本文是圓方的第1055篇原創
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01
圓方，請教下，2025年下半年一線城市房價的那波暴力拉昇，如果是一線非核心區的房子，會回到之前房價的歷史高位附近嗎？如果可以的話，打算趁這最後一波出掉魔都非核心的一套剛需房。
關於明年（2025）以及未來三到五年的趨勢，我個人做了一個修復時間圖：
一線城市“上漲”，明年下半年，可能會迎來一次“暴力”拉昇，房價很有可能會迴歸到之前的歷史高位（但不太可能會超過）
二線城市“趨穩”（比如鄭州，等有人口淨流入的國家中心城市），房價會慢慢修復，主城區的房價（郊區不算）甚至會慢慢跟上物價的漲幅。（可能在3年時間，會迴歸到曾經的歷史高位）
三線及以下城市，大概就是永久的下降……而房價大概會在五到十年，逐步“鶴崗化”，房價迴歸到：
房價=稅後租金/銀行的貸款利率+2%
這樣一個區間，你要問三線及其以下，租不出去的房子值多少錢？可能那真的就叫負資產吧……
02
有小夥伴不太理解“房價=稅後租金/銀行的貸款利率+2%”這個是什麼意思。
舉個例子，就比如是三線及以下城市的的房子，如果稅後租金是2000一個月，一年大概是24000。那麼這個房子的價值就大概不會高於，24000/（銀行貸款利率4%+2%）=24000/0.06=40萬
三線及以下的房產，房屋價格會逐步迴歸到房屋實際使用價值的層面，正所謂“房子是用來住的，不是用來炒的”。
03
或許有小夥伴會問，既然房屋價格會迴歸使用價值，落實“房住不炒”，那麼為什麼你還判斷一二線城市房屋價格會漲回去呢？
“房子是用來住的，不是用來炒的”的這句話，最早出現，是在2016年12月14中央經濟工作會議。原話是這麼說的：
促進房地產市場平穩健康發展。要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。”
但是真正讓炒房的人徹底“清醒”，不敢買房的底層原因，其實是這個會議上說的另外一句話：“要在宏觀上管住貨幣，落實人地掛鉤政策。要加快住房租賃市場立法，加強住房市場監管和整頓。”
所以，我們的貨幣政策從16年到24年這8年間，都是“穩健”，直到2024年的經濟工作會議，才提到“適度寬鬆的貨幣政策”
。而貨幣的適度寬鬆，一定會在之後的一到兩年傳遞到房地產市場。
只是這一次，並不會是“天降甘霖，雨露均霑”。
04
一線城市房價
會快速回歸的原因，其實也很簡單。
因為未來，不管是做“人工智慧”，“低空經濟”還是做“探索太空”，“創新藥物”的這些“新質生產力”“新貴”們，以及即將會出現的“新.金融精英”們。他們都幾乎只會在一線城市聚集，而不會再像過去那樣在二線，三線城市出現。
2024年，已經有許多“新質生產力”轉化為“現金流”了，而且一旦有“現金流”產生，收入未來持續上漲的預期是很明顯的，再疊加現在買房上車的首付比例又低，貨幣政策又足夠寬鬆，會有不少人已經想要上車了。
而等到這一波生產力大爆發之後，“富起來”的新貴們，也一定會在這些地方買房。
所以一線城市房價，估計25年就能夠快速修復。其實真正“聰明的錢”已經在行動了。
2024 年 12 月，北京二手住房網籤成交量突破 2.1 萬套，環比增長 15%，同比增長 66.3%，時隔 21 個月，北京市二手住房網籤量再次突破兩萬套
2024 年 12 月，上海二手房累計成交 29,711 套，環比增長 9.84%，同比增長約 98.7%，創下近三年半成交新高。
2024 年 12 月，深圳二手住宅網籤量為 8282 套，環比上漲了 12% ，同比上漲約 135.67%。
05
但是即便是一線城市，房價也會出現比之前更大的分化。
回到這位夥伴問的問題：
“一線非核心區的房子，會回到之前房價的歷史高位附近嗎”
這主要取決於這個“非核心區”有多不核心，未來，諸如北京，上海，深圳這樣的城市，住宅的價格相差10倍，都會是常態。
未來，或許並不存在於“先上車”這個概念，過去買房像買債，未來買房像買股……
祝好！
圓方
2025年1月3日
回答二：普通人在新週期有沒有機會？