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撰文/陳寧輝
2024年商業地產行業很明顯的趨勢是，在房地產市場面臨巨大挑戰時，銷售主導型的開發商面臨增長退潮，而運營導向型企業則守住了基本盤。
以往被開發商視為“邊角料”的租金收入，成為企業最為穩定的現金流，尤其是購物中心的租金貢獻，是助力企業穿越週期的新錨點。比如華潤置地2024年的租金總收入233億元，其中購物中心租金貢獻高達193.5億元。
隨著各大商業地產企業2024年年報披露，《聯商網》統計了10家港資和內地商業地產企業2024年的租金收入情況，以供行業參考。
01
441家收租557.74億，華潤置地領跑
根據各大上市企業的2024年年報，納入統計的10大商業地產企業在營購物中心數量達441家，總租金收入為557.74億元。
備註：
1、因各企業關於租金統計口徑不同，資料僅供參考，不做精準比較；
2、以上購物中心租金收入均為內地商業專案，包括港資企業；
3、未上市企業和未公開租金收入的企業未納入統計中，如珠海萬達商管、九龍倉等。
其中華潤置地的租金收入最高為193.5億元，主要因在營購物中心總量大及經營效果良好；龍湖集團在2023年首次躋身“百億”後，2024年進一步提升，租金收入達109.76億元。
10家企業中，2024年租金收入同比下滑的僅恆隆地產和嘉裡建設，其餘8家企業均錄得同比增長。恆隆內地10座商場中，3座次高階商場2024年租金收入均錄得同比增長，而7座高階商場除無錫和大連兩座恆隆廣場外，其餘均同比下滑，尤其是武漢和瀋陽市府兩座恆隆2024年租金收入同比下滑幅度均超10%，這反映出奢侈品市場在2024年經歷了不小的挑戰。
不過從單體專案來看，恆隆幾座高階商場的租金收入還是在第一梯隊。上海恆隆廣場和港匯恆隆廣場的租金收入均超過了10億，其餘單體商業租金收入超10億的還有華潤置地旗下的深圳永珍城、杭州永珍城和瀋陽永珍城，且上海恆隆廣場以16.48億位列第一(除恆隆、華潤、龍湖、瑞安、大悅城外，其餘企業均未公開單體商業的租金情況)。
02
10大企業的租金收入表現
恆隆地產
截至2024年12月31日止年度，恆隆地產總收入為112.42億港元(摺合人民幣約103億元)，同比增長了9%；整體營業溢利下滑了13%至64.55億港元(摺合人民幣約60億元)。
物業租賃收入上，受香港和內地零售及辦公樓租賃市場疲弱影響，2024年恆隆地產物業租賃收入同比下滑了6%至95.15億港元(摺合人民幣約88億元)，營業溢利同比下滑了9%至67.63億港元(摺合人民幣約62億元)。
內地商場租金收入方面，2024年恆隆地產內地商場的租金收入為48.05億元，同比下滑了3%。其中高階商場的租金收入同比下滑了4%，主要是因奢侈品市場的消費者信心減弱了，以及部分城市的競爭對手採取激烈的價格促銷導致銷售租金下滑；次高階商場的租金收入同比增長了4%。
太古地產
截至2024年12月31日止年度，太古地產2024年收入為144.28億港元(摺合人民幣約135.87億元)，同比下滑2%；公司股東應占基本溢利為67.68億港元(摺合人民幣約63.73億元)，同比下滑42%；股東應占虧損7.66億港元(摺合人民幣約7.21億元)，去年同期為股東應占溢利26.37億港元(摺合人民幣約24.83億元)。
零售物業的租金收入上，中國內地零售物業推動了該板塊的3%的租金收入同比增長。期內，中國內地錄得零售物業租金收入總額為44.89億港元(摺合人民幣約42.27億元)，同比上升7%，其在內地的主要專案包括北京三里屯太古里、成都太古里、廣州太古匯、北京頤堤港、上海興業太古匯、上海前灘太古里和廣州匯坊。
零售額方面，上海前灘太古里一枝獨秀，全年銷售額同比增長3%，但內地其它專案的零售額均出現下滑。北京三里屯太古里的零售額同比微跌不到1%，而成都太古里、廣州太古匯、北京頤堤港和上海興業太古匯的零售額則分別同比下滑14%、11%、4%和14%。
瑞安房地產
截至2024年12月31日止年度，瑞安房地產2024年全年收入81.73億元，同比下滑16%；實現淨利潤8.1億元，同比下滑42%；股東應占淨利潤為1.8億元，同比下滑78%。利潤的下滑，主要因住宅物業落成數量及已確認的物業銷售減少。
商業物業作為瑞安另一大核心業務，2024年的表現不俗。期內，瑞安租金及相關收入(包括合營公司及聯營公司)總額同比增長9%至35.47億元。若撇除合營公司及聯營公司，瑞安2024年租金及相關收入仍同比增長2%至24.56億元。在租金收入貢獻中，77%來自上海的物業組合，主要得益於蟠龍天地和鴻壽坊兩個城市更新專案的額外貢獻。
負責投資和管理中國優質商業物業的瑞安新天地，2024年的租金及相關收入為24.56億元，同比2023年增長了2%；整體出租率穩定在94%左右，同時客流量與整體銷售額分別同比增長12%和8%。
嘉裡建設
截至2024年12月31日止年度，嘉裡建設合併收入同比增長了18.4%，達213.61億港元(摺合人民幣約201.28億元)，其中：
（1）物業銷售收入為138.30億港元(摺合人民幣約130.32億元)，較上年的104.16億港元(摺合人民幣約98.15億元)增長32.7%；
（2）物業租賃及其他收入為53.55億港元(摺合人民幣約50.46億元)，略低於2023年的54.50億港元(摺合人民幣約51.35億元)；
（3）酒店營運收入為21.76億港元(摺合人民幣約20.5億元)，較上年的22.61億港元(摺合人民幣約21.3億元)有所下滑。
內地投資物業的租金收入方面，2024年在不計入酒店業務的情況下，2024年租金收入為40.69億港元(摺合人民幣約38.32億元)，按固定匯率算，同比下滑了1%。嘉裡建設表示，零售租賃收入的增長部分被辦公租賃收入的減少所抵消。
雖然經濟環境疲軟，但嘉裡建設的零售部分仍有輕微改善，客流量、租戶銷售額和出租率均略有增長。主要是得益於資產的優越地段，優良的質素、物業升級和有效的租戶組合最佳化策略，比如上海靜安嘉裡中心2024年引入多家全國首店，如美國品牌Vuori和瑞典品牌PeakPerformance，吸引了大量人流，日均客流超過11萬人。
華潤置地
截至2024年12月31日止年度，華潤置地的經營不動產業務營業額達233億元，同比增長了4.8%。其中購物中心營業額為193.5億元，同比增長了8.4%，購物中心出租率為97.1%，同比增加了0.6個百分點。同時，期內購物中心的零售額為1953億元，同比增長了19.2%。
期內，華潤置地在營購物中心數量達92座，其中2024年新開了16座購物中心，租金佔比約4.2%，平均出租率為95.9%。分別是邯鄲永珍匯、武漢武昌永珍城、合肥包河永珍匯、常州永珍城、北京西北旺永珍匯、桐鄉永珍匯、貴陽永珍城、義烏天地、北京通州永珍匯、紹興天地、濟寧永珍匯、西安永珍城、深圳啤酒小鎮、長沙永珍城、汕頭永珍匯、南京雨花永珍天地。
輕資產運營作為華潤置地的主要業務之一，2024年實現營業額121.3億元，主要來自華潤永珍生活輕資產管理服務的收入。截至2024年年底，華潤永珍生活在管商業專案122個，其中26個為輕資產專案，全年購物中心營業額為62.7億元。
招商蛇口
截至2024年12月31日止年度，招商蛇口2024年營收1789.48億元，同比增長2.25%，歸母淨利潤下滑36.09%。
2024年末，招商蛇口管理範圍內的集中商業在營專案47個，總經營建築面積約277萬㎡，在建及籌開專案總經營建築面積約233萬㎡。期內，招商蛇口集中商業運營收入為17.70億元，開業三年以上專案出租率達91%。
租金收入方面，包括公寓、寫字樓、產業園、商業及其他可出租性物業收入50.9億元，同比增長了13.26%。其中商業租金收入約18.48億元，佔比約36%，平均出租率91.06%。
中海地產
截至2024年12月31日止年度，中海地產2024年實現總營收1851.54億元，同比減少8.48%；毛利潤327.6億元，同比減少20.38%；歸母淨利潤156.36億元，同比減少38.95%。
中海地產2024年商業物業收入為71.3億元，同比增長了12.1%。其中購物中心租金收入為22.6億元，同比增長了34.6%。2024年新開了天府環宇薈一期、佛山禪西環宇城等商業體。
同時，期內商業的整體出租率達95%，銷售額和客流分別同比增長了30%和24%。
大悅城地產
截至2024年12月31日止年度，大悅城地產營業收入為198.31億元，同比增長了49.4%，主要是受物業開發業務結算週期變化的影響，同比增長。
2024年投資物業租金及相關服務收入為41.76億元，同比下滑了4.2%。其中購物中心業務租金收入為30.23億元，同比增長了1%。同時，購物中心業務2024年銷售達384億元，同比增長了10.4%。
龍湖集團
截至2024年12月31日止年度，龍湖集團全年實現營業收入1274.7億元，由運營及服務業務組成的經營性收入實現267.1億元，同比增長7.4%，對公司總營收貢獻佔比達21%。
商場業務方面：2024年的營業額為735億元，同比增長了16%；日均客流超320萬人次；租金收入109.8億元，同比增長了7%，其中“龍湖天街”品牌的租金收入為約106.27億元。
寶龍地產
截至2024年12月31日止年度，寶龍地產總收入257.57億元，同比增長了12.5%。其中投資物業租金收入約19.08億元，同比增長5.2%；提供商業運營服務及住宅業務管理服務收入主要來自集團及第三方開發的專案，扣除集團內部交易抵消後，淨收入約為23.97億元，同比增長5.2%。
2024年寶龍商業營業收入26.17億元，其中商業運營服務收入約21.4億元，是寶龍商業的主要收入來源。截至2024年年末，寶龍商業已開業零售商業物業98個，商業總簽約建築面積約1451萬㎡，商業平均出租率為91.5%。
03
未來規劃：有哪些商業專案待開？
恆隆地產
內地投資物業規劃上，購物中心方面恆隆地產主要的物業是杭州恆隆廣場。據悉，杭州恆隆廣場包括一個購物中心、五幢甲級辦公樓及杭州文華東方酒店，酒店預計在2026年下半年開業，將提供194間高階客房及套房；其餘部分預計2025年起分階段落成，其中購物中心初步計劃在2026年春季亮相。
▲杭州恆隆廣場
上海恆隆廣場擴建專案約3000㎡，打造三層高的零售和餐飲中心，地下層與現有商場相連，預計在2026年竣工。瀋陽市府恆隆廣場餘下的綜合發展專案仍在設計階段。
太古地產
2024年，太古地產在中國內地積極推動多個新專案，計劃投資港幣500億元(摺合人民幣約460億元)，現已落實逾90%，新建的商業綜合體專案進展良好。
目前，太古在內地籌備中的專案主要有七個，位於上海、廣州、北京、三亞、西安等城市。
上海是太古地產內地業務最大和最重要的市場，其在上海的投資組合已經增加至4個。在運營專案中，上海興業太古匯正在進行結構和重置工程；新商業有上海前灘綜合發展專案和上海陸家嘴太古源，前者計劃2026年落成，後者發展方案還在規劃中，計劃2026年起分階段落成。
北京三里屯太古里及北京頤堤港二期(更名為北京太古坊)也正進行大規模升級，這些投資都將進一步鞏固公司在內地市場的佈局。其中北京三里屯太古里瑜舍部分已經在2024年6月關閉後，正改造成零售用途；而北京頤堤港專案將整體更名為北京太古坊，新建的二期是以辦公樓為主導的發展專案，計劃在2026年年中起分階段開幕。
西安太古里以零售為主導，計劃在2027年起分階段落成。三亞太古里以零售為主導，計劃在2026年起分階段落成。
廣州聚龍灣太古里計劃2027年上半年起分階段落成。據太古地產透露，廣州聚龍灣太古里定位為全國首個濱水“太古里”專案，依託獨有的濱水地理優勢，巧妙融合珠江自然景觀與城市文化，將寧靜優雅的河涌和榕樹點綴其中，打造創新的商業與文化空間。在建築模式上，廣州聚龍灣太古里採用低密度、開放式、街區型模式，總樓面面積約15萬㎡，為消費者提供沉浸式體驗。
招商方面，廣州聚龍灣太古里將重點聚焦國際高階品牌和新興消費業態品牌，為消費者帶來全新的高階零售體驗，塑造全新的生活方式，將專案打造成集奢華品質、在地文化、自然生態於一體的世界級濱水中央活力匯聚區。
▲廣州聚龍灣太古里效果圖
廣州太古匯的擴建部分，將在2027年完成物業翻新工程。
瑞安房地產
根據規劃，瑞安房地產將繼續踐行集團的輕資產戰略，2024年新簽約了上海永年裡和奉賢南橋兩個大型綜合性管理輸出專案。瑞安會發揮新天地這一商業品牌在上海的領導地位，並逐步拓展業務至粵港澳大灣區。
嘉裡建設
未來6年，嘉裡建設在內地還有8個商業物業將投入市場，分佈在上海、杭州、深圳、武漢、天津、瀋陽、鄭州等城市。其中杭州、天津、深圳前海、瀋陽、上海浦東和上海黃埔都有零售業態，武漢專案則為寫字樓，鄭州專案有寫字樓和酒店。
華潤置地
華潤置地近兩年來加速擴張，2024年就新開了超20家商業體，累計在運營商業專案已經達92座。如果計入華潤永珍生活輸出管理的輕資產專案，截至2024年年末在營商業專案超120座。
2025年華潤置地將繼續擴張，預計新開商業專案至少有12家，包括鄭州鄭東永珍城、深圳灣永珍城二期、杭州亞奧永珍天地等標杆商業。
招商蛇口
同為央企的招商蛇口近幾年在商業地產市場也十分活躍。2024年，招商蛇口新開業10個專案，其中重資產專案6個，輕資產管理專案4個，包括了長沙觀沙嶺花園城、上海海上世界等標杆性商業。
2025年也將有杭州城北招商花園城、南京玄武招商花園城、深圳太子灣招商花園城、長沙梅溪湖招商花園城、佛山招商花園裡、上海傳媒港花園裡二期和上海綠洲智谷花園裡二期等商業亮相。
中海地產
中海地產在建的含購物中心的商業物業有上海徐匯專案、成都秦皇寺1號地塊專案、深圳灣超級總部專案。
而2025年中海商業將迎來北京中海大吉巷、深圳鹽田小梅沙濱海主題商業一期兩個商業亮相。
大悅城地產
2024年新開了廈門大悅城、三亞大悅城和北京海淀大悅城三個專案。全年的商業專案銷售額384億元，同比增長16.4%；客流總量3.5億人次，同比增長了20.7%。
2025年，大悅城計劃在南昌和深圳開出兩座大悅城。
龍湖集團
2025年，重慶龍興天街、西安長樂天街、重慶南坪天街、南寧青秀天街、杭州上城天街、武漢新榮天街、濟南西客站天街、武昌濱江天街8座龍湖天街專案將開業。
2026年及以後，還有成都驛都天街、杭州濱康天街、武漢開福天街、長沙新姚天街、昆明時代天街、杭州雲城天街也將悉數亮相。
寶龍地產
2024年寶龍商業新開了台州杜橋寶龍廣場、杭州拱墅寶龍廣場、上海奉發寶龍廣場、濟源寶龍廣場、嵊州寶龍廣場、上海嘉定寶龍天地、象山寶龍天地以及寶龍星匯旗下的樂清寶龍廣場、樂清中金匯、上饒水南街、東陽寶龍廣場11座商業體。
按照規劃，2025年寶龍商業計劃新開武夷山寶龍廣場、寧波江北寶龍廣場、餘姚寶龍廣場等7個商業。2025年以後，還有寧波寶龍一城、南昌寶龍一城、揚州廣陵寶龍城、南京玄武寶龍城、南京江北寶龍城、武漢新洲寶龍廣場等至少27個商業體將亮相。
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