐富了中國資本市場結構。此外，隨著C-REITs市場的不斷壯大，其豐富的資產類別和優質的收益前景也將吸引更多國際資本進入，在推動市場繁榮的同時，進一步提升中國資本市場的全球競爭力。
C-REITs將推動不動產行業轉型升級，加快構建房地產發展新模式。REITs的發展為企業提供了除傳統銀行貸款和債券融資之外的新融資渠道，有助於降低企業負債率，增強財務穩定性。REITs有助於企業構建發展新模式，一方面，REITs有利於推動企業主動提升運營管理和服務能力；另一方面，REITs還具備資本市場的“價值發現”功能，透過市場化手段形成更為透明的管理，推動企業轉型升級，實現良性迴圈。在構建市場發展新模式方面，REITs也將起到關鍵作用。房地產市場發展新模式的關鍵在於“市場+保障”雙軌制的建立，REITs將有助於平衡“市場”和“保障”的關係。在試點階段，多單保障性租賃住房REITs成功發行，效果逐步顯現，常態化發行階段也已將底層資產擴容至市場化租賃住房，將進一步擴大租賃市場規模的增長。未來以公募REITs為核心，再以PERE、持有型不動產ABS、CMBS等工具構成的新不動產金融體系，將會深入融入住宅開發向持有型不動產市場轉型過程中，推動構建更加可持續的房地產發展新模式。
C-REITs有助於化解宏觀層面諸多問題，助力經濟高質量發展。首先，REITs有助於化解地方政府債務，為其提供更加可持續的財政增長模式。長期以來，中國基礎設施建設主要依賴於債務融資，導致地方政府平臺債務高企。同時由於受到房地產行業下行的影響，地方財政受到較大影響，亟需尋求更加健康的、可持續的財政增長模式。REITs有助於化解地方政府債務風險，為低流動性的基礎設施資產提供退出渠道，退出資金既可用於償還債務，還可用於新的投資。這一過程不僅提高了資產的流動性，還為地方政府提供了穩定的長期融資渠道，替代高成本的短期債務。此外，REITs的專業管理能力也會有利於提升資產運營效率，帶來持續的現金流，減輕政府財政負擔。其次，REITs在促進共同富裕方面具有重要推動作用。公募REITs兼具股債特性，其中等風險、中等收益的特點十分適合居民資產配置，尤其在缺乏優質投資標的的情況下，公募REITs投資吸引力進一步凸顯。相比直接投資房地產，REITs投資門檻低、流動性強、資訊披露透明，居民可透過持有REITs享受不動產增值帶來的收益，特別是在租賃住房、消費基礎設施等領域，助力更多人分享經濟發展的紅利。最後，以公募REITs為核心的不動產金融迴圈將助力經濟高質量發展。目前，這一迴圈體系已初步成型，在政策支援和實操中，常態化發行階段針對資金回收、擴募資產儲備等進行了最佳化，有利於REITs的規模化發展和成長性，同時還利於前端PERE、持有型不動產ABS等環節的打通，各類產品的創新探索也為構建不動產金融迴圈體系提供了有力支援。該迴圈體系透過盤活存量不動產，提升資產使用效率，並將釋放的資金投入產業和科技領域，為實體經濟注入活力。同時，機構和個人也可透過投資REITs獲得收益，進一步促進消費。於此，REITs透過金融手段巧妙地將不動產、產業、科技與消費緊密結合，大幅提升金融體系服務實體經濟的能力和效率，助力經濟高質量發展。
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