REITs吸引了大量追求穩定回報投資者的青睞，但投資者應當關注市場波動、利率風險、底層資產質量和流動性風險等因素，規避受市場情緒影響而忽略溢價風險，應當謹慎評估、避免盲目追高
文｜《財經》記者 張欣培
編輯｜郭楠
5月21日，由華泰證券資管作為基金管理人和資產支援證券管理人、華泰聯合證券作為財務顧問的華泰蘇州恆泰租賃住房REIT在上交所掛牌上市。
上市首日，華泰蘇州恆泰租賃住房REIT開盤即上漲29.99%，觸及公募REITs上市首日的漲幅上限。而就在不久之前的認購階段，華泰蘇州恆泰租賃住房REIT網下認購倍數為216.91倍，公眾認購倍數為829.78倍，其中網下認購倍數創造歷史新高。
公開資料顯示，華泰蘇州恆泰租賃住房REIT融資規模為13.67億元，是江蘇省首單獲批上市租賃住房REITs專案，底層資產為蘇州工業園區最大的人才優租房社群“菁英公寓”專案，該專案位於蘇州工業園區獨墅湖科教創新區規劃範圍內。募集資金擬用於蘇州市租賃住房市場建設發展，進一步支援實體經濟發展。
開年以來，公募REITs產品受到資金熱捧。
根據Wind資料，2025年以來，公募REITs二級市場表現火爆，全市場公募REITs平均漲幅為17.76%，中證REITs全收益指數年內漲幅為12.94%。此前，年內上市的7只公募REITs首日漲幅均在10%以上，多隻產品首日漲停，平均漲幅達到25.29%。
對於REITs受到資金追捧的原因，業內人士認為，一方面是國家各項利好政策的不斷出臺，另一方面，強制分紅、收益優勢以及供給相對稀缺，這些因素都使得REITs市場吸引了大量追求穩定回報投資者的青睞。
“中國公募REITs市場尚在起步階段，未來發展前景巨大，但同時相較傳統市場而言規模較小，在投資者需求旺盛的同時易造成溢價。”上述市場人士表示。
因此，在REITs市場火爆的同時，投資者需要警惕各種風險。實際上，多隻REITs產品在首日漲停後釋出了停復牌及交易風險提示公告。
華泰蘇州恆泰租賃住房REIT基金經理提醒，隨著交易價格的大幅上漲，公募REITs產品可能存在三大風險，呼籲投資者理性看待，合理決策。
其一是價格波動風險。REITs在二級市場的交易價格可能因短期資金炒作、市場情緒等因素大幅偏離其資產淨值，形成溢價或折價。此外，作為新興的投資品種，REITs產品在市場中的流動性較其他成熟品種尚且偏弱，風格趨同的機構投資者佔比較高，大額買賣可能引發短期供需失衡，加劇價格震盪。
其二是高額溢價風險。REITs二級價格上漲將導致投資者買入成本上升，進而降低實際淨現金流分派率，侵蝕投資收益。
以華泰蘇州恆泰租賃住房REIT為例，根據招募說明書測算，該基礎設施專案2025年度和2026年度淨現金流分派率分別為4.00%和4.07%，二級價格在基金份額認購價格2.734元/份基礎上每上漲1%，根據招募說明書測算的淨現金流分派率對應下降約1%。
其三是基礎設施運營風險。以租賃住房類資產為例，具有保障性質的租賃住房行業易受行業政策、經濟環境和市場環境等綜合影響，如果影響因素髮生變化，將影響基礎設施專案收入，進而影響基金的收益。
市場人士指出，REITs投資者應當關注市場波動、利率風險、底層資產質量和流動性風險等因素，規避受市場情緒影響忽略溢價風險，應當謹慎評估、避免盲目追高。
“REITs的投資價值更應當取決於底層資產的運營情況，投資者也可以關注該方面的狀況，作出理性的投資判斷。”上述人士指出。
責編 | 王禕