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和大家彙報下，我租房了！
在我家附近租了一個大house，220平，四室兩廳。
上週已經全家搬進來了。
圖源：手機相簿
這是我畢業成家多年後，第一次租房。過去十多年，我一直住在自己買的房子裡。
找房子的階段，甚至剛搬進來的時候，我其實心裡都在打鼓：
這是不是算階層下滑、消費降級了？
但租房住了一段時間後，我要非常認真地和大家說一個感受：
租房真的比買房爽太多了！
爽在哪裡？
最直接的爽點就是，用更少的錢撬動了更多的幸福感。
我為啥要換房？
因為自從去年我家生了二寶以後，房子住不下了。
小寶寶需要人照顧，請了個阿姨，得有單獨的房間和孩子住一塊。
還要有人輔助帶老大，最好老人一起住。
算來算去，一個房子要住6個人，三間單獨的臥室。
我經常在家寫文章，做影片，也需要一個單獨的空間。
這樣一來，家裡原來的三居室，就變得捉襟見肘。
這大概也是所有家庭生娃後面對的第一個難題。
尤其是二胎家庭，更是難上加難。
圖源：網路
而這次，我新租的這套220平大四居，完美解決了所有問題。
空間大到兩個娃可以在家瘋跑，每個人都有了自己獨立的居住空間，我也有了能安靜創作的角落。
你不知道，這種撲面而來的幸福感有多強烈。
圖源：網路
而且這套房就在我自己房子的隔壁小區，送娃上下學方便。
還不是學區房，省下了學區的溢價。
裝修也很有格調，搬點傢俱就可以拎包入住。
住進來一星期，簡直是母慈子孝歲月靜好，所有人，連我家阿姨的生活品質都顯著提升了……
而最重要的是，這樣一套房和直線提升的生活品質，我只花了不多的錢就有力撬動了！
怎麼做到的？
以租養租。
先把我家的自有住房租出去，三居租了一個月1.8萬。
然後在周邊更高品質的小區，租了這套更大的四居室，一個月租金3萬。
租出一套，再租進一套，差價1.2萬。
這也就是說，每個月我只需要花1.2萬，就能解決所有的居住難題，這投產比怎麼算，都槓槓的！
當然，我知道，同樣的處境下，很多人會選擇，直接置換一套大房子。
這些年，我周圍也有不少朋友生娃後買了大房子，各種勸我：
趁現在房貸利率新低，首付比也降低了，能換房抓緊換，過了這村沒這店！
你手頭的錢，與其給房東交租金，不如直接買房還月供！
就算你要還很多年房貸，好歹房子是自己的！
謝謝朋友們的好意，你以為這些我沒想過麼？
怎麼說我也是一個靠金融知識吃飯的財經博主啊！
正是因為我想過，且全都想的清清楚楚，我才打死都不去買一套大房子。
來和大家咱們算一筆賬：
我新租的這套220大四居，租金是3萬一個月，在我家這個地段屬於平均價位。
圖源：網路
如果我拿這3萬月租去還房貸，每月月供3萬，就算按照北京現在降到歷史低點的3.3%房貸利率，能買到的房子總價大概在900萬左右。
那900萬在北京能買到什麼房子呢？
要麼舊要麼遠，在我家這個地段，頂多買個70平的小兩居。
而如果我想直接買一套我正在租的大四居，最低價在3000萬左右，就算首付現在可以低到20%，每月月供也要還超過10萬。
拿10萬塊錢，還一個月房貸，這得是擁有多麼充足現金流的人才敢做的事啊！
接下來，再和大家算算資金回報率。
如果我拿600萬首付，每月還10萬房貸，買下我在租的這套總價3000萬的房子，再拿出去出租，一年租金36萬，房價不變，就有36萬的收益。
這意味這我要出租整整83年才能把房價收回來。
還不算我貸款30年多交的利息呢，全算上，要100年以上了，太恐怖！
圖源：網路
所以你知道為啥，現在上面各種政策利好頻頻出臺，無論是新房利率還是存量房利率、首付比都一降再降，房產交易量也拉不上來麼？
因為買房買的是什麼？
是預期。
傻子都知道，現在房子早就不是過去會下蛋的金雞了。
很多房子剛買到手，就直接降個百來萬。尤其像這種不是學區的老房子，再過幾年，大機率掉價30%以上。
這麼大的房子流動性差，又不好出手，搞不好砸手裡，還要揹著每月高達10萬的負債。
怎麼想，都又不值當，又危險！
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而如果，我把買大房子的首付款600萬存進銀行，就算存現在最低2%的定期，一年利息也有12萬多。
拿這些利息租房，完全可以把我一年的租金差價cover掉。
這還沒算，省下了我每月要還的10萬多房貸，一年省下了一百來萬；
這還沒算，我現在的情況，買房首付根本不能低到20%；
這還沒算，以我的理財能力，肯定能賺到比2%高的多的投資收益率。
所以，你懂了吧，我為什麼不買房？
不是房子買不起，而是租房更有價效比。
租房不是退路，甚至在我看來，它是一種更優的資產配置策略。
再說一點感受，我這些年去國外，經常會關注海外的房產。
看到新加坡、東京、英國這些海外房產後，我真心覺得，在中國一線城市租房太爽了！
因為租售比太低了，也就一個點出頭。
而在新加坡、日本、英國，房子的租售比至少要到4到5個點。
直接體感就是，租金真的好貴。
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什麼是租售比？它是國際上用來衡量某地區樓市執行是否良好的指標之一。
房屋租售比=每平方米建築面積的月租金/每平方米建築面積的房價。
合理的房屋租售比一般在1:200到1:300之間。
也就是說，把房子出租，200個月—300個月（17年—25年）能回收房款，說明這個地方的房產租金回報率較高，買房還是划算的。
但如果租售比高於1:300，就意味著房產投資價值已經很小了。
我前面給大家算過，我租的這套3000萬的房產，要出租100年以上才能收回房款，租售比之低，只有冤大頭才會砸錢去買。
而且目前的大環境，趨勢已經很明顯了，越大越豪的房子，流動性越差。
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畢竟，人口紅利已經結束了，22年就進入了人口負增長。
未來社會的主力家庭格局是小家庭，不再是大家庭。
再加上一向以愛生孩子，喜歡大家庭生活著稱的很多高淨值人群和海外客已經悄悄潤了。
他們從前買的大房子，現在轉手想賣，根本賣不出好價錢，噼裡啪啦往外放，售轉租的情況越來越多。
很多人過去都認為好房子不愁租，事實情況是，非常愁租。
這也是我這段時間集中看房，中介告訴我的。
明明租房要比買房好成交，但這種大戶型的房子，租一套和賣一套房子的時間，差不了多少。
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想想也正常，從需求端來說，大多數人長期更需要的房子，都是小房子。
無論是單身未婚階段，還是二人世界已婚階段，或者是子女成年之後的階段，人們需要的都是小房子。
只有子女未成年階段，尤其是子女三歲前需要專人照顧的階段，才需要家裡的房間足夠多，空間足夠大。
趕上我這種，倆子女都未成年，且需要家裡專人照顧的，絕對算剛需中的剛需。
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但等到倆娃大了，陸續離家上學，我和老婆大機率也不會繼續住在大房子裡，孤單寂寞冷……
既然如此，那留套大房子幹嘛呢？
當固定資產保值麼？
有句話捱罵我也要說，千萬不要相信所謂“資產保值”的概念，尤其是房子。
到底保不保值？你問問這幾年賣房的房主，看看他們的眼淚就知道了。
在目前的經濟下行週期裡，擁有資產真的不是一個好的策略，現金流才是你需要牢牢抓在手裡的最大資產。
金融裡有一個【資產負債表】的概念，它想告訴大家的是什麼呢？
減少負債的成本和增加資產的收益同樣重要，但這件事被很多人都忽略了。
從幾年前起，我就開始把手頭的錢用於提前還房貸，22年，還完了一套房的房貸，23年，又還清了另一套房的房貸。
經歷過行業降薪、收入下降、每個月都被房貸壓的喘不過氣的日子後，我真心享受現在這種現金在走，沒有負債的感覺。
想住在哪裡就住在哪裡，想住多久就住多久，想花多少錢住就花多少錢住……
而手頭的現金流，花在享受生活，花在自我投資，花在兒女教育上，也都比花在房子上，更能打出個聲響。
等到有一天，行情好起來了，也可以隨時持幣進入投資市場，賺上一波！
這種來去自由的感覺，千金不換！
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所以作為一個買過房，也租過房的人，我的真實感受就是：
租房真的比買房爽太多了！
無論從物質上、心態上、還是生活上，都是全面的碾壓！
當然，這只是我的主觀感受，不適用於所有人。
千金難買我樂意，你自己賺的錢，想咋花就咋花，自己爽就行。
但有一點我還是想和大家說，你所追求的安全感，無論過去、現在、還是未來
從來都不是房子給的，而是自己賺的！
【毯叔說】
任何東西都無法持續提供安全感，只有自己賺的才是真的。
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