「用商業角度 破解世界變化」
這是「商業偵探佳」的第 122篇影片
“限制提現！”
從金融頂流黑石到叱吒全球的Starwood Capital，這些號稱手上掌管了萬億千億美元資產的美國基金巨頭竟然一個接一個贖回告急，難道拿不出錢了？
而讓這些巨頭流血不止的竟然是——房地產！
美國資本圈的地產生意究竟怎麼玩的？到底這些基金曾經如何拿捏包括中國在內的全球房產市場？房產市場的資本遊戲難道將就此崩盤了？今天的「商業偵探佳」帶你看懂房產市場背後的資本之手，和頂級基金正在經歷的地產危機？
說到房地產，你心裡的players，可能包括類似萬科這樣的開發商；持有產權的業主；沒有產權，靠交房租獲得使用權的租客，以及夾在中間，不厭其煩給你打電話的房產經紀大軍；另外就是打理房產的物業。對了，你可能要說還有銀行，在你買房子，蓋房子，錢不夠的時候，借給你錢的重要角色，總之是一群圍著房子團團轉的人。而今天要說的資本圈還有一類player，別說房子，連房產證，碰都不碰，卻能躺著靠房子掙錢，他們到底是怎麼玩的呢？——他們靠的就是我們今天的主角：房產投資信託基金。
房產基金誕生記！
房產投資信託基金，或者我們簡稱房產基金，絕對是美國資本市場“玩”出的產物，最高峰時美國的房產基金規模能達到4.5萬億美元，是房產市場的資本巨獸！
說到它的誕生，這裡還要把時間線拉回到1960年，在那個時候，美國的房產市場格局還是我們剛才說到的模樣，因為1958年聯儲開始加息，信貸資金市場明顯收緊，造成美國從1960年的4月進入衰退，當時房地產的表現是非常拉垮。國會就有人提出，房產市場太差，因為玩家太少，只有大佬才能入局，如果要搞活房產，必須要吸引更廣泛的錢進來。
那是什麼阻礙房地產市場吸錢呢？一個門檻是房產不流通，買賣房子有多麻煩，不用我說大家都知道，另一個門檻就是客單價太高，估計對於大部分人來說，一輩子買的最貴的東西就是房子，所以普通投資者是不會隨便投資房產的。
然而，一切在1960年9月14日艾森豪威爾總統簽署了《菸草稅修正案》時被改變了，這個修正案裡增加了一個和菸草產業沒半毛錢關係的房地產部分，被稱為房地產投資信託法案 。
美國法案經常有這種夾帶私貨的現象，一般就是兩黨博弈的殘留。而這個房地產投資信託法案的核心內容就是把房地產證券化，手段就是透過建立所謂的REITs，Real Estate Investment Trust的縮寫，房地產投資信託基金。
什麼意思？大家開始劃重點哈！
這種基金主要會去投資房地產相關資產，投資人不用去管房產的部分，只要投很少的錢，就可以參與到這類基金裡，而基金獲利的90%法定都要分給投資者，類似於湊份子買房子，賺的錢也會分給你，但買房子等等麻煩事你都不用管，而且進出自由，是不是感覺阻擋大眾參與房地產投資的兩個槽點都不是事了。這個法案的出臺就此開啟了美國房產市場投資的新篇章。
在美國之後，從歐洲到亞洲，包括中國，已經有至少40個國家，相繼推出了類似的法律框架，建立起REITs在房產投資中乘風破浪的基礎。
當然玩得最大最野的，還是美國！
誰是背後推手？
有了法案基礎，當然還需要把REITs推向市場的人，這裡就要說到樹立第一個REITs基金的人：Thomas J. Broyhill，我們叫他小湯。小湯有個堂兄Joel Broyhill，就是國會推動房地產投資信託法案出臺的重要議員。透過這個堂兄，小湯成了最早注意到這個法案的人之一。
一開始大家都不知道要怎麼玩，但小湯一聽說，就覺得這是個千載難逢的好機會，必須做點啥，他考慮了多種模式，比如針對有錢人投入高階專案的模式，也想過主攻想建設自己社群來增值的中產，最後還是決定推出了房地產行業從沒有過，一個人人都能參與的大眾產品，於是在1961年，小湯建立了第一個REITs基金：American Realty Trust。
既然是第一個，所以一開始美國廣大的隔壁老王們都不知道這是啥。為了推廣，小湯開始四處搞講座，還在高速公路甚至華爾街樹廣告牌，盯著那些年輕人推廣，硬是幫REITs打入投資圈，是絕對的行業奠基人。
經過了最初的摸索和科普，房產基金產業從90年代開始，發展越來越快。2022年高峰時，美國整體REITs基金管理規模達到4.5萬億美元，差不多一半的美國人口都有在投資REITs或相關資產。
要說這個數字還真可怕，為什麼這麼說？因為從去年的資料看，美國整個房產市場的規模才只有3.7萬億美元。
所以REITs為啥這麼吸金呢？
房產基金為啥爆火？
房產基金大受歡迎，✅一是因為投資收益高，同時稅務上有優勢。早在19世紀，英國的經濟學家David Richardo就發現和提出了“地租理論”。
而且投資者拿到手的現金收益還有一些減稅優惠，這就賺得很爽啊！
房產基金能大火的✅第二原因是在於玩法多，覆蓋房地產市場的方方面面。因為美國監管不斷放開，REITs可以投資的房產型別變得越來越多元，比如美國在1999年頒佈REITs現代法案，就是進一步放開了REITs可以涉足的領域。
所以60多年下來，從購物中心，到電影院，再到醫院，資料中心，農業等，發展出了20多種地產方向的REITs，基本是什麼行業火，跟著就會有什麼產業相關的地產REITs出爐。畢竟哪個行業能完全不用地？
這給了很多想參與新產業的投資者一種相對穩定和靈活的投資機會。比如疫情剛開始的時候，電商很火，所以電商倉庫相關的REITs也跟著火，這兩年AI熱，於是資料中心地產相關的REITs就立刻搶了風頭。另外美國在1986年頒佈稅務改革法，還給予房產基金繞開第三方，直接經營的權利，這下REITs搞錢的空間更大了。
房產基金能越來越火的✅第三個原因就是門檻越來越低，之前還要透過專門的券商，結算和定價都有一些週期，而從90年代開始，REITs一個接一個開始上市，讓參與REITs變得和買賣股票一樣得方便，自然就有更多的投資人，不管是小打小敲的散戶，還是養老金等大金主，都願意進場。
房產基金的正反兩面？
放眼現在全球最大的基金，從黑石，到KKR，幾乎沒有誰沒碰房產業基金的。 咱們來說說不但是“全球私募之王”，同時也是“地產之王”的黑石。
作為全球第一個萬億美元規模的另類資產基金，黑石有包括房地產，私募，對沖基金和信貸及保險四塊業務，其中比重最大的就是房地產。
包括在中國，他們也都收購過上海的長泰廣場等地產，參與過不少專案。
這裡大家可能有疑問，什麼叫另類資產？這是相對於股票，債券這種容易交易的所謂傳統資產。
另類資產一般都是流動性比較差，私募啦，房地產啦，原材料啦，甚至跑車，藝術品，紅酒也都是。
那像REITs這樣的房產基金，對於房地產市場到底能帶來什麼呢？
我們先說說這個好處。首先讓房地產不再是大公司和富豪們的專屬，小投資者也可以從地產發展中獲得一杯羹。這個過程中，又幫房地產行業擴大資金來源。
其次，在危機時，可以幫助穩定市場，比如我們開始說到的這一波房產基金危機的主角之一Starwood，最早就是靠著低價接手美國在8、90年代儲蓄及貸款危機中一批“暴雷”銀行的公寓樓起家的。另外一個案例就是黑石，1985年創立的黑石，最早專注做私募，1991年才開始碰房地產，金融危機成為了黑石的重要轉折點，那個時候，黑石大量低價買入了違約的住房，因為有他們接盤，穩定了危機中的房價，當然他們自己也賺得盆滿缽滿。也從此，房地產成為黑石比重最大的業務。
第三，就是加速新興行業和地區的增長。之前我們了說了，什麼行業火，就會有什麼行業的REITs等著熱起來，這個當中其實也是吸引了社會資金，幫助這些產業快速建立相關的基礎設施，加速發展。另外因為有這樣的資本方願意參與和接盤，才會有更多開發商願意投入新專案。
REITs為何會翻車？
剛才說了REITs的好，但要是玩得太大，也是會出亂子的，包括醞釀了現在美國房產基金的危機，我們先說說這些REITs的操盤手，或者Sponsor怎麼賺錢，靠的就是收各種管理費、手續費。有根據管理的房產體量收的，有根據收益收的，絕對得名目繁多，有資料顯示，七七八八加在一起，差不多是基金收益的6%～9%。
所以對於這些基金來說，想賺更多錢，就是吸引儘可能多的資金，買好的房產。
當過量的REITs，帶著大把錢湧入房產時候的時候，最直接的結果就是會搶房源，同時人為推高房價。就看這個圖，是商用房的價格指數，能想象麼，疫情出現之後，沒人再去辦公室的時候，竟然商用房價格指數還在飆升，不覺得很沒道理麼？
這和大量REITs帶著資金湧入脫不開關係，同時房產基金作為大地主，和小租戶相比，肯定是強勢的，會造成市場越來越不利用普通租戶，聯合國就在2019年發表報告指出，黑石在金融危機之後買入大量違約房之後，就是房租大漲價，趕走很多租客。
危機如何醞釀？
我們再來重點說說現在的危機，我們來聚焦這一次危機的第一主角黑石，在金融危機後，吃到房地產時代紅利的黑石在2017年建立了一支房地產基金BREIT，當時美國的房產時候正在經歷著大牛市，同時利率依然是在歷史低位。
很多人都想參與到房地產當中。黑石對BREIT的定位簡單地說就是讓普通人也能參與商用房產，它的優勢，門檻低，2500美元就可以入局，雖然沒有上市交易，但背靠黑石強大實力，分銷做到了大大小小各級券商，而且和別的REIT相比，各種費用比較低，同時BREIT承諾的分紅高，聲稱這幾年業績年收益率能超過10%。所以BREIT一上市，就火了，才5年時間，就達到了1160億美元的規模，最高峰的時候每個月能有30億美元的資金流入。
成為了美國最大的房地產買家，在2021那年帶給黑石高達18億美元的管理費。
但沒想到爬得越快，摔得越狠，2022年，美國開始加息，大家的資本成本升高，同時商用地產開始不太行，這個時候，投資者紛紛要把錢拿出來，黑石慌了。作為一個新基金，之前發紅利那麼大方，主要的現金來源其實是新的投資者源源不斷流入的資金，而不是真正房產掙得錢，所以讓黑石著急的不光是大家要取錢，同時也是投入的新資金也開始枯竭。
而且BREIT管理的房產，不但流動性差，價值還在縮水，同時投資過程中黑石還加了槓桿，還有支付利息的壓力，所以黑石整個現金流告急，在2022年11月宣佈開始限制贖回，每個月的贖回只能是投資者資產的2%，每個季度不超過5%，就是有這樣的限制，15個月的時間裡，還是有150億美元流出BREIT。
之後，吃到上一波房產紅利的KKR等基金公司也相繼經歷了資金出逃，紛紛限制提現。雖然黑石今年3月結束了限制，但是Starwood5月提出贖回限制後，整個房地產基金的資金出逃又開始加速，預計今年整體規模會達到165億美元。
美國的房產市場，主要是商用房市場並沒有任何好轉的跡象，投資者也不太可能迴歸當年的瘋狂，這個血就還會繼續流淌。
巴菲特說，只有退潮後，才知道誰在裸泳。整個房產基金市場，在經歷了瘋狂的大潮之後，也許才開始找到真正的平衡。
寬鬆的監管，立法的刺激，帶來了美國房地產市場的高速發展和巨大的資本盤，促成了和真正的行業需求的不平衡。危機也許不可避免，就像資本永遠逃不開貪婪。你怎麼看這一場房產基金危機，留言告訴我。
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