作者:巧克麗麗
來源:真叫盧俊(zhenjiaolujun0426)
文章已獲授權
我們最樂此不疲的事情就是記錄市場,租賃是其中很重要一塊
跟以往分析漲跌還不太一樣,這次的觀察更多來自市場微觀
而更深層的轉變則是跳脫租金和時令之上的一些東西,比如需求
每年除了務工、升學、畢業,還有別的人群在租賃徘徊麼
都是和租金無關的話題,卻是眼下這個租賃市場最真切的變化
看看有沒有發生在你身邊的(ps.上海租賃市場觀察)
比如機構中介資料裡自如2024年上半年的整租客源量同比提升55%
但其實這更多是需求端單邊資料,如果我們加入供需兩端資料去看還是如此麼
這份資料各位應該不陌生,曾經有粉絲評論裡問過關注資料統計口徑
在這正好解釋下,關注資料是從上海機構中介網站獲取的租房者瀏覽軌跡
同時90平以下你會發現兩頭熱,20平前後和80平前後的供需極度失衡
前者對應20-40平一室剛需、後者對應80平-100平兩室改善
如果你是這兩個面積段的房東那恭喜你,至少你贏在了起跑線
如果面積段是以90平為節點,而90平以下是兩頭熱的話
就算價格和麵積無法對應,但分佈結構也應該是中間截斷,前者供不應求才對
從總體的總價供需走勢來看,就是關注的房子比市場供應的房子要貴
我們肯定不是單純追求更貴的房子,更貴的房子也意味地段裝修的出眾
自如旗下高階租賃品牌曼舍的收房經理MARK曾經跟我分享過他入職五年來的最大感悟
剛入行的2019年市場好的時候再差的房子都有人搶著租
但這兩年你再去看,那種裝修差的房源根本沒有生存空間
他還以自己身邊的二房東群體舉例,那些不講究房源品質的二房東要麼轉行要麼連夜跑路
結合90平以下這點我們也能看到一點租賃市場未來可能的演變方向
更高品質的中小戶型可能是未來租賃市場不太會輸的產品
我有這個體感是因為租賃中介分享的真實案例裡開始出現這類人群
他女兒在上海一個人帶孩子,然後老兩口從山東搬過來幫忙帶孩子,怕兩代人作息不同就租住在同小區的小戶型
老家只剩七十多歲父親了,他兒子國企上班,工作是不可能辭的,又擔心老人家獨自在老家,在上海另外買房也不實際,於是就租在…
他在城市花園待了快五年,從日常接待的客戶來看,小區入住率接近八成
但只要是居家陪讀家庭,每兩戶就有一戶是祖輩父母來幫帶孩子,這其中部分合住,但大部分還是分開住,租賃和買賣都有
中遠兩灣城是普陀最大的小區,也是普陀交易量最高的小區
這裡的租賃小哥跟我說如果60歲以上算老人的話,那這裡的老人租戶還比較多
這些租戶中上海人不是特別多,反而外地人比如江浙滬和北方人比較多
前幾天他接待了一戶從黑龍江搬遷過來的租戶,也是為了幫子女帶孩子,選擇租住在同小區
老人們平時會選擇在小區的中心花園跳廣場舞,是帶著耳機的跳,或者去中遠兩灣城旁邊的中塘路某廣場跳
日常小區裡的棋牌室也讓這些老人有了休閒去處,還有旁邊的環球港
靜安老破小、寶山次新房、浦東動遷小區這些地方的小哥也認同老人租賃變多的情況
如果我們將60歲以上定義為老人的話,那麼這部分租賃人群在總人群佔比8%
如果將50歲以上租賃視作老齡化租賃需求,則這個需求佔比在16%
市場的改變往往就在這些看似機械的數字中,試想16%的市佔裡如果出現一類專門針對老齡化租賃的產品,不管是具體的房源還是服務,會有多少人會為此買單
大概背景是仁恆濱江園某四房房東賣掉房子後租住同小區小三房裡,賣房租房住我首先反應的就是市場行情走勢
但其實業主真實需求是置換同小區小戶型,沒想到大房子先賣掉,自己看中的房子也一直在降價,也觀望不敢下手,這一等就是兩年
我問向經驗豐富的老牌租賃小哥,這類情況多麼,對方聽完有點吃驚
而這兩年正好是都有的波動期,於是最直觀的影響發生在買賣和租賃
但不同於仁恆濱江園業主這麼幸運,絕大多數房東遇到的延遲來自房子難賣
在我瞭解到的置換案例裡,松江某動遷業主因為子女上學想置換到靜安附近
置換方案也跟我想的不太一樣,從300萬左右松江老城房子等價置換到靜安,理由是不看好後面市場,不想背貸款
而市場也確實是這麼反饋給他的,松江老城的房子一直沒賣掉,降價也賣不掉,原本租住的靜安房源還得續租
以上海二手市場35%左右的單身購房佔比反推,這裡應該有接近65%的家庭購房需求,去掉家庭首套,置換需求還是購房需求的大頭
所以我們經常會看到中介業務單子上會為客戶備註連環單
今天各位如果得空去到花橋地鐵站附近公寓專案可以看到走道里半掩著的門經常會傳出地道的上海強調
這裡的租賃小哥跟我說他有不少客戶是從上海市中心“置換”過來的
並不是真正的置換,而是租掉自己上海市中心的房子,然後租到花橋更好的房子裡養老,而且這類需求往往一來就是一群
我不知道在上海外圍是不是還有別的這類地方,但這背後似乎也有自己的需求平衡
張爺叔是我在花橋認識不多的這類人,兩三年前他老伴走了之後,他把自己住的黃浦老破小以月租7000元租了出去
然後2000元在花橋租了個超大一室戶,日常會和走廊裡其他上海老人租戶搭伴去廣場散步
資料層面來看,鏈家的租賃會議裡統計過這類需求,不過沒有明確佔比
但也成為和多房出租、異地房產、以租養租並列的第四類業主端情況
上海是全國最先邁入老齡化的城市,養老問題的解決方案在這也是最多元的
可以預見以房養老的需求在老齡化背景裡不可避免會增多
租賃定單的多少和租金的漲跌會讓我們看到一個單純刺激的租賃市場
鏈家月均1.5萬單的租賃定單、接近40天的房源成交週期、6%的議價空間還在走高….
更豐富維度來看租賃市場的波動可以是不以元/天/㎡為單位,而是以人為單位
“本文已獲得真叫盧俊授權,推薦關注工作室影片號——單盤主義”