又到了一年一度做預測的時間
其實各位也發現了我現在關於預測的內容已經越來越少了
一來確實沒人能夠精準預測，二來哪怕預測準了趨勢，個人的體感和大勢還是有差別的
也因為這些，關於未來我們不太多假想
但是耐不住站在2024年的年頭，也是去年忙碌一整年工作的收尾
所以也就寫寫我對於上海樓市的幾個觀點
這些內容都是我日常在手機草稿箱裡陸陸續續寫的，沒有太多邏輯，但求完整呈現
供大家查漏補缺，也博各位一笑
1、先說說上海地段，未來的上海地段發展路徑：把所有的郊區拉平，五大新城就是基於這樣的模式下產生
2、拉平帶來的連帶效應就是郊區也會陷入同質化競爭，幾乎所有的通勤、配套、產品邏輯都近乎相同
3、也因為郊區的同質化，上海市中心的價值開始凸顯，老地段勝過新區域
4、上海未來會同時證明兩件事：新區是可以發展的，以及，老城是不可替代的
5、當然不論什麼地段，未來上海樓市最大的紅利來自結構性紅利，總體存量不稀缺之後，相對產品的優異性開始凸顯
6、最顯著的就是老城的大面積和新區的低密度，這兩種產品對應的是長久以來的供需不匹配
7、與此同時，在地段裡還會崛起一個小板塊論
8、就是一個小板塊範圍內，都會有一兩個真改善專案獲得區域內最大的流動性權利
9、這背後就是精準地切到二手改善客群
10、這個道理實操者一定知道我在說什麼
11、未來很長一段時間，市場會進入房價脫敏週期
12、但是不論如何，未來樓盤價值產品的權重比例會快速上升，不可能凌駕於地段之上但需要引起足夠重視
13、產品力不完全決定價格，但是產品力決定流動性這個是一定的
14、政策效力依然存在，但邊際效應會減弱，所以真心建議不用太關注宏觀多看看微觀多看看自己
15、二手存量巨大但是價格可自主調節，一手價格穩定但是產品力優先，所以未來一二手的互相廝殺越來越明顯，所以真心建議購房者一開始就選擇好哪個賽道，不要來回橫跳
16、如果一手房限價一直不放開，那麼一手房會一直擁有結構性紅利，最近幾年一手房市場的產品力迭代速度實在太快了
17、土地會持續性供應，上海會出現更多新面孔開發商
18、2024年上海樓市產品力大年，單盤主義盛行
19、但是整體的產品力，或者說消費者有感覺的產品力集中在眼見為實，交付大於概念
20、誰敢於承諾並且能夠兌現，就能佔據使用者心智
21、現在房票不金貴，客戶的選擇非常金貴
22、目測下一輪即將發生的產品力戰爭會出現在層高，在普遍需要新風地暖的時代，多一公分就能得到成倍的舒適感
23、目測下一輪可能會爭議的規劃形態是高低配，市中心大量地塊搭配風貌保護建築，整體開發也導致必然會出現高低配產品，這一類產品如何更好規劃成為考驗開發商的一個課題
24、當然也因為風貌保護建築形式的存在，上海頂層產品會在2024年出現異常精彩的百花齊放，這些能破限價的產品也會激出開發商的最強產品力
25、2024年市場底層需求迎來競爭對手，租賃市場已經具備絕對實力搶走大部分剛需客戶
26、可以有剛需專案但千萬不要有剛需理念，純上車型客戶現在都進入了租賃市場
27、租賃市場這個對手實在太強了，全是國家隊和政策紅利，在當下商品房市場房價穩定的前提下，市中心的老破小和郊區的動遷房都會受到影響
28、二手進入多變經濟以及雙向收傭模式
29、事實證明伴隨著行業的發展，買賣雙方都會對中介更加依賴了，去中介本質上就是一個偽命題
30、裝修和輕裝修將在2024年迎來大年，基於不換房客群增加之後帶來的結構性紅利，看好這個賽道的創業機會
31、買房不一定賺錢，做開發商不一定賺錢，但是2024年供應鏈上的乙方會迎來新機會，過去幾年倒掉太多“依附式乙方”，2024年會崛起大量的“服務式乙方”
32、新乙方時代，有自己作品的乙方賺到供應鏈上所有的錢
33、最後一句，如果行業只剩下一股紅利，那就是結構性紅利，每一個環節都充斥著供給側巨大的機會，要樂觀要自信
好了，以上僅僅是觀點
如果你覺得哪條有用想要聽詳細解析，歡迎在評論區留下數字，點贊最多的那個我會單獨撰文為此分析
另外如果一些預判對你未來選擇有幫助，歡迎推薦轉發給你的朋友，希望趨勢和常識能夠達成共識
以上為正文，來自真叫盧俊
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上海樓市