溫哥華港灣
（微信ID：bcbaynews）
加拿大全國平均房價在過去三年來一直在震盪。但最近，由於關稅討論不斷、抵押貸款利率居高不下、人口增長放緩、失業率上升以及多倫多公寓市場暴跌，越來越多的人開始質疑，房價是否終於要“崩盤”了。
這對那些正在考慮“現在買還是等打折”的人來說，是個關鍵問題。
別忘了還有一類人：再融資者。房價對他們來說同樣重要，因為再融資時要靠房產估值來說服貸款機構發錢。如果房價大跌，你的房屋淨值也會隨之縮水，意味著你能獲得的貸款額度會減少。對那些希望整合債務、融資進行其他購買或投資、或者翻修房屋的人來說，這將會是一個嚴重障礙。
想預測房價走勢，大家通常會求助專家。房地產預測對屋主來說，就像星座運勢一樣——即便不準，也能帶來一絲“也許對了”的心理安慰。
但專家預測到底準不準呢？
你可能已經猜到答案了，但我們還是來看一些資料。
為評估預測的準確性，本文參考了加拿大按揭與住房公司（CMHC）和Royal LePage的房價預測資料。前者是聯邦住房機構，後者則是加拿大歷史最悠久、最知名的房地產公司之一。
理論上，這兩家機構對市場的把握應當不差。但預測未來房價，其實就像騎著獨輪車投中半場三分球一樣難。
預測房價的構成因素——利率、就業、人口結構、市場情緒、政策變化——都處於不斷變化中。模型再好，也不如基礎假設準。
再加上地緣政治危機、金融市場動盪、疫情突發等黑天鵝事件，預測往往變成廢紙一張。即使是先進的機器學習模型，也無法預測“不可預測的事情”。
儘管如此，專家們還是會盡力給出預測。畢竟這些預測會公開宣傳，登上全國媒體頭條。不過，說實話，除了那些特別離譜或碰巧準了的預測，一般人根本不會記得。
那麼專家到底表現如何？讓我們看“賬單”。
為了衡量預測準確度，本文使用的是平均絕對誤差（MAE），即預測值與實際值之間的平均差異（不管是高估還是低估）。
先看CMHC的預測：
筆者找到從2020年到2024年CMHC每年春季釋出的五次全國平均房價預測資料。樣本雖然不大，但足以反映趨勢。
結果顯示，CMHC的平均誤差為7.0%。
再看Royal LePage：
每年第四季度，Royal LePage會向全國成千上萬的房地產經紀人收集他們對房價的看法，並將這些意見輸入模型，加上一些“主觀判斷”，得出全國預測。
在過去13年的預測記錄中，平均誤差為7.8%。
綜合來看，兩者平均誤差為7.4%。換句話說，如果你聽信預測來購房或再融資，在全國平均房價為691,299加元的情況下，預測每年可能偏離超過50,000加元。
這並非災難性失誤，但足以提醒人們——別拿全部積蓄去賭市場時機。
那還要不要嘗試預測房價？
當然可以——如果你也喜歡擲硬幣、體驗後悔的滋味。Royal LePage的研究總監Anne-Elise Cugliari Allegritti 也承認：普通人想預測房價，比專家還難。
如果你仍堅持嘗試，有一個比較實用的指標是：三個月銷售/新增掛牌比例的均值（sales-to-new-listings ratio），BMO經濟學家就經常參考這個指標。它通常是未來幾個月或幾個季度房價走勢的領先指標。
目前該比率為46.7，呈下降趨勢，表明房價短期可能繼續下滑。
但要注意的是，該指標通常在“極端”水平反轉。當該比例跌入中低40%區間時（目前已接近），12個月內反彈的可能性就會上升。
總之，如果你打算長期自住，試圖等待房價下跌可能會導致錯失機會、承擔更高利率、或在市場復甦時面臨激烈競爭。對於這類購房者來說，更明智的策略是關注自身的財務穩定性、可負擔能力以及當前的住房需求。
對於考慮再融資的人來說，應當關注的是當前的現金流狀況、當前利率下的貸款資格和可用的貸款條件。為了“等最合適的時機”而拖延，反而可能導致更高的成本、淨值縮水，最終貸款額度被壓縮，甚至完全無法獲批。
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