作者：樂無
來源：石頭侃房
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“寶萬之爭”是中國A股市場歷史上規模最大的一場公司併購與反併購攻防戰，其中深鐵集團在其中起到了關鍵的入局和破局作用。
2017年6月9日晚，中國恒大轉讓14.07%萬科股權予深鐵集團，深鐵集團正式成為萬科第一大股東，終破“萬寶之爭”僵局。
至此，深鐵集團合計出資約663億元，受讓華潤集團、恒大集團合計持有的萬科29.38%股權，成為萬科第一大股東。
入主之後深鐵集團也曾嚐到甜頭。2017年至2023年，深鐵集團得到的萬科分紅共計約192億元。2024年，萬科因債務壓力停止分紅。
2025年初，深鐵集團透過定向增發、債務置換等方式，將其在萬科的持股比例從27.8%提升至42.5%，鬱亮辭去董事會主席職務，深鐵系高管全面接管戰略決策權，萬科步入“深鐵時代”。
深鐵在萬科業績下滑時，透過股東借款、資產受讓等方式向萬科輸血，幫助其緩解資金壓力。然而，由於自身的巨大虧損，萬科最終還是“坑爹”了。5月3日，深鐵集團釋出公告，披露其2024年合併報表虧損達334.61億元，佔2023年末淨資產的10.46%。
這一鉅額虧損將這家以軌道交通為主業的國企推至輿論風口，而其背後核心原因直指其聯營企業萬科萬科的業績暴雷。 一、虧損溯源：萬科的“失血”與深鐵的“輸血”
深鐵集團在公告中明確，虧損主因是萬科2024年業績虧損導致的長期股權投資損失及減值計提。
作為萬科第一大股東，深鐵集團持有其27.18%的股權，雙方自2017年“寶萬之爭”後形成深度繫結。
然而，2024年萬科歸母淨利潤虧損494.78億元，疊加房地產行業整體下行，其股價與資產價值大幅縮水，直接拖累深鐵的財務報表。 為緩解萬科流動性壓力，深鐵集團自2024年起持續以多種方式“輸血”：
1. 財務支援：先後提供28億元、33億元低息股東借款（利率2.34%），顯著低於市場水平，並接受高達70%質押率的資產擔保；
2. 資產承接：聯合深圳國企以22.35億元接手萬科深圳灣超級總部地塊，認購中金印力公募REITs份額等，助其盤活資產；
3. 戰略合作：透過REITs、大宗交易等市場化手段，為萬科注入信用背書。 然而，這些舉措雖短期穩定了萬科，卻讓深鐵集團自身陷入虧損泥潭。
二、危機背後：行業寒冬與國資“兜底”邏輯
萬科的困境並非孤立事件，而是房地產行業結構性矛盾的集中爆發。
2024年，行業面臨需求萎縮、土地財政依賴、融資渠道收緊等多重壓力，房企毛利率持續下滑，高槓杆模式難以為繼。
萬科作為曾經的“市場化標杆”，其流動性危機迅速引發系統性風險擔憂。 在此背景下，深鐵集團的角色從“財務投資者”轉向“風險化解者”，背後是國資主導的必然邏輯：
風險外溢防控：萬科若違約可能衝擊供應鏈、金融機構及購房者信心，威脅經濟穩定；
國資信用優勢：深圳市國資委統籌超5萬億元資產為深鐵提供支援，透過注資、資產劃撥增強其救助能力；
政策導向轉變：從“房住不炒”到“保交樓”，政府從監管者轉向直接參與者，國資成為房企“軟著陸”的關鍵力量。 三、治理重構：從“不干預”到全面接管
深鐵集團對萬科的支援並非僅限於資本層面。2025年初，深鐵加速接管萬科核心管理層：
人事換血：深鐵集團董事長辛傑接任萬科董事會主席，十餘名深圳國資背景高管入駐總部及區域核心崗位；
戰略轉向：收縮多元化業務，聚焦住宅開發，清理非核心資產（如轉讓紅樹灣專案權益）；
治理制衡：部分部門設定“雙管理班子”，保留職業經理人同時引入國資代表，形成過渡機制。
這一轉變標誌著萬科從“職業經理人主導”徹底轉向“國資深度管理”模式，但也引發市場對決策效率與創新活力的擔憂。
四、行業啟示：房地產“新常態”與國資化浪潮
深鐵與萬科的案例折射出行業三大趨勢：
1. 國資主導化：地方國企透過入股、託管介入民營房企，防止風險擴散；
2. 業務聚焦化：房企收縮至核心城市優質專案，萬科明確“迴歸住宅主業”；
3. 融資分化：國資背景企業更易獲得低成本資金，中小房企加速出清。
然而，這一轉型亦伴隨爭議：
道德風險：政府救助頭部房企可能助長“大而不倒”預期；
效率權衡：國資管控或削弱市場靈活性，萬科過去引以為傲的職業經理人文化面臨挑戰。
五、未來展望：深鐵能否“止血”？
深鐵集團能否扭轉虧損局面，取決於三大關鍵：
1. 萬科債務重組：2025年需避免違約，尤其需應對5月境外債、7月境內債的兌付高峰；
2. 主業造血能力：提升軌道交通運營效率，探索“地鐵+物業”模式的價值釋放；
3. 治理平衡：在國資管控與市場化運營間找到新平衡點，避免過度干預。
對行業而言，萬科事件標誌著“高槓杆時代”的終結，一個以國資主導、風險化解為特徵的新週期已然開啟。
未來，房地產企業需在政策框架內重新定位，從開發銷售轉向運營服務，而這一轉型註定伴隨陣痛與重構。 結語
深鐵集團的鉅虧，既是萬科危機的連鎖反應，也是房地產行業轉型的縮影。
當市場失靈時，國資的“兜底”成為維穩的無奈選擇，但其代價與長期影響仍需觀察。
如何在效率與安全、市場化與國資化之間找到平衡，將是行業未來十年的核心命題。