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我覺得2025年香港房價應該就跌到底了，可以入手買了，前兩天去香港，開著車一口氣看了七八個樓盤，從屯門看到荃灣到西九龍，我的香港買房之路，真的是十年曲折。
10年前我還是一個一窮二白的小夥子，隻身來香港讀書奮鬥當港漂，白天賣香港保險，晚上狂寫公眾號做自媒體，結果時代眷顧，兩個風口全給我抓到了，很快積累了人生第一桶金。
剛來香港時候覺得香港房價太高了，想都不敢想；兩年後居然覺得有可能香港買房了，那時候香港外地人買房15%稅費，我說明年就把香港房子買了。
結果因為香港樓市火爆，港府為了抑制房價，第二年外地人購買稅費提升到了30%，我一看臥槽，那還買個鬼呀，這麼高稅費。轉身買了深圳的房子，定居深圳開了自媒體公司。
我想著等我七年拿到香港永久身份，就不用交30%稅費了。
去年我拿到了香港永居，結果香港過去兩年房價大跌，港府為了讓更多人來買房，直接撤銷了30%稅費，永居和外地人購房標準都一樣；我又懵逼了。
不過還好我去年才拿永居，最慘的是三年前香港買房的外地客人，稅交了30%，房價跌了30%，等於房價腰斬，哭死。
我去年一直在觀望，因為我覺得香港房價沒有到底，美聯儲利率還這麼高，貸款率太高，且香港是外資主導市場，資本流動性枯竭，所以我判斷香港房價還會繼續跌。
果然今年又跌了一年，房價又比去年跌了10%，現在香港整體房價，距離2021年最高點，跌了三成。然後港府救市，內地人接盤。
說實話，現在的香港房子，和深圳上海相比，也差不多了，畢竟那邊是港幣，相當於打九折；且香港房子沒有公攤面積，相當於又打八折。這樣一算，比如香港20萬港幣的房子，相當於14萬人民幣；再加上過去三年跌了三成，就相當於10萬一平米了。香港房價就沒那麼貴了。
最近國內有錢人去東京或香港買房收租，說房子租金回報率有4%，內地一線城市才1.5%，香港房租太貴，所以買來收租比較好。
這些人一看就是對香港房子的持有成本一無所知。一句話總結就是，國內一線城市房價高，而香港東京等海外城市房子持有成本高。
這裡有三個成本，加起來會吃掉你租金的30%，很嚇人的，
以香港為例，首先香港房子買來後，每年要交你租金收入5%差餉+3%地租的費用，也就是所謂房產稅，交給政府。
第二，香港的物業管理費巨貴，稍微中產的小區，不是老破小那種，一千萬的房子，物業管理費每月要交四五千港幣，超級貴，我特麼深圳3000多萬的房子，一個月物業管理費不到兩千。因為香港人工貴，香港物業管理費是深圳至少5倍。
第三，香港房子買來出租，每年還要交15%租金稅，是的，租金收入也是要交稅的。
三個成本一套下來，哪怕你一年收租30萬，實際到手也就20萬出頭，另外你總要有修繕等維修成本，也超貴。
所以海外房子為啥租金高，因為海外房子持有成本高呀。所以海外租金比國內高，但除去成本，也沒有高三倍那麼誇張。
所以如果買海外房子，比如香港和日本房子，你如果真的要收租的話，儘量買小戶型，不要買大戶型，租售比更高。本質上你就是買個理財產品。
但前提是房價要便宜，比如現在香港和東京房價，我會選香港而不是東京，因為東京漲了三年，而香港跌了三年，香港投資的安全性更高，不要和我說什麼香港不行了，香港的金融地位和人民幣離岸中心位置，不是隨便可以取代的。
我考察過東京的房子，看過新加坡的房子，迪拜的房子，我對於全球主要城市的房產市場，都比較瞭解，投資邏輯和國內房子，真的不一樣。所以大家買海外房子，一定要找專業的人多問問。
我個人會比較看好明年香港房地產的復甦，有機會文章再寫吧。香港機會很大，香港是當年傲嬌的美人，現在也低下了驕傲的頭顱，趁這個機會抄底一把，哈哈哈哈。
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